文：Ingrid Fuary-Wagner and Michael Bleby

原载：https://www.afr.com/real-estate/residential/how-to-pick-the-bottom-of-the-property-market-20190424-p51gs8

编译：澳房汇

悉尼的首置买家Jarrod Myers和妻子Liss过去好几年一直希望能买房，当大多数朋辈在房市繁荣初期买了房，他们却错过了机会。

因此，当今年房价继续下跌时，这对夫妇花了四周时间不断看房子，然后在悉尼上北岸城区Thornleigh买了一套独立屋。

许多分析师预计，悉尼和墨尔本房地产市场在2017年见顶后出现的跌势将持续到年底，让潜在买家左右为难，不知道是应该现在买房，还是再等一会。

Myers说: “很多人告诉我们，一旦所有人都知道市场会好转，那就太晚了，竞争会再次加剧。这将是一套我们将居住10至15年的家庭住宅，所以我们不太担心。” 

预测这次房地产市场低迷何时完结比以往更加困难，因为这与信贷紧缩有关。CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，这与之前的下跌周期不同，之前的下跌周期通常是由经济环境走弱和利率上升、优惠措施取消或全球金融危机等经济冲击造成的。

Lawless说: “我当然不会认为市场已经见底，但我们已经看到了下跌速度放缓的趋势，我认为这种趋势将在今年持续下去。”

“这次房市下滑很大程度上是由于信贷供应不足造成的，所以要知道市场何时见底，关键是要看信贷是否实际上变得更加宽松。有一些迹象表明，这种情况正在开始出现。”

 - 更容易获得信贷审批 - 

拍卖清出率是反映物业市场状况的常用指标。图: Peter Rae

在过去几个月，Wealthful的房贷经纪人Chris Bates注意到，借款人数有所上升，银行的审批程序也有了明显改善。

去年下半年，在皇家银行业委员会调查即将结束的时候，贷款申请在银行要经过多个关卡和很长时间才获得审批。申请人银行账单上的一些小额交易，也经常遭到质疑。

Myers夫妇只花了两天时间就获得房贷预先审批，尽管Liss正在休产假，Jarrod的部分工资是佣金。Liss把夫妇两人的开支详细记录在电子表格上，然后交给银行查阅，有助加快房贷审批。

Bate 说:“现在申请审批的速度肯定快得多。当皇家委员会进行调查的时候，每个人都很担心，现在已经过去了，银行也开始着手处理房贷申请。他们意识到，为了保持业务盈利，他们需要不断增加批出贷款。”

Bates警告称，悉尼房地产价格还将进一步下跌，但他指信贷增长对市场来说 “绝对是一个好迹象”。

银行也在努力增加竞争力，把固定贷款利率调低,显示银行开始跟随官方利率下调的趋势。一些经济学家预测央行将在下个月减息25个基点, 以刺激疲软的通胀数据。

Bates补充称，由于当局取消了只付利息贷款的上限，一些银行也开始为只付利息贷款提供有竞争力的价格，以吸引投资者重返市场。

他说:“投资者不会蜂拥而入，但如果这个情况出现，将是一个好迹象。”

 - 拍卖清出率上升 - 

作为最受关注的房地产市场指标之一，拍卖清出率在每个周末都能及时反映市场走向。

今年2月和3月，澳大利亚两个最大城市的清出率都徘徊在略高于50%的水平，明显高于去年12月季度，当时悉尼和墨尔本的清出率分别为43.1%和45.4%。

但对这些看似不错的结果必须抱有怀疑的态度,因为数据没有计算漏报的拍卖失败结果，也未能显示在市场低迷时，推出拍卖物业数量下跌的情况，2月物业数量下滑达50%。

Lawless 说: “拍卖的表现可能显示房市最严峻的状况已成过去，但由于清出率但仍在50%左右, 我不认为这表示价格将很快回升。” 

 - 出售物业所需的时间 - 

买方中介Julie DeBondt-Barker称，出售物业所需的时间缩短将是市场转向的最明显指标之一。然而，作为一个滞后指标，它也有局限性。

DeBondt-Barker 说:“每个人都想在市场见底时买入。我想市场已经很接近见底。”

CoreLogic的数据显示，截至3月底，墨尔本一般的私人协约物业在推出市场后，需要61天的时间才售出，而去年同期仅需28天。

在悉尼，出售物业所需的时间甚至更长，需要74天才找到买家，而去年这个时候只需要33天。

Lawless说:“ 出售物业所需的天数是一个很好的指标，但不如拍卖清出率数据迅速，因为我们几乎能立即看到这些数据，而出售物业所需的天数和折扣率通常要在交割后才能公布数据。”

他补充道:“我们仍然看到物业需要一段时间才能售出, 而挂牌出售的物业数量和出售物业所需的天数也关系密切 ,当大量的物业挂牌出售，出售物业所需的时间也越长。” 

 - 消费者信心 - 

Lawless还表示，利用Westpac-Melbourne Institute的月度消费者信心指数可以了解整体的消费者信心趋势，有助于预测住房活动的增长。

 “如果你对自己偿还房贷、保住工作或维持家庭财务的能力不那么有信心，你就不会做出如此重要的决定，而这正是买房的意义所在。”

Ray White Randwick & Bondi Junction的悉尼销售中介Michael Levy表示，与去年年底相比，参观物业的人数有所增加，这是一个令人鼓舞的迹象，表明市场可能很快就会走上复苏之路。

Levy说: “我们曾经只有一两位买家参观，甚至一个人也没有，这在悉尼东区是闻所未闻的。但现在有更多的人来参观物业，有时可能有25人，这意味着有更多活跃的买家准备买房。”

Richardson & Wrench首席拍卖师Peter Baldwin指出，拍卖会上的竞标者增加，显示市场情况改善，同时买家也倾向在拍卖前议价。

 “当市场出现有诚意购入物业的买家时，我们就会知道市场已经见底。”

点击阅读原文获取更多房市消息