中澳房产投资差异VOL.3—政府政策差别【涨姿势向】,小郭看房微信公众号文章

在本文系列第一章我们提到，不算政府补助和退税收入，ROI（投资回报率）已经是5.2%,基本和房屋贷款利率（5.5%左右）持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在Manly Beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！”

澳洲是唯一一个施行Negative Gearing Tax Return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生Assessable Income的小生意！众所周知，会计有一个原则叫Accrual Accounting,中文叫"权责发生制"—— "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。

假设去年，你买了套60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括Council Rate, Water Rate, Strata, Interest……收入是Rent。一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（Water）-1200（Strata）-600（Council）≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的Tax Liability了。因为投资"亏损"的缘故，你今年的Taxable Income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。可是已经交上去了$17547怎么办啊？要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850。

由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在Accounting工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR（永久居民）的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board）这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向FIRB递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。