写给100万2房预算的朋友的一封信,SummitpteEducation微信公众号文章

展望悉尼地图：
以市中心为中心绕一个圈13公里以内，东区和北区由于富人区，大部分都是白人，所以房价100万左右2房起，南区由于近海滩和飞机场附近房价都是80几万2房，交通不是很方便，如果在paramatta内西区的CBD工作，不适合住南区，来回真的得1个多小时。还有一个火车线西南线，路过黑民的集中区campise但是房价便宜常年不怎么变，可能因为难民的影响，晚上女生回家怕不安全，70万多目前2房，偶尔有新楼盘，吃饭也很方便。

如果100万2房比较推荐的就是华人区Burwood，首先出租，出售，转卖非常方便。

1. 工作在哪都方便，处于中间位置，city，paramatta，olympic park，MQ park and mascot。

西北区的MQ大学附近有MQ park是工作区，Olympic park是未来发展的工作地点IT人员多，Paramatta是第二大CBD内西区，由Central到火车站paramatta 路途路过burwood，strathfield，Ashfield，homebush等等。而这几个其中成熟的华人大区包括Asfield和 Burwood，而又处于rezoning改建区域的关键就是burwood，排名第一，上一年度的34%增值burwood height步行burwood大概25分钟，所以在投资角度比较推荐。

这是我去年10月左右拿着悉尼地铁地图做的一个2房楼花的中位价格表，大概就是黄色区域，目前就是除了chatswood，这些地区价格已经上涨5-20万不等，新楼花，因为chatswood很少新楼花。

2.增值去年增值最快的就是burwood height 步行25-30分钟，但是burwood height社区没有成熟，步行20分钟才有比较多商店。burwood出门就是华人超市，购物中心，银行，westfield，公园等等，一条主路都是饭店，礼品店，家具店，很多华人公司喜欢驻扎此地，很多呆了很久的华人非常热衷于这个地方。

3. 估价最安全，目前估价2手房上 90万，所以预计2年90多万肯定没问题，因为5%的inflation rate，就是说大概100万，就是20万加印花税，大概20多万可以搞定，如果可以用本地收入贷款80%的话，如果贷款70%则需要30多万的资金支持这个2年的楼花投资自住。

估价失败的例子：2014年底，购入全新现房top ryde（距离MQ5-10分钟开车，一个购物中心楼上） 98 万2房去年底购入，低估15-20万，这种低估需要时间才能弥补，例如过去1年半到2年，现在才差不多可以到98万的评估价值。但是settle房子建成需要付全款的时候就必须准备，假设低估 20万，100万只能够评估到80万，说明80万贷款 80%，pr身份，海外 70%，所以 20+80*20%+印花税=40万多才可以，也就是说这种房需要准备40多万2年之内。如果可以负担，可以选择，但是不推荐投资。

4. 华人区里面，最适合投资自住的区域，中心地段哪里去都方便（chatswood价格120万，一定低估20万，并且不是很方便去paramatta 市，Hursville南区人称小香港，但是去市区就要30分钟，eastwood去paramatta转车不是很方便，ashfield还行和 burwood差不多），Burwood比起Ashfield更新，整个城区看过去就是很多新楼，比较干净一点，Asfield就是很老一个区的感觉。最主要的原因之一因为Burwood有政府的很多rezoning的计划，尤其围绕着火车站展开，并且延伸到burwood height这也是为什么上一年度增值最快的原因了，土地价格上涨。如果华人区价格类似推荐比较安全可靠一点的Burwood，目前100万上下2房居多。

5. burwood 附近的rezoning非常多，rhodes，Wentworth points，Olympic park 还有homebush 等等，都是老区改造计划，而且这些地方并没有Westfield，所以该地区的人都会跑来burwood购物看电影等等。

回顾过去2年上涨最好的区域楼盘：Rhodes和greensquare的2房
原因：当时都在开发，政府使得它们成为高密度区域，rezoning区域，有政府规划。

Burwood：80万左右到100万2房，华人区，一直rezoning区域。

Rhodes：60多万-80多万，近水，虽然是工业污染，但是由于政府改造，而立马从丑小鸭变成天鹅

Greensquare：75万到95万，但是有些Crown和Marivi的楼盘150万到180万的2房，2分钟火车站的公寓，原因，同样属于city的政府，并且近3大学 UNSW，UTS，Sydney Uni，80亿的投资项目

Paramatta：60多万-80多万，原因CBD转移，政府规划，有西悉尼大学，Meriton和Crown的楼盘进一步拉动当地市场

Mascot：75-95万，原因飞机场就业，很多高楼逐渐进入，慢慢稳固增值，租客人群飞机工作人员。Meriton楼盘拉动当地市场。

Woolicreek：70多万到80多万，飞机场后花园，等于机场工作人员喜欢住。

Olympic Park：70万到90多万，原因政府规划，奥运村，目前状况人不够多，店铺还在lease出租当中

Homebush：50 万到70万，距离burwood3公里（原因burwood，Strathfield，Ashfield，华人区所以价格稳定）由于一条火车线都上涨，学区很出名，所以跟着上涨，跟着政府规划的westconnect和Paramatta road扩宽，与rhodes一样变成高密度区域。

共同点：有Meriton or Crown的楼盘入住
           政府改造，政府规划
             就业上涨，公司更多
             依旧最为看涨

通过分析发现burwood是距离市中心１3公里以内最适合居住的华人区，也相对其他价格类似100万左右2房的华人大区，比较有潜力的被众人承认的地方，风险较小，人口已经比较高。

Burwood比起其他华人区域，低价公寓，物业费低，出租容易，过去一年内有良好表现的地区，仍然有上涨的空间，ｈｏｕｓｅｌａｎｄ一定一路上涨，因为推到重建的公寓将会越来越多，因此比较推荐投资。投资相对安全保守。是适合2年之内，至少需要20多万澳币（澳洲本地人贷款百分之80）到30多万澳币(海外贷款70%)的投资行为。建议准备多的现金，以备不时之需。

目前贷款情况，推荐准备30%以上比较保险。

burwood地区的整体规划，针对于：

最重要的是政府规划ｗｅｓｔｃｏｎｅｃｔ，Ｍ４的道路扩宽，ｐａｒａｍａｔｔａ　ｒｏａｄ的３车道变４车道，两边商铺的改革主要进行了总结。

还有该地区的rezoning的延伸计划，而且接下来一年都会有多个楼盘开始建设，根据第一期会比第二期便宜的原则，早投入比晚投入好。

２.人口分布华人和印度人都有，白人少，商店里面都是华人店长的面孔，一两家韩国的咖啡店的老外面孔，基本上一眼望过去都是中文一条街。家庭分布居多，拖家带口的喜欢，年轻的租客很多，尤其是学生，白领。
３.购物方便，教育burwood girl high前几名初中高中
４.性价比优良

Burwood 目前市场上有几个楼盘个楼盘（我自己的手稿附件中的C就是Burwood grand这个楼盘，有DA，比较安全，销售过半，而310是我的一个客户由于个人原因退的，所以不是挑剩下的那种，B是150米火车站的楼盘，目前定金EOI在收，最近火车站，但是预计5月份开盘，预计1.3万每平米，还有就是A是lend lease的builder建的一个楼盘距离火车站比较远，比过价格会发现burwood grand 更好，还有15-25分钟步行的几个楼盘，自住不是很推荐)，均有在售，没有ＤＡ的现在只是收定金得等，有ＤＡ最近火车站的小区形式的就是burwood grand，出门就是图书馆，Plaza购物中心，附近警察局，300-500米火车站。我推荐的有ＤＡ，里可以可以买卖的，并且价格最低，所以完全没有批不下来或者盖不了的风险。
楼盘：burwood grand

优点价格低，租金类似，说明出租回报高，上涨一样，低价上涨一样的幅度，说明增值更快。

唯一burwood的小区形式的楼，有3栋，其他楼盘都是一栋。

city view的高层

客厅推荐地板，一般悉尼楼盘都是地毯，因为地板贵，这个可以选择地板，不加价。

厕所的新装修，5星级的享受。

值得一提的是，比起国内的毛坯房，澳洲楼盘都是全新装修的，家具自己买，其他装修，烤箱厨房用品基本都有，空调那种大件都配了。

目前最推荐的２个２房户型
B308，lot number 40，2房，76内部加上15外部，朝着东边，是对着公园和楼。属于中间的一个楼，不靠近马路不吵闹，价格低，缺点，楼层低，近电梯

B310，lot number 42，2房加一个书房，76内部加上16外部，朝着东边，是对着公园和楼。属于中间的一个楼，不靠近马路不吵闹，书房大一点。缺点：楼层低。

总结２房２卫生间1书房的这样的价格这样的朝向最具有投资价值，所以依然比同一区域低，所以推荐投资，比较安全稳妥。