文/ 王小麦

朋友，2018年你过得好吗？

如果大体还算顺利，赚了些钱，身体也不错，那你绝对是人生赢家了。

因为2018对于很多很多人来说，都是很艰难的一年。

悉尼、墨尔本的房价在经历了多年大幅上涨之后，今年进入剧烈调整期，价格明显下降，交易量也大不如去年，去年是海外投资者贷不到款，今年澳洲本地的投资者也面临同样的问题，加上资金出境越来越难，皇家调查委员会对澳洲四大银行的不留情面，“内忧外患”一起降临，就是对澳洲房产市场2018年的概括。

其实不仅仅澳洲如此，整个世界2018年都不太平，“黑天鹅”满天飞、“灰犀牛”遍地跑，根据德意志银行和摩根史坦利的报告，各类资产类别的投资表现今年是最差的，93%的资产类别是负回报，不仅回到了2008年全球金融危机的水平，甚至是1920年经济大萧条以来表现最差的一年。

先别着急开始担心，如果你已经感受到了2018年的阵痛，那么2019年会更加艰难。

我甚至越来越能感受到，2020年可能会有一次全球性的经济危机。

而这次与2008年不同的是，澳洲不会幸免。

10年前，因为美国次贷危机，几乎整个西方经济都在坍塌的时候，澳洲全身而退，这要好好感谢中国，当年中国正在兴建高铁和海量的住宅，从澳洲进口铁矿石炼钢，澳洲经济不但没有衰退，还保持了稳定的增长。

这次的经济危机如果到来，中国自身面临的挑战巨大，澳洲是不能再次侥幸过关的。

加之与2008年相比，澳洲家庭借贷比例过高、家庭存款率过低，经不得任何风吹草动。

今年最后一个季度的失业率数据已经开始上升，明年肯能会更糟糕。

背后的逻辑是：因为很多本地和海外的房产投资者由于贷款、汇款等原因不能买房，造成很多开发商无法完成预售目标而获得银行的开发贷款，于是很多项目要么被贱卖，要么被囤积起来做land banking不开工，等待市场回暖，直接的影响是建筑行业大批人失业，从而引起自身还贷问题和消费减少，更多二手房回流到市场上造成供给超过需求，房价进一步下探，零售业也会经受巨大考验。

这并非危言耸听，根据统计局的数据，澳洲建筑行业的直接就业人数为120万人左右，占整个劳动力人口的9.4%，加上相关的银行、贷款经纪、房产中介、建筑设计、厨房卫浴供应商等等的非直接就业人群，足以撼动澳洲地产市场，造成进一步的下滑。

想一想都觉得令人十分担忧。

其实很多地产中介公司和贷款经纪已经开始面临洗牌，银行业2019年也会有明显的裁员动作 。

如果你有一份稳定的工作，觉得这些跟你都没关系，还真的别就高枕无忧，君莫舞，君不见玉环飞燕皆尘土。

说了这么多，虽然将要面对非常多的挑战和不确定性，但未必完全悲观。

我们可能判断对了困境，但是我们可能关心错了问题。

相比较其他国家而言，澳洲依然有一些独特的优势，尤其是房地产市场。

我在之前《小麦谈地产》的文章中多次提到，有效人口增长，是房价上升的根本驱动力。

目前澳洲的几大首府城市：悉尼、墨尔本、布里斯班等，都在经历高速的人口增长，住房需求是刚需，是一定要解决的问题，如果用上帝视角来看，房价长线是必涨无疑的，关键词是要能Hold得住。

而且澳洲的房产价格明显下挫，不是因为人口减少市场需求变弱造成的，而是因为贷款政策等“人为因素“，这个是随时可以发生变化的，就像水龙头，需要打开的时候可以立刻打开。

对于有经验的开发商和投资者，2019年和2020年也是非常难得的抄底机会，因为在大多数资产类别都在缩水的情况下，稳定资产也会随着大环境的下跌而下跌，这是平时经济好的时候做梦都盼不到的好机会。未来10年、20年大赚的开发商和投资者，都会抓住未来两年的窗口期布局，对于一些少数人来说，这会是令人兴奋的两年。

接下来我们聊聊小麦关于2019年的几点看法

 - 基准利率、澳币汇率 - 

就目前的情况来看，很难想象RBA会在2019年涨息，大概率是维持不变甚至继续下调，否则按照现在的家庭借贷比例、存款比例、失业率水平，涨息会让情况恶化，这不是RBA想看到的。

如果美国方面继续升息，那么澳币汇率会进一步下跌，这对海外投资者也许是个好消息，但需要注意的是，人民币也可能会进一步贬值，抵御贸易战的冲击。

 - 中美贸易战 - 

自从今年3月开始打响的中美贸易战，最近进入白热化阶段，但咱们先把爱国心放在一边，理性的明白一件事，那就是中国经济目前最大的敌人根本不是美国，也不是特朗普，而是国内内部的各类矛盾。中美贸易战其实是两种意识形态的对决，根本不是简单的经济博弈，所以明年上半年是否会有明显缓和，现在还是个大大的问号。

 - 澳洲房价走势 - 

这个话题我们可能要分“大趋势”和“小趋势”两方面来说。

“大趋势”你可能会经常听到，那什么是“小趋势”呢？

简单的说，就是通过你的努力，让自己尽量不受太多大趋势的影响。

就好比说，现在越来越多的人变成胖子，各种慢性病变成现代人的独有特征，这是大趋势，但并不意味着你也一定会变成胖子，如果你主动理性的管理自己的健康和体重，你依然可以过健康的生活方式，这个就是你的“小趋势”。

在小麦看来，2019年澳洲房产的大趋势是：悉尼、墨尔本的房价整体会继续下跌，甚至会延续到2020年，加上昆士兰州东南走廊的机会，对于首次置业人群和手里有大量现金的买家来说，是个非常难得的入市好时候。塔斯马尼亚或西澳虽然今年逆势上涨，但意义不大，因为本身房价基数就很低，加上人口增长方面动力比较弱，并不能持续。

这里我多一句嘴，不必等待那个完美的价格最低点再出手，因为太难做出完全精准的判断，未来两年中如果你有看中的房子而且还有能力拿下，那就不要太犹豫，哪怕你买了之后又跌了几万块，也不用心疼，原因很简单，你买了不是为了立刻卖，而是为了长期持有，所以不要觉得你多花了几万块冤枉钱，而是应该明白你买到了一个在未来10年、20年为你赚一大笔钱的好机会。未来两年争取入市，并一直持有不离开，这就是你的“小趋势”。

至于如何早做准备，不让自己在大环境变化的时候为难，反而抓住更多的机会，创造自己的“小趋势”，可以参考我之前写的这篇《世界那么乱，我该怎么办》。

不过也不是什么房子都可以入手。

就目前来看，明年上半年澳洲联邦大选，工党上台的概率非常大，如果这样的话负扣税政策可能会有重大调整，可能产生的后果和影响在过去两三年的文章中都有提及，这里我只想提醒你一点，也是非常非常重要的一点，那就是：纯投资类型的公寓基本是保证将来卖不掉了。这类公寓的特征是：通常户型偏小、不适合家庭居住、澳洲本地人也不喜欢的区域，可以试着在明年大选前脱手，否则。。。呵呵。

以上是我对2019年的一些判断，也许不全对，甚至我自己也不希望都实现，但我们依然需要有充足的心里准备和应对策略，不要等大浪来时才开始伐木造船，更不要错过本应该能够抓住的好机会。

不少人投资房产很像吃包子，第一口没吃到馅，第二口馅已经被吞掉了，还是不知道馅长什么样。

2019年的大趋势虽然很不明朗，但小趋势可以依很美好。

看你了。

P.S. 本篇文章可能略显沉重，小麦还是想祝各位圣诞节和新年能好好的休息和放松一下，毕竟明年地球还要继续转，小麦的文章也会继续陪伴。

2018圣诞快乐。

作者简介：王小麦

墨尔本大学MBA，澳洲地产学院校长，葡萄酒爱好者

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