最近和一个很久没见的老朋友聊天，他对我说，虽然很久没和我联系，但一直有关注我的公众号，想问一下觉得投资房买哪里比较好。我大致和他说了两句，但是他说能不能和我讲新房，因为他收入高，要考虑到退税的问题。
（我的老朋友，这篇文章就当我送给你的礼物，希望你做出正确的决定。）
首先澳洲的收入税（如上图）是分为5个级别，每个级别都有一个固定要缴纳的收入金额
如$37,001-$90,000这个收入范围
你的固定缴纳金额是$3,572
在这个金额之上，
如果你的收入超过$37,001,
则每多$1收入，都要把其中32.5%（32.5c)缴纳给国家。
买房减免税务分为两部分，一个是负扣税，公式如下
在房产上的支出 - 在房产上的收入 = 在房产上的亏损金额 = 税务抵扣额度
举例说明：
假设你有一套50万的公寓，
房子一年的杂费如水费，市政费，贷款利息，中介管理费是3万2千，
但一年收租只有2万，
那这个房子一年的亏损金额是$32,000-$20,000=$12,000
您一年的房地产亏损金额为 $12,000
假设您今年的收入是4万一年，
交税的级别是$37,000-$90,000这个范围，
但因着你房屋有$12,000的亏损，政府准许把你那$12,000的额度做税务抵扣，
那新的纳税范围就是 $40,000 - $12,000 = $28,000
你的收入范围变成了$18,201-$37,000这一档，你交的税没有那么多了。
如果你在这个基础上，再买一套房子
两套房子有$12,000*2=$24,000 的亏损
那你新的纳税范围就是 $40,000 - $24,000 = $16,000
你的交税的级别将变成$0-$18,200这个范围，
意味着你一分钱的税都不用交，合理避税了！
这么一说，有没有对负扣税这个概念清楚了？
新房和二手房同样具备负扣税的功能，但新房和二手不同的是，因为是新房，政府准许你每年做折旧，这个折旧就是你账面的亏损，你可以用这个折旧再额外抵扣你的税务。
Tips:
折旧一般是房屋建造成本和室内装潢总体价值的2%左右，但往后会越来越少，头5年是最多的。
还用上面那个例子来讲讲折旧
假设你有一套50万的公寓，
房子一年的杂费如水费，市政费，贷款利息，中介管理费是3万2千，
但一年收租只有2万，
那这个房子一年的亏损金额是$32,000-$20,000=$12,000
再加上您房屋装修成本15万的折旧费 $150,000*2%=$3000
那您一年的抵扣税务金额为 $12,000+$3,000 = $15,000
新房是否是一个好的理财途径呢？那我们就实际看看到底是买新房合适，还是二手房合适
假设范围： | 年收入大约15万 |
买两套Burwood的新房
两套Burwood的新房，算每套一百万。
折旧：2万一套（笔者见过Ryde两房全新公寓折旧到前5年平均$15,000）
支出：物业管理费：$1250一个季度
水费: $285
市政管理费：$410
出租费：一周租金/套
出租管理费：租金的5.5%
租金账单费：$100
空租：算两周租金
房东保险：$300一年
租金：$750
贷款80%，只还利息贷款，利息4%。
计算如下
（因为计算器格式问题，出租费算到legal fee一栏，管理费多加了$100账单费）
说一下结果，两套Burwood新公寓每年要贴进去$6,665，相当于每周$128元的负现金流。
如果算上折旧4万折旧，总共$46,665的帐面亏损
15万一年的收入，买两套Burwood的新房要交将近4万6的税。
$45,997(原本要交的税) -$27118（买房后的抵扣税）=节省税务$18879
$18879-$6665(折旧)=$12214（合理避税后，需要交的税务）
最终，这个房子变成每周带给投资客$234的现金流。
但是如果我们假设这个投资客收入只有6万一年，而不是15万
假设范围： | 年收入大约6万 |
6万一年要交1万1的税，减去上面的两个投资房4万6的亏损，等于完全不用交税
$11,067(原本要交的税)-$6665（抵扣税）=$4402（合理避税后的税务）
$4402/52=85元
看到这可能有朋友说你的折旧算太高了，可是哪怕我把折旧算成1万3一套，15万收入每周仍然有$121的现金流，6万收入会有$55/周。
结论一：
收入越高的人，买新房整体回报越高，主要抵扣额度更大。
结论二：
找一个好的折旧师，你可以看到折旧1万3和2万对你每周的现金流差别。
好了下一步，我们来算二手房的计算
两套Burwood的二手房，每套75万。
折旧：$4500一套
支出：物业管理费：$694一个季度
水费: $178
市政管理费：$260
出租费：一周租金/套
出租管理费：租金的5.5%
租金账单费：$100
空租：算两周租金
房东保险：$300一年
租金：$530
贷款80%，只还利息贷款，利息4%。
（因为计算器数字和栏目限制，账单费和一部分出租费（160）加到水费和市政费那一栏）
每年负现金流$5821，每周要贴进去差不多$112，但有一点比较有意思
新房100万，租金$750/周，如果只算Gross的租售比是3.9%（52×750）/100万
二手房是75万，租$530/周，Gross租售比是3.6%（52×530）/75万
但如果刨去实际支出，两个都是负现金流，二手房明显支出要比新房少很多。
那我们来算税务折旧，考虑到房子至少有20年历史，折旧只敢写$4500，反正我故意写低点来看看
先来看15万收入
假设范围： | 年收入大约15万 |
$45997(原本要交的税务) -$40,217(抵扣税）=$5,780（节省的税务）
$5780-$5821(每年的负现金流）=-$41
再来看看6万的收入
假设范围： | 年收入大约6万 |
$11,067(原本要交的税) - $5,943(抵扣税) = $5124（节省的税务）
$5124-$5821(负现金流)=-$697
结论三：
高收入人士或家庭买二手房，几乎可以做到不贴钱，工薪收入人士或家庭要贴钱。
结论四：
以目前这组数据，持有新房成本要低于二手房，主要原因在于折旧。
结论五：
真的是越有钱的人越有钱
如果文章截至到这，相信地产界人士会给这篇文章无数的赞和转发，而读者肯定要骂SB，又是一篇软文，你想推销我啥项目?
我上面既然说了实话，新房持有成本比二手房低，下面依然会说实话。
很多人会攻击新房比二手房贵太多，贵是贵了点，但很多新房的项目位置会更好一些，否则人家也不敢高价卖了。比如说我们刚才看Burwood新房项目，出门就是商场和餐厅，而二手房至少要走500米才要到商业街。
新房和二手房相比最大的问题有两点
新房所取得的租金是从高峰走像低谷，因为你新你租750/周，但没过几年你会和二手一样旧，尤其租金这么高，很多人会分租，折损会更厉害。所以除非市场需求大幅上扬，你的租金回报会越来越差。二手的租金很多是under rent
例如这套房子和案例里的二手房都在同一栋楼里，但它租到590/周，有的时候换个给力的中介，租金就会不一样。如果能租到590/周，房子能盈余179一年，在没有折旧的情况，也不需要贴钱养这个房子。
薪水低的人买二手房拿到税务回扣少，买房要尽量租金和支出Break even（收支平衡）。
二手房可以Add value，新房的成型了，已经一切都是完美了，所以只能不断贬值。
第二个，新房/楼花靠炒而不是升值
我打电话问过中介，目前房东心里价位是87万，达到这个价位就可以卖，原因是这个是房东6年前的买入价格。
我知道很多人会说：“市场现在在调整，持有一段时间就会好。” 但问题是为什么别人2014年买的二手房，价格没有回吐到原价，而你买新房就基本回到原价呢？
这种案例在新房上比比皆是啊？因为价格一开始就透支了未来的涨幅，任何开发商都要保护自己，定价太低等于自己承担所有风险，没人是来做慈善的。
那买新房怎么赚钱呢？答案是---炒
我文章前面作为案例来计算的Burwood 二手房，2001年的时候还是新房/楼花，从2004年转手卖了43万，三年复利回报是6.1%，这是回报最高的阶段，你如果从2001年一直持有到2019年底，平均年复利回报只有4.1%。
为什么？
因为2000年是悉尼奥运会，澳洲房市最繁荣时刻，2003下半年开始调整，这位投资人在相对低点买入，相对高点卖出。
所有中介拿来告诉你XXX 买楼花赚了多少钱，XXX买情人港赚了一百万，都是基于2012，2013或2014的购买，然后2015至2016年抛出去，因为2011年悉尼楼市正式开始启动，真实情况是那个时候你买啥都赚钱，但楼花牛市赚钱效率最高，因为你只需放个10%的首付，都不用settle，直接一转合同，省心省力。
长期持有新房你反而赚不到钱。
物极必反，极盛必衰。新房已经是达到自己的最大峰值，一切都是全新和完美的，那剩下路只会开始衰败。今年位置最好的楼王，一定会被未来的所取代，今天看似完美低维护的大楼，未来一定维修越来越多。就好像人到了40岁后，收入，身体健康等各项指标开始往下走，到顶了。
折旧越高，升值越低，折无可折，必是低谷。
对我来说，只看时间不看时机，是对楼花投资最大的笑话。
结论六：
凡是买进来就是正现金流的，一般升值都有问题，每一笔投资都需要自己去Add value才安全，因为在有效的市场下，套利机会不应该存在，任何的存在必定有更高的风险。
结论七：
对于一些特定的产品，时机比时间重要。
结论八：
每一笔超越市场平均值的投资都涉及到时机的把握。
感谢您的阅读，我是万邦君，我们下次再见。
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