现象之一

Q: 为什么有大量的墨尔本项目来悉尼参加房展会呢？

A: 房展会去除几个金融机构的展位外，感觉墨尔本房产项目的总墅多于悉尼当地的项目总数，客户也在当日表达出墨尔本的房源貌似比悉尼多很多。

这现象除了体现悉尼在整个澳洲房产买卖市场中，人气还是火爆突出，反之，墨尔本房展会不会有许多悉尼项目展商去参展呢？我们认为很明显是不可能的。

悉尼市场的楼盘是完全可以内部消化的，而墨尔本明显需要大力吸引外省的消费群众，去消化大量无法在当地消化的房源，尤其是高端公寓项目。

结合近期墨尔本的投资房普遍出现降租现象，墨尔本已明显出现供求失衡的现象。

这就是为何许多买房者的疑问：悉尼跟墨尔本的房价现今是否已经到顶了？答案是悉尼房价仍尚未到顶。

现象之二

Q: 为什么展会上更多的客户对别墅项目更有兴趣呢？

A: 别墅区的生活方式：安静、舒适、绿地、安全、大空间等，吸引追求与澳洲当地居民相同生活品质的人群 ，同时也满足了建构梦想，如组织家庭，小孩教育，退休养老等需求。

然而别墅项目不光是吸引自住人群，如今更大力吸引投资人群。

这也带出一个问题：是不是公寓的投资优势和热朝已逐渐退去？反而其劣势变得让投资者越发担忧？

之前公寓的投资两大优势为一总价低, 易起步。二租金回报。又公寓多为沿着火车线与主路边建成，以满足流动人口和年经的夫妻与家庭，因此公寓对部分消费者来说，多定位为过渡型的居住产品。

现今悉尼公寓有几个特征，如总价高，供应多，使得租金回报降低等，再加上年年上涨的高物业管理费和租客的高流动性，让投资者的判断趋于理性化，从而对别墅土地的稀缺价值，以家庭为主的稳定租金，无物业管理费等的别墅优势，产生了高度兴趣和认同。

此外，最近有澳洲当地的预测机构提出警告，悉尼公寓供应的供大于求将可能使价格削减10%。

据BIS Shrapnel的报告估计，悉尼内城区现在正在建设5800套公寓，还有数量几乎一样多的公寓计划在未来几年完成建设。

在2016-17年的4500套单元房将达到最高的年产量，这与1999-2000年的上一次最高产量相差无几，但是，三年内，内城区平均每年新建的3800套公寓将创下一个纪录。

该报告作者，BIS Shrapnel住宅房产的高级经理Angie Zigomanis说，在悉尼经历了十年的供给不足之后，开发商们现在正在相互追赶，但他们看起来好像操之过急了。

“悉尼的人口增长仍然非常稳定，租赁需求也相当强劲，但现在的公寓建设水平正在提高，但可能是将达到的水平太高了，所以长期来说，这是不可持续的”

Mr. Zigomanis认为这在短期内不会发生，但他警告说，未来几年的新开发热潮很可能会导致供大于求。

“一旦市场开始供大于求，房租要么趋平要么开始下降。”

“所以从现在起，所有上市出售的新公寓很可能会经历两三年的某种损失。”

“这种损失可能不是很大，但对那些购买楼花如今期待资本增值的买家来说，就可能是一个重挫了。”

澳州房市的火爆发展，吸引本地和外地的消费者大量投入，但如何在这些漫天飞舞的选择之中，做出正确的判断？我们将持续与您分享实用的澳洲房产投资技巧和策略。