在澳洲居然也有“强拆”？！,墨尔本房产资讯微信公众号文章

“强拆”一词相信大家都不会陌生。

强制拆迁，简称强拆。

可是你知道澳洲居然也有强制征地这一说法吗

本文将深入探讨澳大利亚征地拆迁政策流程

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1. 澳洲征地的法理依据

2. 被社会接受的原因

3. 澳洲的土地征收流程

4. 过往的案例

1. 澳洲征地的法理依据

在澳洲，政府征地则是围绕着Property Right（产权）转移而进行的一系列操作。

首先，土地是一种‘不动产’的存在，交易双方无法就此‘一手交钱，一手交货’。因此，日常交流中提及的‘买房买地’，实际上是双方就该不动产相关的一系列权利进行交易，包括了：

1. 可以改变土地样貌的权利，即在土地上盖房铺路等

2. 管理土地的权利，即决定谁可以使用这块土地，以及以哪些方式使用这块土地

3. 获得土地上产生的利润的权利，即从土地上营利活动中分一杯羹的权力

4. 消费土地的权利，即支配土地上资源：水，矿物，农作物等资源的权力

5. 在土地上免役的权利，即在该私人土地上可免除个别费用征收的权力，例如某人在该地块上停车放杂物，那么政府则不能就此向其征收停车费或者杂物弃置罚款

6. 处理土地的权利，即对土地进行分割、销售、出租和赠予他人的权利

因此平时大家说一块地属于某人，事实上指的是某人拥有这块地的一系列权利。

而这块地是如何被‘量化’为一块地的，则是通过土地注册系统。土地注册系统的功能正如其名字描述那样，为每一块通过边界线划分出来的土地进行编码和记录在档案内，关于每一块土地的档案上将会有如下信息：

1. 图片显示出土地形状和尺寸

2. 土地的地址

3. 土地所专有的ID

4. 土地作为财产所相关的所有权利

5. 涉及该土地的所有契约

而在征地过程中，政府事实上是向另一方购买其手上拥有的一系列权利，以达到合理合法使用土地的目的。

在政府及业主双方无法就交易达成一致，政府执意要买，业主执意不售的情况下，政府运用法律赋予的特权对对方手上一系列土地相关权利进行强制获取，并依宪法给予对方一定经济补偿，这一系列过程则叫做强制征地。

澳洲作为“西方社会”的一员，一直秉持‘私人财产神圣不可侵犯’作为核心价值观之一，因此，强制征地的理由也必须合理且文明。

2. 被社会接受的原因

理由一

澳洲是拥有主权的国家和政体，而主权的本质，即在重要事情上可以主动处理而不是在非不得已的情况下采取被动措施，可主动处理的方法就包括了“将私人财产（private property）充公作公共用途（public use）”。

其次，由于这个主权政体是全体社会成员自愿结成并遵守契约而形成的，因此私人将自己私有财产“充公”也被视为是契约所要求的义务之一。

在明文法律上，强制征收是根据 Public Works Organisation Act 1971, 征收流程根据 Acquisition of Land Act 1967。

——来源 Domain

理由二

澳洲在成为主权国之前有一百多年殖民地历史，在殖民地初期，英国官方以澳大利亚为“无无人居住地区”作为理由宣布自己占领一片没有主权的新大陆，所有土地即刻起归英国皇室（The Crown）所有。

澳大利亚独立后，英国皇室所有的权利打包转移到了澳大利亚政府手上，因此在延续至今的法律上，所有提及到皇室（the crown）的法条，事实上是由政府在扮演着the crown 在法律内的角色。

而在当初殖民地时期英国皇室向私人分割土地（授权）的同时，通过契约保留了自身收回这些权利的主动性，这一特性也因为权力主体的转移而移交到了澳大利亚政府手上，让政府可以像英国皇室一样，‘收回’自己发放出去的土地相关权力。

3. 澳洲的土地征收流程

但澳洲的土地征收是“有法可依”的，其流程中也没有灰色地带，可以说相对透明。下图是铁路建设为例政府征用民房时的流程图：

——图片来源“澳洲财经见闻”

在维多利亚州，当局通过在政府公报中发布通知正式获得土地，并且必须在公布后14天内提出补偿。然后，收购机构需要等待至少两个月才能行使其强制收购权。

在获得之日起三个月之内，当局不得占有用作主要居住地或商业用地的土地，并且您有权在此期间免租居住在该物业。

如何计算我家的价值？

1.市场价值：购买要约中最大的组成部分是土地的市场价值，这应该等于在公开市场上为您的房屋支付的价格。

2.遣散费：除此之外还有因遣散费造成的损失，当时政府购买了部分土地，随后使剩余土地贬值，这种情况在农村地区更为常见。

3.搬迁费用：政府通常会支付您的搬迁费用，其中可能包括法律费用，估价费用和抵押费用。

4.印花税：政府还将在新房支付印花税，前提是房屋价值与您销售的房屋价值相近。无论是居住地还是投资地都是如此。

5. Solatium：购买报价的最后一个组成部分是“无形资产”，称为solatium。此费用考虑到您占用房屋或土地的时间长度，您的年龄和环境以及从您家中搬走的不便。维多利亚州的抚慰金最高可达房产市值的10％，最高可达10万澳元。

如果我不同意估价怎么办？

不同意其赔偿要约的土地所有者可以在初始通知后三个月内直接向收购机构发出的索赔通知的形式提出要约。

这可以有助于帮助寻求的更高的补偿金额。

如果仍未达成协议，该事项将成为有争议的索赔，并且将由VCAT（维多利亚州民事和行政法庭）审理争议金额为400,000澳元或更少的索赔，或者在某些情况下最高法院审理金额超过$400,000。

4. 过往的案例

“The Castle”，主要就是围绕澳洲强制征收土地这事发展出来的一个关于家的意义的挺感人的故事。剧情主要就是讲有一家人住在机场旁边，结果因为机场扩大，土地要被强制征收。这家老爸内心特别受伤，决定上诉保住自己的家– 因为家是一个男人的城堡(castle)，是这个男人需要不惜一切代价来保护的。于是这位老爸从地方法院一路告到了最高法院，最后胜诉了的故事。

当然，我们都知道，这只是在拍！电！影！艺术来源于生活又高于生活。

新州政府曾践行史上最大规模的基础设施投资，2016-17财年财政预算就高达733亿澳元。在全州范围内道路桥梁、管道网络等大型基础设施的开建意味着土地征迁工作量浩大，需要回购物业的量达到历史高峰。

由于悉尼的房价在那时正好也是处在一个高速增长的阶段，很大一部分受影响的业主获得的赔偿不足以让他们在同一地区或附近买到相匹配的物业，政府的明显过时的处理办法引起当时越来越多的争议和不满。

政府不得不做出调整，使得并购征收更大气，更人性化。包括增加赔偿金，延长时间等等。

这一系列改动的直接原因是应对大法官 David Russell SC 曾在2014年关于强制收购的一份报告，呼吁政府在这样的情况下做出赔偿的原则改为 “reinstatement basis”，就是业主能够获得同一地区的同等住房，当然新洲政府在2016年的调整中显然没有采纳这一原则，只是通过赔偿金额的增加给受影响物业的业主提供了更多的灵活性和选择。

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