最近几个月来，房地产市场春风拂面，正面消息不断，又是连续降息，又是贷款政策放松，让大家感受到了浓浓的“牛市要回来了”的感觉。
对于首次置业者来说，其实严格区分也有好多种，有那些预算有限，希望先买一套满足个人居住需求的，也有那些预算充足，打算一次性买到自己Dream House的。
不管你是哪类人，我认为要做好首次置业，关键的一点在于，要学会判断一个房产的市场价值。
普通人买房，最常见的办法就是上网去搜索，或者找房产销售咨询，这样做的好处是快，你要什么信息，马上可以得到反馈，房产销售更是会非常热情地为你介绍。
但是，这种快速检索房产得到的结果，可能并不能让你知道一个房产的市场价值。
上个月澳洲本地媒体报道，墨尔本最高的住宅大楼Australia108，其中超过100位买家选择不成交房产，情愿损失10%也不要这个房子，其中最主要的原因，就在于大量房产的估价低于合同价超过20%。
这就是当你不了解房产市场价值所导致的直接后果。
看澳房大全平台的读者，很多都不喜欢楼花，对楼花的负面意见很大。在我看来，楼花本身这种投资方式不是问题，因为在某些特定的时候，买楼花是可以赚钱的，比如2012左右的悉尼。
但楼花的问题是，基本上99%的楼花定价是高于当地市场中位价的，有一些还高的离谱，这就成为了一个不可忽视的风险。
因为当签合同和成交时间隔开较长之后，你无法判断你的合同价与成交时市场价之间的关系。
如果市场在你签合同之后大涨，到成交时的价格已经低于你的合同价，那么这是一个非常不错的投资决策；反之，你则可能面临和Australia108买家一样的境地。
有人一定会说，房产投资是长期的，你怎么可以凭一时的价格高低判断投资的成功与否，如果我持有20年，30 年，甚至永远不卖，那岂有不赚之理？
是的，长期持有是没错，但我如果从Day 1开始就以市场价，甚至低于市场价买入房产，再持有相同的时间，那回报率岂不是更高，我为什么一开始要以高出市场价的价格买入？
除了楼花，另一种容易以超过市场价买入房产的方式是拍卖。去过拍卖场的人知道，当一个房产被几十人包围的水泄不通，拍卖师再渲染一下气氛，那么很多人容易在冲动中失去的理性的判断。
我见过太多人因为对某个房产附有了感情，有了那种“今天一定要拿下”的心态上拍卖场，那么这样的情况下一掷千金，是大概率事件。
如果你是不差钱的首次置业者，那么欢迎你尽情地去拍卖场上大撒币，买下你自己的dream house。
但买下来之后也请你保持佛系心态，几年之后发现自己的房产没有涨幅也不要怨天尤人。
如果一定要拍卖，那什么时候是最佳的时机呢？大雨天，工作日，圣诞前，复活节假期…总之，越是别人不愿意去看房，拍卖场上稀稀拉拉没有几个人注册的时候，或许你还可以冷静的想想，自己到底愿意为这个房子付多少价格。
而在那些人声鼎沸的拍卖场，你的目标应该是成为那个躲在电话后面的房东，而不是那些举牌的人。
我曾经听过一个西人开发商讲他自己买自住房的故事。那是2008 GFC之后，他本来并没有想换自己的自住房，但有一天突然接到一个中介的电话，说有一个perfect house，一线悉尼海景，建完才五年。
房东也是成功的一个企业家，但最近公司经营遇到了现金流困难，需要流动资金，于是无奈选择出售这套海边豪宅。
房子本来要拍卖，这个开发商也去了，但他到现场发现并没有真正打算买这套房产的人来，大部分人只是看热闹。他成了当天唯一一个注册买家，并出了一个远低于房东保留价的价格。
在拍卖结束后，他成为了第一个与房东谈判的买家，并且最终以800万的价格买下了这套房子，而当时银行给出的估价为1100万。
这样的经历对于普通首次置业者来说，当然是无法复制的。但你可以发现，了解一个房产的市场价值，对于买房人做出正确的投资决策是多么的重要。
如果你自己不是专家，那么就去请教专业的人士。买房这件事，本身就不应该是一个人在战斗。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
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满心期待交房，估价却遭遇滑铁卢，到底哪里出了问题？丨澳房闲话
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Kevin Yu
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