在之前的《成功地产房产知识普及(六)：在澳洲，投资房如何可以少交点税？》中我们简单提到过关于合理避税增加投资回报的问题。 有同事和朋友想进一步了解关于增值税计算的问题，说实话，挺复杂！根据个人情况而定，本期小编也不想深入长篇大论，还是交给专业人士计算，从网上找了几个例子作为一般了解吧：
首先，两个重要原则：
“暂时空置原则”（Temporary absence rule）
当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。
“暂时空置原则”规定：
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内 (6年原则），仍旧将该房产视为其主要住宅。
如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。
“市场价值原则”（Market value rule）
如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间在 1996 年 8 月 20 日 19 点 30分以后，那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。纳税人在利用“市场价值原则”时，需要满足以下两个条件：
由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。
如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main residence exemption）。
如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。“市场价值原则”的内容如下：
在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得；
从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period）。
“市场价值原则”不具备可选性。这意味着只要满足“市场价值原则”的条件，该原则就自动试用。
案例1: 自住房转投资房
王先生于1994年7月1日花25万澳币购买了一套物业，作为他的主要住宅（MainResidence）。王先生在这里一直住到2007年7月1日，此后就将该物业出租，直到2014年7月1日时以70万澳币的价格售出。
根据“6年原则”（Six Year Rule），在王先生卖掉这套物业的时候，该物业已经出租了7年，因此只能获得部分增值税减免。假设该物业在首次产生租金收入的时候，实际市场价值为35万澳币，那么此次交易产生的需要计税的价值如下：
$350,000 X365天（非主要住宅天数）/2,555天（自住天数）=$50,000
由于王先生持有该物业超过12个月，可以获得50%的增值税减免，所以此次交易实际需要计税的部分应为$50,000X50% = $25,000。
如果王先生在2013年7月1日前卖掉该物业，那么根据6年原则，王先生可以不用支付增值税。
当然，对于自住房转投资房方面，还有一些比较细节的规定。由于大部分人都会通过贷款购买自住房，而有些贷款会限制业主改变房屋用途，所以大部分投资者还是倾向于将原有的物业卖掉后再购买一套类似用途的物业，而不是改变物业用途。
案例2: 投资房转自住房
张女士于2008年10月19日购买了一套投资物业用来出租，并于2011年10月21日开始用来自住。张女士于2013年9月7日将该物业售出，此次交易产生了40万澳币的资产增值。这40万还需要根据张女士自住的时间相应地减少：
$40,000 X 1,098天（2008年10月19日-2011年10月21日）/1,785天（张女士自己住的天数）= $24,605
由于张女士持有该物业超过12个月，她也可以获得50%的增值税减免，那么张女士实际需要计税的部分应为$24,605X50% = $12,302.5。
本文及图片转自网络
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