美国实行多元化的土地所有制，土地属性具有私人所有、政府所有等多种形式。在902万平方公里的国土中，主要分布在东部的私人土地约占58%，联邦政府和州及地方政府的土地约占40%，此外印第安人自留地占国土面积的2％。

美国的房地产市场具有较高保障度和较高自有化率两个特征。前者得益于美国政府将“居者有其屋"设定为法定目标，并早在1998年《居住质量和工作义务法》就提出了“为所有公民提供体面的、负担得起的住房”的理念。根据美国国家统计局界定的年住房开支超出年收入的30％即为“住房负担过重”的口径，2015年全美有近3900万户家庭“负担过重”，比例为32%。同时，在美国对住房私有化相关政策的支持下，美国各州的住房自有化率续提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危机及房地产市场泡沫破灭的影响，近年来住房自有率有所下滑。

据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示，全美各州平均家庭房产税支出的中位数（按年度估算口径）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高，中位数超过7000美元，而密西西比、阿拉巴马等州最低，不到1000美元。

图：全美住房自有率

图：全美房产税中位数及占家庭收入的比重

目前美国在房地产保有环节相关的税种为不动产税，征税对象为土地和房屋，这也是财产税的主要组成部分(根据美国统计局2015年统计报告的数据，约占财产税收入的75%)。由于美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府各有其税权范围。

因此税收立法权归属于联邦和州政府，而地方没有立法的权力，只能在各州制定的税法约束下征税。但与此同时，房产税的征收主体为地方政府（郡政府、市政府和学区），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、环境改善等公共服务。

从财产税的口径衡量，财产税在各级政府所占的比重各有不同。州政府的税收收入来源较为多样和均衡，销售税、所得税、财产税和政府间的拨款等均占一定比重，从2015州和地方政府财政统计的数据来看，财产税只占其中的18%。而对于县、市镇、学区、特区等地方政府来说，财产税的占比则较高，主要在50%-75%之间，其中特区更是高达约95％，几乎全部依赖于财产税。

单从房产税来看，历经两个多世纪的改进，美国的房产税已发展成为州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段。美国统计局的数据显示2002年以来房产税占地方政府的税收收入不断提高，目前约占地方政府税收收入的70%-75%，剔除联邦和州的转移支付收入后，占总财政收入的50%左右。例如在新泽西州和密西西比州，2015年房产税收入占总收入高达90%以上。

图：2015年美国房产税占各地方政府税收收入比重

美国房产税主要用于地方政府的公共开支，同时具有较为透明的房产税支出披露体系，每个业主在年末亦会收到政府的纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。

支出通常主要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收入一半。典型的如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。

美国的大多市、镇均设有独立于市、镇政府之外的学区，其主要职责在于管理学区内教育事物，为学区内青少年提供教育服务。同时学区的经费也主要来源于房产税，并且多由市、镇政府税务局代为征收。美国人口普查局的数据显示在2007年到2008年之间，全美公立教育中，只有8.1%来自联邦政府，其余48.3%来自州，43.7%来自地方，而正如前文所述，地方政府财政收入的主体即为房产税。因此在房产税率较高的地区，由于得到了更大的财政支持，其提供的公共教育质量也往往更佳。

美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面，采取相对简单且易于操作的比例税率，通过“以需定收”的方式来确定税率。具体为每年地方政府根据当年财政预算要求，再综合考虑非房产税来源的其他收入，两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额，然后除以房地产评估净值得到名义税率。推导计算公式为：

法定税率=(预算支出-非房产税收入)÷房地产评估净值=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)

美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制，房产税作为地方的主体税种，各州估值方法和征税比率都不尽相同。例如宾夕法尼亚州的相关法律规定，房屋价值的评估采取可比价格法，法定征税比率仅为32%，而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值，征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示：

房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠

市场比较法：又称可比价格法,即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价，具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准，也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效，但对工业和商业财产的适用性较低。

入息收入法：通过预计财产的预期收益来估计财产的价值，对于持续产生收益的不动产，如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等，此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的，不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。

在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类：

年度重估：根据市场的变化，每年都对所有不动产重新估价。

全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规定的估价年份之前，其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途，则需重新估价，估价周期通常在2-10年之间。

部分重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产进行重估，同时在第三年，所有不动产都将被重估。

图：三类重估周期

美国房产税的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具体职能分配上，州政府负责制定统一的全州评估标准和流程，而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，接着对辖区内的房产价值进行估算，最后报备州政府统一后转由地方税务部门执行。若评估价值发生争议，地方政府还需负责相关调解工作。

在美国缴纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知，房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。