传统上澳洲人习惯将退休金交给专业基金公司打理，但在金融危机以后，越来越多的人开始选择自己管理退休金(SMSFs)，其中相当一部分人把钱投入更为长线，更能抵抗金融风暴的物业市埸。在过去几年中，用养老金购买投资房日益受到青睐。

澳洲税务局的数据显示，澳洲目前有874,000人选择SMSF，较2005年6月的557,000人显著增加。全澳共有458,561只SMSF，其中69%的SMSF拥有两个受托人（成员），23%拥有一个受托人，拥有3个和4个受托人的SMSF均为4%。

Zenith财务顾问公司主管科尔达（Richard Kord）在解释这一趋势时说，物业相对于银行存款和股票投资的最大优势是，「人们觉得自己了解它，可以把握它的深浅，更愿意把钱投放进去，尤其是退休金这种长期投资就更适合了」。

不过，和所有的投资产品一样，并不是所有的人都适合建立SMSF，并将其用于物业投资。那么SMSF究竟给投资者带来哪些益处，又有那些成本和风险，对有意涉足的房产投资者来说，又有哪些需要注意的要点呢？ Tim McIntyre在最新一期的《My Investment Property》中进行了详细的分析。

SMSF的优势

SMSFs的成员（又称作受托人）不超过四人，其特点就是基金受托人可以积极地管理基金，而不必等到退休之后才能拥有对自己退休金去向的发言权。不过，尽管基金受托人可以决定基金投资方向，但仍然要在退休后才能动用投资收益。

概括来说，SMSF的优势在于可享受更大的控制权、更优惠的税率以及更低廉的成本。

控制权

对很多人来说，成立SMSF的最大动力就是控制权，其成员可以决定基金投资方向，包括传统管理基金不会涉及的艺术品、古董和房产领域。

税率优惠

另一个主要的动力来自税率优惠。 SMSF的应征收入税率为15%，而在此之外的所得收入的最高税率可达到45%。SMSF收入包括雇主和个人缴纳的退休金、投资收益入利息、股息和租金，以及资本利得。

除了优惠税率之外，如果SMSF成员选择在基金收益分配阶段后出售资产而获得利润，可以免交资本利得税。另外，如果所投资股票的公司支付高额的税务减免股息（Franked Dividend），抵免红利可用来抵减从其他资产收入应缴纳的。

管理成本

SMSF的成立和日常运营都需要固定费用，必要时还需要向专业人士如会计、律师、保险精算师或理财师支付服务费，但管理成本可以灵活掌握。

什么样的人适合SMSF？

尽管SMSF有很多明显优势，但业内专家指出，只有那些有兴趣和能力积极管理自己资产的人才适合选择SMSF。同时，如果退休金账户余额不足10万，SMSF也不是一个明智的选择。

首先，要具备履行基金管理职责的能力，包括拟定投资策略和信托契约、对资金投资进行年度审计、准备财务报表等。最重要的是，在此之外，还要做好承担法律责任的准备。一旦在基金管理中出了问题，如不小心违反了严格的税务规定，可能需要支付高昂的罚金。

Chan & Naylor会计师事务所的负责人莱斯（Ken Raiss）列出了适合SMSF的六类人：

Ø 喜欢更多自主控制权和灵活性的人。

Ø 房产投资者：SMSF的税法在不断修正，以为投资者提供更多灵活性。目前可以用SMSF作为自有资金投资房产，并向银行贷款，从而利用负债杠杆积累更多财富。

Ø 希望集中更多资源：一只SMSF最多可拥有4名受托者，因此通过SMSF可以集中更多资源进行更大额的投资，获取更多收益；

Ø 拥有自己的企业/生意：如果你拥有一套商业物业，可以出售给自己的SMSF。待到SMSF向你支付了物业出售全部款项时，你只需要支付很少的资本利得税，有的时候甚至不需要付税。

Ø 退休金账户余额很高：与其它退休基金不同的是，无论余额多少，所有SMSF的管理费用都是固定的，而不是根据余额的百分比收费。

Ø 在退休金之外有丰厚的资金：和税后收入缴纳的退休金供款不同（Non-concessional contributions），你可以无限量地向SMSF提供贷款，这也就是所谓的关联方贷款。也就是说，你可以把多余的资金放入SMSF通过投资获得收益，如果你已经超过60岁，这些收益是免税的。

如何通过SMSF投资房产

从2010年开始，SMSF投资买房可以申请贷款。如果有意涉足这一领域，了解以下五点很重要：

Ø SMSF投资策略中必须将房产列为投资类型；

Ø 不能向SMSF基金受托人及其关联方（如朋友或家人）购买房产，除非是商业房产如写字楼或工厂，而且要能提供证明是按照市场价值购入。

Ø SMSF的投资房产不能用作自住，这意味着SMSF基金受托人及关联方不能居住，也不能租用投资房产。不过，商业物业例外。

Ø 可以用SMSF基金整修投资物业，但不同将其用于升级装修，或改变物业性质。如用SMSF购买空地后建房；加建房间或姻亲房；或将投资物业推倒重建等。不过，可以用SMSF基金装修厨房和浴室，前提是保留其现状。

Ø 只要SMSF中的一名受托人达到退休年龄，基金可以向受托人出售投资物业。如果退休基金进行入了收益分配阶段，出售物业所获收益免交资本利得税。

SMSF的管理成本

设立费

取决于选择服务提供方的不同，SMSF的设立费用一般在500-1,500澳元之间。如果你打算采用公司信托结构，还要额外支付公司设立费用，大约在426元。不过，需要记住的是，支付的费用越少，获得的服务也就越少。

目前有很多专门针对SMSF设立的软件产品。比较典型的包括：

信托契约软件：该软件由trustdeed.com.au网站提供，费用在110澳元左右。该软件提供PDF格式的信托契约，以及其他文件模板。

DBA Lawyer产品：该产品包括设立SMSF所需要的所有文件，费用为1200澳元。其信托契约由同时从事SMSF法律培训的律师编写，并提供网上更新服务。

年费

银行账户管理费用：0-120澳元

ATO监管费用：200澳元

审计费：500-700澳元。

其他服务费

如果你没有时间和能力打理所有的基金管理事务，可以委托专业人士帮你完成报税、编制财务报表和投资绩效报告等工作。每年的服务费一般在1,500-3,000澳元之间。

不过要提醒的是，根据行业数据，如果你打算聘请专业人士帮你打理SMSF，退休金账户余额中至少要有20万，这样才能将自我管理费用的费率控制在1%，即不超过投资其他基金所支付的费用。

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