【李敏会计师专栏】天上‘馅饼’掉你地,砸出税‘坑’50啪

2021年12月08日 聚澳传媒



本文由“壹

天上掉馅饼

地上砸出坑

 

有道是‘时来运转’挡不住,昨日荒郊野岭,今日城市边缘,明日别墅林立。不承想‘天上馅饼’难消化,昨日两袖清风,今日财源滚滚,明日税收严待。

 

2021年11月30日,维州政府的‘意外获利’税windfall gains tax (WGT)获得了女皇的首肯,正式成功立法。


意外获利税总览:

  • 从2023年7月1日起实施

  • 因政府规划土地变性而导致了土地增值

  • 由政府评估部门核算变性前后的增值,参看市政费council rate的土地价值

  • 由土地主缴纳增值部分的‘意外获利’税

  • 政府会汇总所有有裙带关系的土地拥有者的土地来进行计算

 

意外获利税税率:


几时付?

土地变性成功时,省政府会寄税单给您,上面会标明支付日期。


 

没钱付,怎么办?

土地主可以选择延期缴纳。WGT可以延期至:

  • 接下来的土地转让,或者

  • 变性成功后的30年

  • 两者最先的时间

  • 延期部分政府会收取等同于10年政府债券的利息(2021年9月30日为1.84%)

  • 政府对于未付和延期的税款享有第一抵押权

 

有无豁免?

以下情况没有意外获利税:

  • 如果您处于已经属于需要缴纳‘增长地区基建贡献金’Growth Areas Infrastructure Contribution (GAIC)的地区

  • 如果土地变性后成为了公众地区Public Land Zones

  • 在2021年5月15日政府宣布将引进该项税收之前已经正在变性的土地

  • 在2021年5月15日之前已经签署了出售合同的土地

  • 变性时对已有的或正在建的民宅可以豁免最高2公顷的土地

  • 为了纠正以往的错误而进行的变性


什么是GAIC?

增长地区基建贡献金是针对以下地区征收的‘开发基建’税:

  • Cardinia

  • Casey

  • Hume

  • Melton

  • Mitchell

  • Whittlesea

  • Wyndham

税率为:

  • A型土地每公顷$100,020

  • B-1, B-2和C型土地每公顷$118,810

 

举例说明:

A先生10年前以1百万买入了一个20公顷的带一套住房的农场。2024年政府将他的农场变性成了居民地。变性前市政费上的土地价值为2百万,变性后政府评估土地价值为2千万。


他的意外获利税计算如下:

  • 增值=20,000,000-2,000,000=18,000,000

  • 税收=18,000,000X50%=9,000,000

  • 豁免住房2公顷=2/20X9,000,000=900,000

  • 应交意外获利税=9,000,000-900,000=8,100,000


为了解决交税问题,A先生决定将土地以3千万的价格出售,但是开发商只愿意支付2千2百万。


除了意外获利税,A先生还需缴纳资产增值税CGT。CGT其实相当复杂,不过我们在此为大家简单化的计算一下:

  • 资产增值=22,000,000-1,000,000-8,100,000=12,900,000

  • 不考虑A先生是否符合小生意的CGT优惠,A先生可以获取通常的50%优惠

  • 应交CGT=12,900,000X50%=6,450,000,

  • 大致为=47%X6,450,000=3,031,500


为了这块‘馅饼’,A先生交税=8,100,000+3,031,500=11,131,500, 可谓贡献不菲!




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