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A

石先生您好，感谢您接受我们的采访，在我们开始前，您能简单介绍一下自己吗？

大家好，我是石大卫，我是2010年最后一天移民到澳洲，之前在上海经营一家室内设计公司，目前在澳洲继续开公司，做和以前老本行相关的事业。

石先生您是如何开始您的置业之旅的呢？

我在2010年上半年读到一本书，《穷爸爸富爸爸》，深受里面的理念启发，再加上这几年对上海楼市波动耳濡目染，我觉得咱老百姓想要翻身，除了拼命找赚钱的法子，还要学会把自己手里的钱转换成优质“砖头”。

可惜我接触财商教育有点晚，在我2010年开始想动手的时候，上海的楼市不但大幅走高，还限售，限贷，门槛和成本对我来说已经有点高。虽然当时没买房，但种子已经在我心里种下。

您第一次在澳洲买房是什么时候？

我是2013年的1月份在pennant hill买了一个1200平米地的house。我2012年初的时候就萌生了置业的想法，一是家已经在异国他乡初步安顿下来，第二是我刚来澳洲的时候，我通过身边的朋友和网络，拼命吸收地产相关资讯，到2012年下半年我已经很清楚自己要买什么，看什么样的房子，在哪买。

那我来问问您，首先您为何选择pennant hill?

两个主要的原因，一是我刚来的时候住在Asquith，活动范围基本就在这一带，我的心得是你越熟悉的区域，你犯错误的几率越低。巴菲特常说“不要亏钱”，其含义就是想做好防守再做好进攻，所以在我熟悉的区域投资，先不说赚钱，但亏钱的几率大大降低了。

第二是当时我一直在阅读自由撰稿人楚天先生的文章，他也是资深投资人。他的文章给我很多启发，他的文章里说悉尼最适合中产阶级居住的地点就是西北，他当时所说的西北其实就是Hornsby，Epping， Castle hill这一口带地区（如图），这里房价相比上北像Pymble， Wahroonga，Linfield价格要便宜许多，但依然有不错的学区，良好的治安和优雅的人文文化。

为什么会买House，为什么没考虑过Townhouse或公寓?

这个要感谢我的Tutor。我刚来澳洲的时候在Tafe学英文，当时可以要求私教，让老师到你家里上门授课。当时给我辅导英文的是一位退休的金融公司高管，他本人有30年的投资经历。我当时把我对房产的困惑问他，他斩钉截铁的告诉我，长期升值的是土地，土地升值建筑贬值，这是不变的真理，地越大越好。

所以我刚开始的时候就找西北区一些地大的别墅，后来辗转找到了现在这间房子，也是我的住所。

你买的这间房子有什么特别吗？

我当时买入的价格是68万，我买入后三个月，我附近的邻居把房子卖了88万，他的房子装修只是比我好一点，地还比我小。

房子疏于打理，室内看起来陈旧，但没有任何结构性问题。另外后院杂草和小树丛生，就像一片小森林。很多人看一眼森林，就摇摇头走了，觉得要做的事情太多了，便宜都不要。门牌号有4，中国人也觉得不吉利。

那你为什么看上了这间房子？

我找专业人士查过房子，房子没有结构性问题，也没有白蚁，所以房子目前的问题不但是我可以解决的，而且也花不了多少钱，这是大前提。另外我也和council核对过，那些树都是杂树，都是可以砍的。

第二是房子开车7-8分钟内可以到学校和商场，所以位置也没什么问题。位置和房子结构是不可以妥协的，只要这两点没问题，对我来说只要价格合适其它都是小问题。

后续如何？

我们经过一番谈判后68万成交，但我对屋主有一个要求，那就是签约时间必须是明年，必须过了12月31号，这样万一我没搬进去住，房子拿出去出租，2012年的土地税不会算到我头上。

买入后我自己砍树，除草，找人刷漆修理，花费几千块不到房子看起来舒舒服服的。因为这个房子不到2年就有几十万的升值，也给了我refinance套现的机会，所以我有了充足的子弹看下套房子。

房子有什么美中不足的地方吗？

我的房子是battle axe block， 在人家房子的后面，所以去掉外面的草坪，地实际面积只有995平左右，做不到分割成两个地契。

您第二次买房是什么时候，这次您看房的方式有什么改变吗？

这个时候我已初步了解了council对于土地分割的要求，我看地更多倾向买那种有开发潜力的地块，这样可以人为提升土地的价值。

所以我第二次买房是2014年入手了Hornsby一套土地面积是1120平的土地，买入价格是70万。

为什么是买在Hornsby ？

我2014年初观看了一场在pennant hill的拍卖，当时卖的房子是一块1300平可以分割成两块土地的房子，竞争非常激烈。很短的时间内，价格就被参与的builder喊到了100万。

我当时看着就想，这种有开发潜力土地这么抢手，未来一定会越来越稀有。我可以去一些关注度不那么强的区域，今天他们在这里抢，未来一定把热度会像次一级的区域扩散。

把一线城市的成功商业模式搬到二线，很像现在流行术语，降维打击

所以当时选了Hornsby，热度没那么大，华人也没有怎么关注那里。因为那边北边的蓝领区。不过我查了统计局的数据，Hornsby 的新移民越来越多，数据显示很多移民从事IT行业，这也是高薪产业，所以我很有信心这个区的热度未来一定会上去。

能说一下您买的这个房子吗？

这个房子是一个流拍的房子，已经在市场上有4-5个月的时间，中介挂牌价是76-77万。

我研究过这个房子，首先建筑检测师的报告我看过，结构没问题，也没白蚁。位置也没问题，离火车站和商场只有800米。两个大前提确定了，剩下的是我要研究这个房子的硬伤在哪里。

首先房子有些向后倾斜，地是有些坡度的。第二是房子是在保护区范围，房子不可以拆了重建，必须保证现有的建筑风格。第三房子没有车道，你不能把车子开下去，所以买完菜要自己拎下去，稍微有些不方便。

以上原因，加上屋主是2011年65万买入的房子，对可能出售的价格有不切实际的幻想，我想这些是流拍的主要原因。

我首先找了土地测量师，我发现房子的位置并不在正中央，而比较靠前，所以房子后院有足够的面积做土地分割，这一点就足够。

至于没有drive way（车道），只要价格合适，适当的硬伤我可以接受，所以我出价65万。

对方没接受？

是的，所以我们反复谈判，因为屋主急着把钱投入到生意里，所以最终70万成交。

这单还有什么补充的吗？

有一个小插曲，2016年我在hornsby看拍卖，当时拍卖的房子和我买的这个房子在同一条街，地没我大，但装修比我好。

我看到这对卖我的房子的夫妇也在这里拍卖，他们和另一个人对这个房子进行激烈的角逐，最终房子喊到了140万，他们失望离场，赢了的买家也是一脸苦笑。

我相信他们当初一定很后悔卖给我这套房子，没过几年就要拿双倍的价格买回，这也影响了我的投资观，我们投资就应该像贪婪又肥胖的农民，找到一块好土地就不要撒手，一直囤着就好。

下次出手在什么时候?

我2015年花56万5在黄金海岸买了一套两房的公寓

破戒了，不是说你是土地控，不买公寓吗？

说来话长，这次入手有几个原因

第一是2015年悉尼的拍卖价格已经越来越夸张，我很难低价买到房子，我感觉如果现在入手容易被套牢，后来也证明我的判断正确。

第二，当时网上铺天盖地的宣传，悉尼太贵了，未来房价增长重心会在SEQ（昆士兰东南部，黄金海岸到布里斯本这个位置），无论是老外的地产网站还是华人的，几乎是刷屏，都说再不买入黄金海岸或布里斯本就来不及了。

这点把戏就把你套进去了？

至少让我对昆士兰的房产开始感兴趣，所以我参加了很多相关房展会。刚巧我一个朋友在卖房，他找上了我，他当时在卖黄金海岸south port的公寓项目。

他说服我靠的是两点，一个是价格，因为我去过房展会，我知道黄金海岸最贵的项目，比如说在冲浪者天堂（surface paradise）的项目，最贵可以卖到90万，当然80万，70万的也有，但他的只要55万，算是我知道最低的。

第二是当时Southport 有一项开发计划，有财团向当地政府提出建娱乐城的计划，这个娱乐城可以创造4-5千个就业机会，而我买的项目就在未来要建的娱乐城旁边。

朋友说他当年在新加坡的圣淘沙就有类似的机会，只是当时他没买，当时那个楼花项目也在未来的娱乐城旁边，娱乐城审批通过后，那里的房价2年就翻了一倍，他劝我一定要把握这次机会。

这次投资后来怎么样？

非常失败，首先娱乐城的项目被州政府以污染为理由否决了，投资真的不能相信什么大开发大计划这种停留在纸面上的海市蜃楼。

后来交房时我去那里考察，才发现那里就是个旅游城市，虽然一直喊转型，但当地没什么高薪就业机会，另外我发现SouthPort的house的价格跟我的公寓价格差不多。

再有就是整栋楼里大部分买家都是跨省的投资人，没几个自住，所以很难形成一股势力去约束物业，所以我们的物业费从1000一个季度，很快涨到了1300，房价没跑赢通货膨胀，物业费跑赢了。后来我和我邻居谈起我买了黄金海岸的房子，他一直在摇头，他说他还记得2008年黄金海岸房价腰斩的样子。

这次给了您什么教训？

我痛定思痛，觉得还是要在熟悉的区做熟悉的事，以后没机会就学会等待机会。

跨省投资帮你省土地税。

省了土地税，交了智商税，这个更贵，反正都是要给钱，我选择前者。

除了楼花还有House land，您没买？

2015年有人向我推销Camden的House land，当时售价100万，地400平，当时的卖点是除了主房，房屋车库楼上会有一个单独的阁楼，里面有一睡房，一卫生间，一厨房。你可以理解为在车库上盖了一个小Granny flat，当时的口号是，一个房子双份收入。我当时动心了还交了1千元定金。

为什么没买？

我回来一想，100万买到离市区40-50公里外的郊区，地还400平，这个价格可以在我们这买了，我们这什么人口，那里什么人口结构。

我后来找中介退定金，他还不退，我找了Fair trading，所以我更不相信这帮人了，投资还得靠自己。

讲讲您后来再出手的事。

我在2019联邦大选之前接连买了两套房子，那个时候恐慌气氛已经到了极致，每个人都在谈论工党上台后，房价至少要跌40%。

您不怕吗？

别人恐惧我贪婪，说的容易练起来难。我很难三言两语讲清楚，但我了解这座城市，也了解我投资区域的真实价值，所以我很有信心天不会塌下来。

我先后以89万买入Asquith一套980平米地的house，这套房子离火车站只有600米。我查过记录2017年这条街类似的房子要卖到135万。这个要感谢我太太，本来我觉得Hornsby已经够远了，我太太说找不到机会可以看看Asquith，反正离Hornsby也就几步路，刚好看到这个机会。

然后紧接着我以86万价格买入Thornleigh占地1166平米的房子，这个房子也有很多故事，它陈旧，还是在洪水区，有轻微洪水风险，后院有一大片树林，但还是我之前说过的

1.房子结构没问题

2. 房子位置没问题

3. 测量师确认房子可以分地

剩下的就是价格问题，钱能解决的问题不是问题。起初这房子还没在市场上时，中介就通知可以100万卖我，当时我嫌贵，再等了半年后，市场不断下滑，屋主最终决定在7月份以86万卖我。

这次投资看起来还不错，有什么意料之外的事吗？

第一个是当时租赁市场比我想象的要差。我Thornleigh的房子，中介告诉我可以租620，但周边公寓盖太多了，我花了三个月最后降价到400/周才租出去，要知道我房子可是自己找人装修过的。

第二个是我低估后面那片树林，伐木师报价给我是4万，因为是坡地，树木粗大，所以他要先拿机器把树打碎再拿上车。我觉得太贵了，结果自己砍了三个月才把后面那片弄树光，果然这个报价没问题，哈哈!

您投资路上有过哪些比较坎坷的经历？

我2015年想给自己家做一个扩建，加盖了一个 GrannyFlat， 朋友推荐了一个castle hill的女建筑师，她帮我拿到建筑许可后，她推荐我一个Hornsby的builder，一对广东夫妻。

当时我犯嘀咕，你推荐的builder是你老乡，你们里面会不会有牵扯什么猫腻，为了好处才推荐，损害我的利益呢？后来我一想澳洲法制社会应该不会那么复杂，去用了他们。

开工后没多久，我发现他们完全不按图纸来造房，比如说屋檐40厘米，他非搞个30厘米，说是怕我影响邻里关系，其实就是偷工减料。建地基前，应该用机器把土弄平，他倒好找几个工人，拿铲子随便弄弄。

这样你还敢用。

是啊，我叫他们马上停工，不要他们做了，并像fair trading投诉。结果我的建筑师帮他们把我反告上Tribunal。

你怎么知道是建筑师帮他们告的。

他们英文不好，我看到Tribunal上面的诉状是手写的，回执是建筑师的联系方式。

 后来怎么样了？

对方找了律师，要求我们也找律师，Tribunal（仲裁厅）要求我们准备专家报告，我们双方花了一年的时间，各自花费了近10万，最后仲裁给出的是各打50大板。

按照澳洲法律能修复的就不要拆了重建，结果是我需要给他钱，让他继续可以完成各工程，但他们也要赔偿我一些损失。总之我们不欢而散，我不给他钱，他也不想继续工程，我就此结束。

感觉很像居委会，大家就在和稀泥。

就是这样的，更奇葩的是后面的，我们后来找了一个荷兰builder，谈的也不错，但当时不懂签了澳洲fair trading 版本的建筑合同，结果上面没有 没按时完工要罚款这一条例。

他刚开始还好，活干的还不错，但后来他连续接了好几个工程，我这个他就一周来一次，来一半时间就是打电话说忙他其它工地的事情。没办法，我天天催，日日催，总算完成了95%的工程。剩下一点活，他坚决不来，就是说已经完工了，但是我的PCA（私人建筑许可审批师）来看过 ，确认过这个工程不算完。

这也算我学到的一个小功课，各个岗位要用不同的人，不能全是一个人推荐的，比如说上个人建的那么离谱，建筑师推荐的plumber（水工）也没说什么，利益共同体。

对这次经历有什么感触

澳洲其实还是系统出了问题，打个比方，我们在国内做室内设计，好一点的房子，图纸要花上300张，这边盖个祖母屋（granny flat），也就7张图，你说这里有多少漏洞可以钻。

再比如说，我找了专家，证据充足，仲裁庭厅理应判我赢，但是在海洋法系下，就成了和稀泥。虽然澳洲整体法制环境比较好，但和上海比起来还有一定距离，在上海只要不涉及政治，无论是判决还是执行力度还是很到位的。

您未来会如何投资

继续买，不过最近这几个月价格回来太快，我看几乎又回到2017年的高点，我应该会继续等待合适的机会。

谢谢您接受我们的采访

谢谢万邦君。