▲ 关 注 '澳 元' 圆 澳 洲 梦 ▲
—文章不代表本公众平台观点—
今天,我就来说说 Auction 拍卖物业的 “游戏规则”。因为我们也有不少卖家中介的朋友,因此,我也只能大概提一些,不方便透露太多行业内的细节。还望理解。
第一种情况:
什么房子,卖家中介一定会坚持上拍场?
这也是2017年,悉尼到处的拍场,大家常见到的情形。
拍卖这种形式呢,有利有弊,也是一种买方和卖方的对赌。
它有一个最大的缺点,我这里说的缺点是站在卖家的角度而言。那就是在现场的实际竞价时,每位买家都可以看出其他竞争对手的底牌。
比如说,一个买家带着220万的预算和最高的期望值,去买一个自己特别喜欢的物业。他给自己定的心理预期是:“如果拍超过了220万,我就放弃,绝对不跟进了。”
可是,拍场是会有意外情况发生的,如果说 bidding stop 到200万整,就没有人跟进了,有220万这个预算的买家,他也不是傻的,对吧,不可能说大家拍到200万停住,他还要追到220万拿下,最多跟卖家说再加1万,卖不卖随你。
所以,很多非常有经验的西人卖家中介,如果在拍前,他们收到的口头出价里面,有一位买家的offer 特别的standing out (与众不同的突出 )。
比如大部分人都出价180-200万左右,就一个买家愿意出220万。这种情况下,卖家中介是一定会说服业主赶紧卖的,不要冒风险,丢了这么好的出价。
第三种情况:
通常都是心知肚明,买家感兴趣的不多,诚意给定金offer的也不多,中介也管理好了业主对于这个房价的期待值。
基于几周市场反馈的情况,中介会和业主商量,最后定一个for sale的指导价。
其次,也是最常见的一种情况。
卖家中介也是需要做好业主的工作,管理好卖方对一套物业的期望值。
对于完全听不进中介意见的业主,比如说买方市场的反馈只有180万左右,根本没有人出价200万,但是业主执意少了200万,我一分钱都不卖。
那么卖家中介就会带着这套房子上拍场,故意流拍给自己的客户看,让他们真真切切的感受下,你的房子,现场是不是如你想象的那么受欢迎。
这样的流拍房源,其用意并不是拍给买家市场和公众看的。而是卖家中介管理业主们心态和期望值,最好用的一个方式。
任何口头的出价都是虚的,眼见为实。
我们是买家中介,有很多问题本不该由我们来回答。
但是平日的工作里,我们发现,有很多华人朋友们,对于悉尼的二手房市场,卖家中介对一套房子的估价,做广告过程中的定价策略,包括该如何出价,是越看越迷茫,越看越觉得到处都是陷阱。
我们每天跟悉尼不同区,不同品牌的卖家中介,打交道很多,也跟不少人做过生意。
哪些中介的指导价比较合理?哪些中介是爱用钓鱼价?哪些中介会在拍卖前告知我们真实的反馈?这些是需要大量的实战经验,包括足够的人脉资源,才可以总结出来的。
Nothing is easy.
我觉得有一句话说的非常好:
如果您真的要找寻捷径的话,专业人士们的经验就是你的捷径。
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