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第310篇原创文章

澳大利亚房产市场有周期性，基本上是7到10年为一周期。

在房产市场上升期，物业的销售周期（Selling Cycle）较短，大约为20~35天，但是在房产市场下行期，销售的周期可能在90~120天之间，甚至更多。不论处于房产周期的哪个阶段，房产销售方式都不会有太大的变化。

其中，最受欢迎的两种方式是拍卖销售（Auction）和协议销售（Private Sale）。

拍卖销售（Auction）一直是房产销售的主要形式，特别是在很抢手的区域，因为它可以在短时间内取得很好的效果。

在中介拿到房子的拍卖请求时，会根据房子的具体情况设定拍卖日期。在拍卖当天，竞拍者可以提前30分钟到达拍卖地点，进行最后一次看房。如果不需要看房，竞拍者按照规定时间准时参与拍卖即可。与此同时，会有专业拍卖师（Licensed Auctioneer ）或者房产中介按照法律程序主持拍卖。最终价高者得。

在房产市场上升期，买家较多，拍卖成功率较高，房东一般不会接受拍卖前的买家出价 （Offer before auction）。更多的竞拍者就意味着在拍卖当天可能卖到更好的价格。

在房产市场下行期，买家偏少，观望者较多，拍卖成功率较低。卖家担心“流拍”，会更大程度考虑拍卖前的买家出价。一般来说，只要价格合理，成交的几率都会较大。

虽然潜在买家在流拍后可能通过协商以较低的价格买到房产。

但是由于买家的捡漏心理，如果都等着流拍后协商，几个买家同时在流拍后出价，就会出现潜在竞价，流拍后的成交价格反而高于拍卖当天卖家心理价位（Reserve Price）。

协议销售(Private Sale)是买家更喜欢的一种房产销售形式，可协商性较大。买家可以根据自身需求在合约上添加特殊条款，更好的保障自身利益。而且，签署合约后仍有3天冷静期，不用感受拍卖的压迫和紧张感，房产购买更加理性。

房产市场上升期，卖家的心理价位普遍较高，而潜在买家的出价一般要高于卖家的指导价（Asking Price）才可以保证自己买下心仪的房产。

房产市场下行期，受大环境影响，买家的出价通常会比卖家指导价格更低。房产在市场上销售时间越久，卖家对于物业的期待值和心理价位可能会更低，买家就可能有机会拿到更低的价格。所以小编建议购买二手房的买家事先做好功课，了解好每一套房产在市场上的时间和价格变化，以最优的价格买到心仪的房产。

这些的销售方式基本上用于现房/二手房的销售。对于期房/新房来说，开发商的定价就是售价。市场上升期时，新项目多，好的项目和户型卖得飞快，有些可能要靠抢的，所以开发商几乎没有必要做任何促销。市场下行期时，新项目较少，好的项目和户型有限，开发商促销形式较多，建议大家看好合适的房产一定要及时下手，好房产永远有买方市场。

不知道小编说完，大家有没有一个更清晰的认识。新的一年，如果大家有任何感兴趣的知识和话题，可以在文章底下留言或者私信客服。小编会根据大家的需求，普及澳大利亚房产知识的不同方面。