＃美沃风向标＃ 2015澳洲房产年终盘点（内含彩蛋－应对房产价格周期性变化策略）,megaward微信公众号文章

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平常的澳洲房市，总要到三月份复活节前后才真正热起来。今年不同。元旦假期回来，市场就基本回复正常了，然后一路高歌，悉尼的拍卖清出率在冬季来临的前两周，达到了89.2%的历史峰值。

在接下来的6，7，8月，虽然清出率有所下降，但相对传统的冬季淡市，今年的冬天表现绝对出色。

根据Domain发布的最新数据，悉尼过去12个月的房屋中位价为 $1,000,616，总计涨了22.9%！澳洲整体房市过去一年中不过才涨了11.7%……

接下来在媒体中出现的各种背道而驰的分析师预测，则是让人唏嘘的。10月中麦格理银行发出警告，“由于公寓供应过多和人口增长较预期为慢，预料在未来两年，房价将下跌达百分之7.5”。此言一出，市场哗然。

这时，Andrew Wilson博士首先站出来反驳：“澳洲房价在过去十年从未试过下跌超过百分之5，就算在2008年因为全球金融危机而房价下跌时，经过一段长时间的高息期，全澳的房价也只下跌了百分之4。

汇丰银行首席经济师Paul Bloxham也不认为澳洲房价会下跌，反而预测悉尼房价在2016年会上升百分之5至9，而墨尔本和布里斯班则分别上升百分之4和8，全澳的房价升幅可达百分之6。

大家一贯相信、膜拜的专家，如今分成了两派，我们该信谁？

在物业市场浸淫了40年，经历过不少周期、起伏的投资专家Michael Yardney, 在他2013年出版的《Michael Yardney的物业法则》一书中，对这一切似乎早有预测。他说：人们常常在媒体听到来自两个阵营、非常不同的声音，一个阵营属于那些见过风浪、胸怀大局的人，另一个阵营的观点则往往基于过去一周发生的事。

周期缩短，令那些靠踩准点、让收益最大化的投资策略变得难以执行。在2015年将要结束、市场意见分歧的时候，展望2016年，房市这个游戏还要不要玩下去、怎么玩？

首先让我们定义一下

房地产投资是怎么回事？

周期又是什么回事？

“

澳洲房地产投资增长派的掌门人Michael Yardney是这样说的：

房地产是一项高增长、低收入的投资，投资者通过时间获取房地产的增值，同时利用杠杆（借贷），让回报变得可观。

在过去10年，澳洲首府城市物业的平均年增长为5.7% （详见下图），然而这个增长不是一成不变的，有些年份增长较快，有些年份增长较慢、甚或稍微下跌。

这些周期性的变化可以大致分为旺市、淡市，再具体一点，可以细分为爬升、盛放、回调、稳定四个阶段，周而复始，最终的结果是长期、缓慢、稳定的上升。

Michael Yardney在他的《物业法则》一书中，对房地产周期的各个阶段作了详细的描述，并提供了一个简单的图示，这里将各阶段的特征摘录如下：

盛放期

房地产价格的升幅惊人，出现高达20%的年增长，吸引大批的新投资者进入市场。这个阶段银行贷款政策往往较为宽松，投资者可以获得80%, 90% 甚至100%的贷款。人们开始变得贪婪，部分财力并不足够的投资者也加入进行炒作。这个阶段的另一个特征是购房者和投资者“害怕错过”，“担心以后会更贵”的恐惧心理。盛放期通常是整个周期中最短的一个阶段。

调整期

盛放期中过于积极、集中的新房建造，导致空置率上升以及回报下降，价格因而停止增长。投资者面对现金收入减少、贷款支出上升、房价停滞不前的困境。不少人因而打算把房子出售。调整期的长短通常取决于之前的盛放期，升的时间越长、升得越多，紧接下来的调整期就越长，价格回调的风险也越高。

稳定期

过量的供应被消化，需求出现增长，租金随之回升，买家重回市场，悄然地将市面上出售的物业吸收扫走。稳定期因为买卖双方势力大致均等，市场价格变动不大或上升微弱。这时其实是入市的最好时机，但一般人较难察觉。

上升期

空置率下降，租金上升，物业价格也开始上升。这个阶段的物业价格通常可负担性较强、投资回报可观，自住买家及聪明的投资者开始进入市场。很多发展商也在这时入市，以便在盛放期到来之前或起步的时候推出新楼盘。随着价格上升，越来越多的自住买家和投资者因为担心错过而进入市场，区别是，这时候人们还是比较理智的，价格升幅较为温和。

房地产投资是一个升值+时间+杠杆的游戏，能否把握好价格变动的节奏，对做短线的朋友固然至关重要，即使是打算长期持有的投资者，如果在价格最高的时候买入，不仅会失去接下来几年的增值回报，影响更大的是现金流。

如何应对房地产价格的周期性变动，

Michael Yardney有以下几个建议：

不要看新闻

想对房地产周期有更贴切的把握，你最好不要理会报纸上的新闻。市场上的大部分人均会从大众媒体获得信息、受之影响继而形成自己的想法。事实是，大众的看法和市场的真实走势是有时间差的。换句话说，如果等到新闻里都是好消息的时候，房市很可能已经进入盛放期。（下面的简单图示中，实线代表现实，虚线代表大众的判断）

不要被恐惧和贪婪所驱使

很多初级投资者听到身边亲戚朋友买房赚钱的故事，受到报章上价格屡创新高的好消息鼓舞，往往在旺市中的风险感觉是最低的，到他们入市的时候，其实市场很可能已接近拐点；同样地，在淡市的时候，因为媒体上都是不好的消息，会让投资者感觉买房的风险很高，而事实上，很多好的投资机会往往出现在稳定期。

具备和大众不一样的思维

成功的投资者，不论旺市淡市都能赚钱，而一般的投资者，市道好的时候也许能赚一点，市道差的时候很可能就亏钱了。Yardney主张逆向投资，然而能否做到‘别人恐惧时我贪婪’，不是由知识/信息多少决定的，成功与否，取决于你的思维方式，你对金钱和财富的态度。比方说，建筑师、城建规划师、中介的信息会比一般人多，但不代表他们都能成为出色的投资者。

不要试图追逐最大的回报

市场的最高点和最低点，理论上只有两天的时间，最聪明的专家也未必能抓的准，你就不要难为自己了。地产投资中，把握周期变化无疑重要，但不是最重要的，任何一个阶段，都会有出色的投资机会，因为你买的是一个物业，而非整个市场。在旺市中将回报最大化，同时为接下来的调整做好准备，是不错的策略。

不要因为等待时机而错失时间

有人为了等待最佳的入市时机，一等就是十年。试想十年前买进的物业，即使买贵了，价格到如今也应该翻倍了。时机只会眷顾勇于决断的人，只有很想赚钱的人才能赚到钱。

＊信息整理自网络