房产一直是资产配置中的刚性需求，从个人投资者到大型企业，都或多或少在房产领域有一定的投资。在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此。和虚无的股票、证券、期货相比，房产实实在在存在的。一个北京或上海的普通老阿姨，可能就同时手握3套房产，每年靠租金收入完全满足生活需要。近两年，对于国内投资者而言，可以说是一场“灾难”，2015年以后新一轮房价上涨，在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止；18年股市再次迎来一轮“崩盘”；中美毛衣站让国内经济下行压力不断增大........放眼国内，理想的投资方式已经凤毛麟角。但是，想去海外市场的国内的投资者，会发现海外市场更加复杂，资产种类庞杂，加上语言障碍，缺乏专业知识和专业人士指导，极易落入陷阱。相比股票、期货、国际汇率等投资形式，海外置业“玩法”相对要简单许多，而且海外房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。房屋产权方面：中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。以墨尔本为例，房产为永久产权，并无遗产税。首付方面：中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。以墨尔本为例，海外人士首付比例一般在10%。贷款方面：国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。法律保障方面：在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。租金回报方面：国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。以墨尔本为例，墨尔本CBD商业区租金回报率为5.5%左右。 得房率：国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，有些还带家具包。整体上，除了自住这样的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要作用是分不开的。具体来说，配置海外置业的作用体现在：股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。完成“分散风险”第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且是实现后面很多功能的前提。巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”。投资海外房产同样可以滚雪球。在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。比如家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，将其它房间出租。利用房屋租金去偿还部分贷款，剩余的作为孩子生活费的一部分。等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。而且不少欧美国家，都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。比如法国就有这样的免税继承政策：父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。此外，一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。其实，海外置业发展到以“资产配置”为主要目的今天，也经历了多次重大转变，总结海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力购买群体和购买目的均有不同。海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后多数选择留在当地工作和移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。海外留学生受2008年全球次贷危机的影响，更倾向于回国发展，购房主力军切换为高净值人群。同时，购房的目的也发生了转变。这段时间，海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“享受型”资产，以城堡、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。2011年左右，中国房地产市场开始逐渐收紧，这收窄了投资者在中国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资也能遍地开花”。于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。炒楼花风靡一时，投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。其中以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地。与此同时，受欧洲“黄金签证”等移民政策的影响，移民群体购房需求也大幅增长。2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。但墨尔本的海外为13.5%左右，部分公寓可节省至8.5%左右。同样一套房子，本地人需要100万，而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场，投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。
海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求，所以成为刚需。
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