澳媒报道澳洲一名著名经济学家认为，澳大利亚两个最大的首府城市的房屋价格被高估了25-30％，但他预计下调幅度仅为10％。
（图片来源：ABC News）
据 ABC News 报道，Paul Dales 是来自 Capital Economics 的首席澳洲和新西兰经济学家。
如今，许多房地产分析师在研究房价时，关心的是所谓的“房价收入比”，以确定房地产市场是否被高估。
然而，我们今天要说的这位经济学家 Paul Dales 有一套属于他自己的独特论点：
Dales 是这样分析的——
如果按照“房价收入比”来计算的话，那么澳洲的房价平均需要下跌38％才能恢复公平的价格 ——
这比全球金融危机期间美国房市的30％暴跌还要吓人！
但是，他指出这个方法没有考虑长期的低利率因素，
所以人们可以轻松地获得更多贷款，投资者对租房回报要求相对也要低一些。
也就是说，现在澳洲的民众可以使用杠杆撬动更多的资金运作来用于房地产投资上面。
他对此还做了进一步的计算，并且对澳媒进行了详细地阐述：
在这些变化因素中计算一个“正常”的房价和收入比（HPE），结果是4.6。
而现在全澳的 HPE 比值是5.8，意味着房价需要平均下跌20%才能够回到一个长期的正常值。
而作为澳洲最大的两座城市——
悉尼和墨尔本的情况糟糕很多，这两座城市 HPE 比值大约分别是7和6.5！
简单来说，这就意味着悉尼房价需要下跌大约30%，而墨尔本则需要下跌25%，才能回到历史性的正常房价水平。
Dales 说：
“我认为，悉尼和墨尔本的房价在未来两年内将会大幅度停滞或下降的趋势，而在澳大利亚央行开始提高利率之前，房屋价格将不会大幅下调，直到2019年底才可能发生这种情况。”
当问及，如果真正房屋价格下调的话，两大首府城市价格可能下滑幅度到底多少时，
Dales 回答是10%左右。
对于为什么被高估了25-30%的房价只会下跌10%这一点，但是 Dales 并没有做出解释，
但他承诺之后，会在澳媒上面做出更多分析。
领航悉尼将会对此，进行进一步的关注。
但不管怎么说，就如今房价的涨幅而言，泡沫不算很大！
编辑整理：小尘埃
http://www.abc.net.au/news/2017-09-20/house-prices-overvalued-by-up-to-30pc-in-biggest-capitals/8965150
https://www.capitaleconomics.com/
