我们先来聊一下影响贷款能力的因素是什么：

       每一家银行都拥有他们不同的估算家庭生活开销的方式。这是日常生活开销（不包括税务，房租，债务还款）。实际上，每家银行都会比较您自己预估的生活费用支出和银行计算器估算出的费用，并且选择较高的一方。这个就是我们经常说到的最低生活费用。最近ASIC和Westpac的官司里面所说的争议点就是和最低生活费用有关，虽然Westpac赢了，但是仍然建议大家需要提前规划生活支出。

       大多数的银行会在评估您的借贷能力时使用您实际支付的房租或任何个人贷款还款额。这里要说一下信用卡，很多人理解是如果我的信用卡每个月都准时还款，这个不会产生债务。其实只要你有信用卡，你的信用卡额度就是你的债务，而且大概1万信用卡的额度会降低大概5万的贷款额度。除了信用卡之外，其他常见的就是车贷，学生贷款，个人贷款等等。

       最重要的当然是大家的收入，提高收入才能从根本上提高大家的贷款额度。不过收入的计算方式也是不太相同，你是不是permanent full time，part time，casual，如果你是经常加班那么会有很多加班的收入，如果你是sales，那么会有很多commission，比如房产中介，汽车销售等等。这些计算方式都不是简单的你一年收入10万，我们就可以用10万。具体信息可以参考AUSUN金融小课堂 82期(银行如何计算收入（上篇-PAYG）？)。如果涉及到自雇人士，那么情况就会更加复杂，建议要找一个专业的贷款经纪。

       为了降低房地产市场难以想象的增长速度，澳大利亚监管局（APRA）提出的首批限制杠杆的措施之一是限制对投资者的贷款。

       银行的常用方式是改变借款能力的计算方法。

在过去，您的贷款额度是根据您每两周或每月支付的实际还款额来评估的。

       例如，有一个20万澳币贷款，年利率3.5%， 银行只需要能确认您可以支付的起每年7000刀的贷款或者每月583刀的即可。

       在严格的贷款额度计算规则下， 您的银行会用6%或者更高的本息还款利率来评估您的借贷能力。

       所以同样20万刀的贷款，您就要显示出您有足够的收入和良好的债务比例来确保您能支付得起每年12,000刀的贷款或者每月1,000刀。

       这就相当于还款额翻倍了。

       所以正确了解自身的贷款能力非常重要。

       在开始计算之前我们需要做一些假设：

      *如果是一对夫妻，两个人的收入一共是12万一年，没有任何的信用卡和其他贷款。

      *如果这对夫妻要买自住房，大概的贷款能力是他们收入的6倍：就是12*6 =72万

      *如果这对夫妻要买投资房，大概的贷款能力是他们收入的7倍：就是12*7 =84万

       大家可以按照这个方法来自己估算一下贷款能力，当然信用卡等都会降低你的贷款额度，所以这个只是一个大概的估算。

       我们的经纪人经常为客户采用的策略是，帮助客人最大化贷款能力，帮助客户做好5-10年贷款规划，当然利率和返现也是其中比较重要的一部分。

       除了大家熟知的一些大银行之外，其实现在很多小银行也受到投资者的青睐，比如开发贷款在合理的利息情况下，在没有预售的情况下也可以借贷。

       当然，您需要与贷款经纪人讨论您现在的情况，以确保让您获得合适您的抵押贷款策略。想一下，你只要找一位专业的贷款经纪，你等于同时和30多家银行做比较，绝对帮你省时间又省钱。