自第一栋公寓Albany于1905年在Macquarie Street竣工以来，悉尼的公寓开发历史便被移民潮的波涛潜移默化地影响着。随着移民人数的爆发增长，特别是亚裔移民涌入，房地产市场开始供不应求，也打开了公寓开发的缺口。

悉尼每年移民8万人，若按每户2.8人计，对公寓需求约30000套。头部开发商每年活跃货量若有1000套（2-3个项目），就能达到前10名。

悉尼公寓市场有几类特点：

一是土地供应随机性强，大多数来自私人土地，加上土地所需的资金门槛不高，造成集中度分散，较难有垄断开发商。

二是公寓两级分化明显，开发商品牌也有两类标签。

一类是精品或者核心地段高端公寓，占据着城市里最黄金的地段，总是自带奢华精致的底色，远眺最壮观的海景，依山傍水，贵到让人望而生畏，但体现了较多的设计和品质考量。

二类是标准化的公寓生产开发商，带来的是无差别化的居住环境，外观、内饰、格局、设计、用材千篇一律，无不像复制黏贴一样，出现在城市的各个角落，让人审美疲劳，加上买的人不自住，住的人也不爱护，最终“只为租而不为住”，“铁打的公寓房，流水的租客”慢慢成为平价公寓的唯一使命。

大量的资金涌入后，金钱早已不是参与澳洲房产开发的门槛。不管是专业的机构投资者，还是毫无开发背景的金融投资公司，甚至个人土壕都能下场玩这个资本游戏了。

但是澳洲公寓市场规模有限，相比之下，中资开发商伴随移民浪潮和国际化布局，通过自身多年大规模房产开发经验，对亚裔客户的需求有更细致的洞察，已经成为悉尼公寓市场的绝对主力。

和国内相比，澳洲开发所需的资金门槛并不高，使得市场玩家众多、背景多样，市场集中度低。

但在澳洲做房产开发，千万不要幼稚地以为，有钱圈地了，你就是躺在龙椅上的老大，别人眼中的甲方爸爸。

讽刺的是，随着你的开发项目体量越大，你对施工总承包招标的筹码越小，因为在特定规模和地段，可选的总承包商非常有限，眼皮底下没几家有时间、有能力来施工的。

发展商得像乙方一样求着承建商，小心翼翼地等待它们通过“甄选”。这和国内发展商的生存环境有着天壤之别。

与此同时，澳洲采取《设计加建造合约》，再加上入行资金门槛不高的因素，诞生了众多金融开发商（financialdeveloper）。

这类开发商通常并非地产专业，他们主要关注购地和售出两个节点，而具体的建造过程、详细设计和质量，则重点依靠承建商来控制品质，同时依靠外部顾问（project manager）协助，所以人们常常会问“承建商是谁”？

这种情况下，承建商为了高效率、低成本，当然会选用千篇一律的设计和材质，而品质方面，若能达到市场平均水准，就算合格。

这也是我们看到的公寓审美疲劳、质量问题频发的原因之一，因为开发商控制力度并不高。

另外，这些开发商从金融的视角进行房产开发，品质和细节的追求并非它们的优先考虑，更不可能花费精力，聘请专门内部雇员来打磨设计和品质。

结果就是，或主动或被动的，它们对项目“放任不管”，任由承建商自由发挥，或继续做着复制黏贴的流水线工作，只期盼项目相安无事的落地，尽快回收利润，落袋为安。

最终，公寓市场得到无节制扩张，让流水线上的公寓产品出现瑕疵，也让消费者心里的信任感出现裂缝。

很多人陷入了迷思：到底应该买公寓（apartment），还是买别墅（house）？更让越来越多存款够的着公寓，却够不着别墅的潜在买家一直在市场边缘徘徊。

悉尼公寓的开发，单项目100套即为大项目。而典型中资开发商（中海、保利、绿地）在国内，单一企业年开发量级可达为几千万平方米，每年交付住宅破万套。

从公寓细节水准、资金实力来看，他们对澳洲原有的设计和品质，都带来了深刻改变。

而亚裔移民客户多为公寓买家主力，因此，融合本地特色的中资公寓产品，显然更有竞争力。当然，相比之下，本地开发商的项目通常占据较好位置（如寸土寸金的Barangaroo），他们也提供了不同的居住选项。

2013年至2015年，是澳大利亚房地产市场的繁荣期，也是中国大地产开发商进入澳洲的风潮期。

在华夏大地上，这批中国超强房企，反复佑证着“效率就是金钱”的开发定律。

但在澳洲地产圈，没有这样的好事。程序，规则，两道门槛，像踩刹车一样限制着所有项目“奔跑的速度”。

大家不得不戴着“法律、安全、规范”等一根根长长的脚镣“跳舞”。在美观和设计感，舒适感上自由发挥。

所幸的是，在澳洲人划定的规则圈子里，适应性超强的中国开发商，还是展现出了优美的“舞姿”，而且展现出强大的契约精神（按时交付）。

其中，近两年才进入澳洲市场的中海地产开发的Macquarie Park最高楼NEUE，近期即将完工交房。

虽入场最晚，但是工艺超群，其匠心独运的建筑设计大大缩短了公寓与别墅之间的距离，同时其在细节体验和质量水准上的把把控也令人叹为观止。

不但广为业内人士关注讨论，更受到买家的一致认可。

同期还有Greenland打造的悉尼市中心最高公寓Greenland Centre，Macrolink也继1905年悉尼第一豪华公寓后，再次推出面对歌剧院的最奢经典公寓Opera Residence。也都值得一看。

【资质比拼】：谈到本地品质最高的住宅开发商，大家会想到Mirvac、Lendlease，他们都具有承建商背景，更有几十年的开发经验。

作为中资标杆房企的中海也同样具有承建商背景，并以“工科中海”闻名于香港和中国内地，与本地一线开发商的背景如出一辙。但在对公寓客户居住需求的洞察和领会上，水准更高于本地开发商。

作为今年悉尼市场的绝对亮点，中海NEUE，整个项目不是靠奢华材料的堆砌，而纯粹靠设计和工程细节、客户体验打动市场。这类产品在上一轮同期并不多见。

市场普遍认为，NEUE的准现房，户型设计带来了舒适水准的量级飞跃，以及室内每个细节的考究设置，更是完全比肩甚至赶超Mirvac水准。

事实上，当前本地开发商的户型和室内设计，也在向中资学习和看齐，当然，他们会做得更聪明，比如，将标配改变为选配，在给客户更多选择的同时，也提高自身的盈利空间。

【品质输出】：相比本地普通金融开发商，中资一线开发商身上，体现了更多责任和契约精神，他们更重视品牌和口碑。

本地普通金融开发商通常将品质管控交给设计师、承建商和外部PM；而中资一线开发商会考虑内聘设计师和PM，不但多了“二次优化”的眼睛，对产品的推敲更甚一筹；在质量管控和把关上也更严格。

但中资不足本地开发商之处，主要在于其优质土地的获取、政府资源的统筹、规划突破的空间、长期土地储备受限、更高的土地持有成本等。

当然，无论本地和中资，都可以通过这家公司的团队和文化，看到他们创作的产品的质量。因为决定品质的关键因素，在于内部团队、企业愿景使命和文化。

开发经验丰富的大型中国开发商入市，弥补了澳洲公寓市场的一些不足，如对公寓生活方式的熟悉度和局限性不够了解，开发的模式上略显程式化。如果能做到中澳合璧，结合双方的长处和资源，便如虎添翼。