我只买house不买公寓

原创 2020年01月07日 澳洲万邦金融


万邦金融的读者大家好,刚送走元旦,马上又要迎接农历新年了!万邦君在此祝澳纽的各位同胞,过年好,新年身体健康,发大财。


为了迎接新春到来,万邦君将会发布7篇精品文章,请各位持续关注。


今年的第一篇为您带来的是对专业投资人石大卫先生的采访,石大卫先生有两点比较特别之处,第一个,石先生是彻底囤地派的死忠粉,坚决抵制公寓。第二个,石先生买的house,房屋质量不差,但入手价格极低,甚至低于土地的评估价格,等于说土地上的房子是白送的。


让我们一起来听一听他的故事。


Q


A


万邦君


石大卫



石先生您好,感谢您接受我们的采访,在我们开始前,您能简单介绍一下自己吗?

大家好,我是石大卫,我是2010年最后一天移民到澳洲,之前在上海经营一家室内设计公司,目前在澳洲继续开公司,做和以前老本行相关的事业。

石先生您是如何开始您的置业之旅的呢?

我在2010年上半年读到一本书,《穷爸爸富爸爸》,深受里面的理念启发,再加上这几年对上海楼市波动耳濡目染,我觉得咱老百姓想要翻身,除了拼命找赚钱的法子,还要学会把自己手里的钱转换成优质“砖头”。


可惜我接触财商教育有点晚,在我2010年开始想动手的时候,上海的楼市不但大幅走高,还限售,限贷,门槛和成本对我来说已经有点高。虽然当时没买房,但种子已经在我心里种下。

您第一次在澳洲买房是什么时候?

我是2013年的1月份在pennant hill买了一个1200平米地的house。我2012年初的时候就萌生了置业的想法,一是家已经在异国他乡初步安顿下来,第二是我刚来澳洲的时候,我通过身边的朋友和网络,拼命吸收地产相关资讯,到2012年下半年我已经很清楚自己要买什么,看什么样的房子,在哪买。

那我来问问您,首先您为何选择pennant hill?

两个主要的原因,一是我刚来的时候住在Asquith,活动范围基本就在这一带,我的心得是你越熟悉的区域,你犯错误的几率越低。巴菲特常说“不要亏钱”,其含义就是想做好防守再做好进攻,所以在我熟悉的区域投资,先不说赚钱,但亏钱的几率大大降低了。


第二是当时我一直在阅读自由撰稿人楚天先生的文章,他也是资深投资人。他的文章给我很多启发,他的文章里说悉尼最适合中产阶级居住的地点就是西北,他当时所说的西北其实就是Hornsby,Epping, Castle hill这一口带地区(如图),这里房价相比上北像Pymble, Wahroonga,Linfield价格要便宜许多,但依然有不错的学区,良好的治安和优雅的人文文化。


为什么会买House,为什么没考虑过Townhouse或公寓?

这个要感谢我的Tutor。我刚来澳洲的时候在Tafe学英文,当时可以要求私教,让老师到你家里上门授课。当时给我辅导英文的是一位退休的金融公司高管,他本人有30年的投资经历。我当时把我对房产的困惑问他,他斩钉截铁的告诉我,长期升值的是土地,土地升值建筑贬值,这是不变的真理,地越大越好。


所以我刚开始的时候就找西北区一些地大的别墅,后来辗转找到了现在这间房子,也是我的住所。

你买的这间房子有什么特别吗?

我当时买入的价格是68万,我买入后三个月,我附近的邻居把房子卖了88万,他的房子装修只是比我好一点,地还比我小。

为何你可以用这么低的价格买入?

房子疏于打理,室内看起来陈旧,但没有任何结构性问题。另外后院杂草和小树丛生,就像一片小森林。很多人看一眼森林,就摇摇头走了,觉得要做的事情太多了,便宜都不要。门牌号有4,中国人也觉得不吉利。


那你为什么看上了这间房子?

我找专业人士查过房子,房子没有结构性问题,也没有白蚁,所以房子目前的问题不但是我可以解决的,而且也花不了多少钱,这是大前提。另外我也和council核对过,那些树都是杂树,都是可以砍的。


第二是房子开车7-8分钟内可以到学校和商场,所以位置也没什么问题。位置和房子结构是不可以妥协的,只要这两点没问题,对我来说只要价格合适其它都是小问题。

后续如何?

我们经过一番谈判后68万成交,但我对屋主有一个要求,那就是签约时间必须是明年,必须过了12月31号,这样万一我没搬进去住,房子拿出去出租,2012年的土地税不会算到我头上。


买入后我自己砍树,除草,找人刷漆修理,花费几千块不到房子看起来舒舒服服的。因为这个房子不到2年就有几十万的升值,也给了我refinance套现的机会,所以我有了充足的子弹看下套房子。


房子有什么美中不足的地方吗?

我的房子是battle axe block, 在人家房子的后面,所以去掉外面的草坪,地实际面积只有995平左右,做不到分割成两个地契。


您第二次买房是什么时候,这次您看房的方式有什么改变吗?

这个时候我已初步了解了council对于土地分割的要求,我看地更多倾向买那种有开发潜力的地块,这样可以人为提升土地的价值。


所以我第二次买房是2014年入手了Hornsby一套土地面积是1120平的土地,买入价格是70万。

为什么是买在Hornsby ?

我2014年初观看了一场在pennant hill的拍卖,当时卖的房子是一块1300平可以分割成两块土地的房子,竞争非常激烈。很短的时间内,价格就被参与的builder喊到了100万。


我当时看着就想,这种有开发潜力土地这么抢手,未来一定会越来越稀有。我可以去一些关注度不那么强的区域,今天他们在这里抢,未来一定把热度会像次一级的区域扩散。

把一线城市的成功商业模式搬到二线,很像现在流行术语,降维打击

所以当时选了Hornsby,热度没那么大,华人也没有怎么关注那里。因为那边北边的蓝领区。不过我查了统计局的数据,Hornsby 的新移民越来越多,数据显示很多移民从事IT行业,这也是高薪产业,所以我很有信心这个区的热度未来一定会上去。


能说一下您买的这个房子吗?

这个房子是一个流拍的房子,已经在市场上有4-5个月的时间,中介挂牌价是76-77万。


我研究过这个房子,首先建筑检测师的报告我看过,结构没问题,也没白蚁。位置也没问题,离火车站和商场只有800米。两个大前提确定了,剩下的是我要研究这个房子的硬伤在哪里。


首先房子有些向后倾斜,地是有些坡度的。第二是房子是在保护区范围,房子不可以拆了重建,必须保证现有的建筑风格。第三房子没有车道,你不能把车子开下去,所以买完菜要自己拎下去,稍微有些不方便。


以上原因,加上屋主是2011年65万买入的房子,对可能出售的价格有不切实际的幻想,我想这些是流拍的主要原因。


我首先找了土地测量师,我发现房子的位置并不在正中央,而比较靠前,所以房子后院有足够的面积做土地分割,这一点就足够。


至于没有drive way(车道),只要价格合适,适当的硬伤我可以接受,所以我出价65万。


对方没接受?

是的,所以我们反复谈判,因为屋主急着把钱投入到生意里,所以最终70万成交。

这单还有什么补充的吗?

有一个小插曲,2016年我在hornsby看拍卖,当时拍卖的房子和我买的这个房子在同一条街,地没我大,但装修比我好。


我看到这对卖我的房子的夫妇也在这里拍卖,他们和另一个人对这个房子进行激烈的角逐,最终房子喊到了140万,他们失望离场,赢了的买家也是一脸苦笑。


我相信他们当初一定很后悔卖给我这套房子,没过几年就要拿双倍的价格买回,这也影响了我的投资观,我们投资就应该像贪婪又肥胖的农民,找到一块好土地就不要撒手,一直囤着就好。

下次出手在什么时候?

我2015年花56万5在黄金海岸买了一套两房的公寓

破戒了,不是说你是土地控,不买公寓吗?

说来话长,这次入手有几个原因


第一是2015年悉尼的拍卖价格已经越来越夸张,我很难低价买到房子,我感觉如果现在入手容易被套牢,后来也证明我的判断正确。


第二,当时网上铺天盖地的宣传,悉尼太贵了,未来房价增长重心会在SEQ(昆士兰东南部,黄金海岸到布里斯本这个位置),无论是老外的地产网站还是华人的,几乎是刷屏,都说再不买入黄金海岸或布里斯本就来不及了。


这点把戏就把你套进去了?

至少让我对昆士兰的房产开始感兴趣,所以我参加了很多相关房展会。刚巧我一个朋友在卖房,他找上了我,他当时在卖黄金海岸south port的公寓项目。


他说服我靠的是两点,一个是价格,因为我去过房展会,我知道黄金海岸最贵的项目,比如说在冲浪者天堂(surface paradise)的项目,最贵可以卖到90万,当然80万,70万的也有,但他的只要55万,算是我知道最低的。


第二是当时Southport 有一项开发计划,有财团向当地政府提出建娱乐城的计划,这个娱乐城可以创造4-5千个就业机会,而我买的项目就在未来要建的娱乐城旁边。


朋友说他当年在新加坡的圣淘沙就有类似的机会,只是当时他没买,当时那个楼花项目也在未来的娱乐城旁边,娱乐城审批通过后,那里的房价2年就翻了一倍,他劝我一定要把握这次机会。

这次投资后来怎么样?

非常失败,首先娱乐城的项目被州政府以污染为理由否决了,投资真的不能相信什么大开发大计划这种停留在纸面上的海市蜃楼。


后来交房时我去那里考察,才发现那里就是个旅游城市,虽然一直喊转型,但当地没什么高薪就业机会,另外我发现SouthPort的house的价格跟我的公寓价格差不多。


再有就是整栋楼里大部分买家都是跨省的投资人,没几个自住,所以很难形成一股势力去约束物业,所以我们的物业费从1000一个季度,很快涨到了1300,房价没跑赢通货膨胀,物业费跑赢了。后来我和我邻居谈起我买了黄金海岸的房子,他一直在摇头,他说他还记得2008年黄金海岸房价腰斩的样子。



这次给了您什么教训?

我痛定思痛,觉得还是要在熟悉的区做熟悉的事,以后没机会就学会等待机会。

跨省投资帮你省土地税。

省了土地税,交了智商税,这个更贵,反正都是要给钱,我选择前者。

除了楼花还有House land,您没买?

2015年有人向我推销Camden的House land,当时售价100万,地400平,当时的卖点是除了主房,房屋车库楼上会有一个单独的阁楼,里面有一睡房,一卫生间,一厨房。你可以理解为在车库上盖了一个小Granny flat,当时的口号是,一个房子双份收入。我当时动心了还交了1千元定金。


为什么没买?

我回来一想,100万买到离市区40-50公里外的郊区,地还400平,这个价格可以在我们这买了,我们这什么人口,那里什么人口结构。

我后来找中介退定金,他还不退,我找了Fair trading,所以我更不相信这帮人了,投资还得靠自己。

讲讲您后来再出手的事。

我在2019联邦大选之前接连买了两套房子,那个时候恐慌气氛已经到了极致,每个人都在谈论工党上台后,房价至少要跌40%。

您不怕吗?

别人恐惧我贪婪,说的容易练起来难。我很难三言两语讲清楚,但我了解这座城市,也了解我投资区域的真实价值,所以我很有信心天不会塌下来。


我先后以89万买入Asquith一套980平米地的house,这套房子离火车站只有600米。我查过记录2017年这条街类似的房子要卖到135万。这个要感谢我太太,本来我觉得Hornsby已经够远了,我太太说找不到机会可以看看Asquith,反正离Hornsby也就几步路,刚好看到这个机会。


然后紧接着我以86万价格买入Thornleigh占地1166平米的房子,这个房子也有很多故事,它陈旧,还是在洪水区,有轻微洪水风险,后院有一大片树林,但还是我之前说过的


1.房子结构没问题

2. 房子位置没问题

3. 测量师确认房子可以分地


剩下的就是价格问题,钱能解决的问题不是问题。起初这房子还没在市场上时,中介就通知可以100万卖我,当时我嫌贵,再等了半年后,市场不断下滑,屋主最终决定在7月份以86万卖我。

这次投资看起来还不错,有什么意料之外的事吗?

第一个是当时租赁市场比我想象的要差。我Thornleigh的房子,中介告诉我可以租620,但周边公寓盖太多了,我花了三个月最后降价到400/周才租出去,要知道我房子可是自己找人装修过的。


第二个是我低估后面那片树林,伐木师报价给我是4万,因为是坡地,树木粗大,所以他要先拿机器把树打碎再拿上车。我觉得太贵了,结果自己砍了三个月才把后面那片弄树光,果然这个报价没问题,哈哈!


您投资路上有过哪些比较坎坷的经历?

我2015年想给自己家做一个扩建,加盖了一个 GrannyFlat, 朋友推荐了一个castle hill的女建筑师,她帮我拿到建筑许可后,她推荐我一个Hornsby的builder,一对广东夫妻。


当时我犯嘀咕,你推荐的builder是你老乡,你们里面会不会有牵扯什么猫腻,为了好处才推荐,损害我的利益呢?后来我一想澳洲法制社会应该不会那么复杂,去用了他们。


开工后没多久,我发现他们完全不按图纸来造房,比如说屋檐40厘米,他非搞个30厘米,说是怕我影响邻里关系,其实就是偷工减料。建地基前,应该用机器把土弄平,他倒好找几个工人,拿铲子随便弄弄。

这样你还敢用。

是啊,我叫他们马上停工,不要他们做了,并像fair trading投诉。结果我的建筑师帮他们把我反告上Tribunal。

你怎么知道是建筑师帮他们告的。

他们英文不好,我看到Tribunal上面的诉状是手写的,回执是建筑师的联系方式。

 后来怎么样了?

对方找了律师,要求我们也找律师,Tribunal(仲裁厅)要求我们准备专家报告,我们双方花了一年的时间,各自花费了近10万,最后仲裁给出的是各打50大板。


按照澳洲法律能修复的就不要拆了重建,结果是我需要给他钱,让他继续可以完成各工程,但他们也要赔偿我一些损失。总之我们不欢而散,我不给他钱,他也不想继续工程,我就此结束。

感觉很像居委会,大家就在和稀泥。

就是这样的,更奇葩的是后面的,我们后来找了一个荷兰builder,谈的也不错,但当时不懂签了澳洲fair trading 版本的建筑合同,结果上面没有 没按时完工要罚款这一条例。


他刚开始还好,活干的还不错,但后来他连续接了好几个工程,我这个他就一周来一次,来一半时间就是打电话说忙他其它工地的事情。没办法,我天天催,日日催,总算完成了95%的工程。剩下一点活,他坚决不来,就是说已经完工了,但是我的PCA(私人建筑许可审批师)来看过 ,确认过这个工程不算完。


这也算我学到的一个小功课,各个岗位要用不同的人,不能全是一个人推荐的,比如说上个人建的那么离谱,建筑师推荐的plumber(水工)也没说什么,利益共同体。


对这次经历有什么感触

澳洲其实还是系统出了问题,打个比方,我们在国内做室内设计,好一点的房子,图纸要花上300张,这边盖个祖母屋(granny flat),也就7张图,你说这里有多少漏洞可以钻。


再比如说,我找了专家,证据充足,仲裁庭厅理应判我赢,但是在海洋法系下,就成了和稀泥。虽然澳洲整体法制环境比较好,但和上海比起来还有一定距离,在上海只要不涉及政治,无论是判决还是执行力度还是很到位的。

您未来会如何投资

继续买,不过最近这几个月价格回来太快,我看几乎又回到2017年的高点,我应该会继续等待合适的机会。

谢谢您接受我们的采访

谢谢万邦君。




新年快乐!愿新的一年惊喜多一些,失意少一些!





- End -





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