普华永道（PWC）年底收官讲座！买房不得不做的功课——负扣税和自管养老金大解析！,megaward微信公众号文章

小编的话

相信很多人像小编一样，每天辛苦的工作，却眼睁睁的看着自己的辛苦钱有一大部分贡献给政府，发现其实家边上的公园，办公室外面的绿化，还有新年排队挤破头进入情人港看的烟花，都是自己花钱买的！再看看养老金账户，那笔钱就稳稳地躺在那里，等到取出来的那一天还要好久好久。。。郁闷吗？想要解决？那你要先知道负扣税和自管养老金~

负扣税（Negative Gearing）

负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息、水费、电费、市政费和非现金支出（如房屋折旧）等，超过投资收益（房租）所带来的负向应纳税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。简单来说，你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低纳税金额。

有的人会说，那照这个解释，我明明知道我的房子出租会亏钱，那我为什么还要买呀？？

那是因为你弄混了现金流量上的亏损和税务核算上的亏损。

双重好处

事实上，从现金流量上来看，房东并没有亏钱，甚至还在赚钱。比如一套40万的公寓，贷款32万，每月还利息1000澳币，除此之外，其他费用包括管理费200澳币/月，市政费100澳币/月，其他杂费50澳币/月，每月房东共支出1350澳币/月。房东把房子出租，可以收租金400澳币/周，这样一个月大概是1600澳币，房东还可以净得250澳币/月。所以房东是赚钱的。

但是在税务处理上，房东可扣除的项目可不单单是这些费用，还有最大的一块：房子的折旧，也就是说税务局认为你一次性支付了40万，这个可以在你出租期间按一定的方法慢慢扣除，即使你每月并没有再多掏钱。我们假设税务局同意你当年可以扣除3万的折旧，也就是说每月大概2,500澳币。按照这个计算，房东在税务上每月亏损2,250澳币，一年就是27,000澳币，这个亏损是可以从你的工资收入中扣除的，这样算下来，只要你每年的工资不到45,200澳币，你的收入就完全免税了（2016年的免征额18,200 + 27,000）。如果你同样赚45,200/年，但是没有这个投资房来帮你负扣税的话，那么同一年你要交的税大概是6,237澳币，这一下子就可以帮你省了很多钱，实际上房东在现金流量上并没有亏到钱，房东一下子得到了双重的好处。

原来只要我投资的合理，就能省下好大一笔钱！

那自管养老金又是什么呢？？

自管养老金（Self-Managed Super Fund）

自管养老金英文名为Self-Managed Super Fund，简称SMSF，近年来在澳洲增长速度迅猛。简单来说，自管养老金就是不通过养老金公司来帮助投资自己的养老金，而是自己来管理养老金中的资产。并且，自管养老金还能用来买房！养老金里的钱在我们进入Preservation Age之前是不能动用的，如果我们放任这笔钱老老实实躺在账户里，到老能用的养老金也少的可怜。还不如现在早早开始自己管理养老金的资产，发挥最大的投资价值。

那么问题来了

用自管养老金买房到底有什么好处呢？

优势

▶ 税务优惠

1.如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。但是如果您在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。

2.租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。

3.如果用“将一部分工资转到养老金账户”（salary sacrifice）的方式加速偿还贷款本金，则可获得扣税的福利, 就是说对高收入人群来说，放进养老金里的收入需要支付的税费更低！

4.利息成本可能能让放进SMSF的养老金避税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。

5.对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。