由于最近维州再次进行了封锁，刚刚有些恢复的房地产市场将面临更多挫折。

正如一份最新报告警告的那样，由于严格的封锁措施，房产买家可能会考虑远离这座城市，墨尔本房屋拍卖清空率可能也会受到影响。

这些挫折是墨尔本房地产市场一系列负面因素的一个。目前预计，未来两年，墨尔本房地产市场的价格涨幅将落后于全澳其他地区。

与此同时，考虑到最近几天大量房屋退出拍卖，最近几周一直在恢复的拍卖清空率几乎可以肯定会出现逆转。近段时间，墨尔本的清空率一直在接近76%，而悉尼为87%。

该市的持续封锁也向投资者发出警告，RiskWise最新出的《财产风险和机遇报告》警告：“由于维州的封锁政策，大量居民迁移出去，而外部移民的不确定性大大增加了出租公寓市场的风险。”

这份报告还将墨尔本郊区外的房市列入了黑名单。报告中指出：到目前为止，墨尔本北部和西部这些地区还主要是以公寓市场为主。

RiskWise的首席执行官Doron Peleg称：“总的来说，独栋屋在这个市场上表现还不错，因为投资者更喜欢现房，但现在很明显，在墨尔本的一些地区，新房也正在成为一种风险。

由于人口增长低于预期，供过于求明显，一些未开发地区在短期内风险较高。最好的例子是墨尔本西部，预计在未来24个月内将增加18,829套房屋，占现有住宅存量的8.8％。”

MTAA Super将于本月晚些时候启动一个价值8000万澳元的写字楼项目的建设，该项目位于墨尔本东南部的莫纳什大学(Monash University)克莱顿校区(Clayton campus)附近，该公司希望吸引来自生物技术和医疗行业的知名租户。

MTAA Super将于今年4月与Tasplan合并，成为价值230亿澳元的Spirit Super，其已任命Hansen Yuncken为诺丁山枫树广场2号（2 Ferntree Place in Notting Hill）六层写字楼的建造者，该项目提供9676平方米的出租空间。

该工程将于本月底开始，竣工日期暂定在2022年第一季度。

MTAA Super在2017年以1.68亿澳元的价格从Goodman Group手中收购了Ferntree商业园区，预计该项目最终价值为7000万至8000万澳元。

JGS Property为该项目提供咨询，预计该办公楼将满足周边生物技术和医疗区对郊区办公空间日益增长的需求。

办公园区已经是许多生物医学公司的所在地，包括奥林巴斯医疗(Olympus Medical)、德尔格(Draeger)、强生(Johnson & Johnson)、康乐保(Coloplast)和佳能医疗(Canon Medical)，从莫纳什大学(Monash University)克莱顿校区步行即可到达。

继新冠疫情爆发接近一年的时间，澳大利亚租房市场基本上摆脱了由此造成的不利冲击。

根据房产研究机构SQM Research最新发布的数据，由于全澳范围内的租房市场持续收紧，空置率降至2%，低于疫情爆发前的2.1%。

就各首府城市而言，悉尼和墨尔本两地的租房空置率仍相对较高，分别为3.2%和4.4%。

这两个城市主要受移民停滞和海外留学生入境限制的影响。

尽管如此，两地的租金已经开始从低点出现回升，截至2021年1月底，悉尼和墨尔本两地独栋屋平均租金升至663澳元/周，公寓平均租金为457澳元/周，较上月环比分别上涨3.2%和2.2%，不过仍低于上年同期。

在其他地区，受空置率下降影响，租金涨幅更为明显。

例如，珀斯的租金同比上涨超过12%，独栋屋和公寓比一年前平均分别多出50澳元和40澳元。

达尔文的独栋屋租金则较上年同期高出27.5%，或130澳元/周。全澳范围内，独栋屋和公寓平均租金则分别上涨了10.2%和4%，达到497澳元/周和386澳元/周。

在Australian Unity Fund旗下多家医院和医疗中心的交易（总价23亿澳元）中，加拿大巨头西北医疗地产公司(NorthWest Healthcare Properties)占据了优势地位。

据了解，这家离岸巨头已经锁定了Australian Unity Fund的一个关键支持者，此举旨在向该基金内部施压，并吓跑其他潜在收购者。

支持者是Scanlon家族的基金管理公司Hume Partners。据信，该公司持有正在运营的澳大利亚统一医疗财产信托(Australian unified Healthcare Property Trust) 15%至20%的股份，是该信托最大的股东。

据了解，西北医疗和Hume Partners已经签订了看跌期权(put - and - call option)，其目的是在公司收购中扮演竞价前协议的角色，并赋予加拿大公司优先获得Hume Partners股份的权利。

消息人士称，西北医疗有权通过看涨期权在规定时间内从Hume/Scanlon购买单位，并授予Hume/Scanlon向西北医疗出售股份的权利。根据协议，但如果出价出现任何波动，Hume/Scanlon也将从中受益。

重要的是，这些选择使得其它任何房地产管理公司都很难参与到该基金的角逐中来，这使得西北医疗在说服基金投资者采取行动时处于领先地位。

与此同时，该公司正在跟踪澳大利亚大型房地产投资组合，寻求资产和管理权。

该基金的目标是成立于20多年前的澳大利亚统一医疗财产信托(Australian Unity Healthcare Property Trust)，这是一家批发信托基金。

根据Australian Unity网站的数据，该地区共有62处房产资产，169名租户，加权平均租期为15.9年。

在墨尔本“权力之塔”(Tower of Power)里，曾为媒体大亨克里·帕克(Kerry Packer)拥有的一套顶层公寓（独层大平层）现在已经挂牌上市，预期市场交易价格在620万澳元至680万澳元之间。

总面积达375平方米的顶层公寓位于墨尔本市中心东端的99 Spring Street，这是一栋25层的建筑，可以俯瞰议会大厦、菲茨罗伊花园和MCG。

99 Spring Street建于20世纪70年代初，是首批住宅公寓之一。帕克先生于1980年到2000年间拥有这套顶层公寓，直到2000年它以140万澳元的价格售出。

他是几位曾经或现在还住在这栋楼里的杰出商界人士之一。

此前，澳大利亚第一个亿万富翁罗伯特·霍尔姆斯(Robert Holmes)也曾入住过这里。最近，开发商兼出版商莫里·施瓦茨(Morry Schwartz)和保洁业巨头乔治·斯塔马斯(George Stamas)也曾入住过这里，欣赏过这里的美丽风景。

这栋被翻修过的顶层公寓，目前正由目录出版商Franklin Web的创始人、泰勒家族投资办公室Pressroom Partners的董事菲利普•泰勒(Phillip Taylor)所持有。

35年来，Franklin Web每年为澳大利亚大型零售商生产超过35亿份商品目录。

记录显示，泰勒于2013年以215万澳元的价格从另一位墨尔本知名商人 - Applied Chemicals前执行董事长伊恩·希克斯(Ian Hicks)手中买下了这间公寓。

去年12月，99 Spring Street的一套三居室公寓以275万澳元的价格售出;另一套在2016年以240万澳元售出。

未来两年，由于租赁市场走强以及海外移民的减少，悉尼和墨尔本的房价涨幅将比其他首府城市慢。 

艾尔德说：“创纪录的低抵押贷款利率，加上劳动力市场v型复苏，推动了房地产市场的繁荣。

事实证明，新冠肺炎对房地产价格的负面影响比几乎所有预测者的预期都要小。过去3个月，所有首府城市的住宅价格都在上涨。

2020年下半年新增贷款的增长速度比我们的预期要快，这些新增贷款正在推高房价。” 昆州还正在经历一场新的房地产热潮，预计今年将建造近3万套新住宅，比去年4月出台政府刺激措施前的预测高出近60%。

联盟党议员承诺支持后座议员推动莫里森政府让澳大利亚人提前拿到退休金，购买第一套住房。

目前澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）对房价的上涨表示担忧。 

包括墨尔本在内的每个首府城市的房价都高于新冠前的水平。

这一问题导致澳储行委员会成员对低利率导致房价上涨的程度表示担忧，企业正在延长工资冻结期，这可能会在未来几年对全国工资增长造成压力。 

维州议员蒂姆·威尔逊（Tim Wilson）的“住房第一、退休金第二” 运动（Home First Super Second） 遭到了退休金部门的攻击，他们认为这将推高房价，迫使澳大利亚年轻人在买房和退休后的财务安全之间做出选择，这只会让银行和投资者受益。 

参议员卡纳万表示，人们在成家之前想要一个房子，买一个房子要花很多钱。他说：“我们应该给年轻人更多的自由，让他们自己做决定。

所有在七九十年代买房子的人可能都认为这是他们人生中最好的投资。” 他担心的是“买房变得越来越困难”，这迫使人们租房子养老。 

本月澳储行会议的纪要显示，委员会成员讨论了低利率对澳洲金融和经济稳定的影响，因为借款人将背负着更高的抵押贷款债务。 

会议纪要显示：“委员会的结论是，经济走强对金融稳定的好处更大，同时也承认密切监测房地产市场风险是很重要的。” 

澳新银行澳大利亚经济主管大卫•普兰克（David Plank）表示，澳储行希望，强劲的经济将抵消房价上涨带来的金融稳定问题。 

疫情之前，澳储行已将利率下调至当时0.75%的创纪录低点，其明确目标是压低失业率，帮助提振工资增长和通胀。 

但自那以后，工资增长已降至历史最低水平。澳储行自己的预测仅显示，到2023年中期，工资增长将回到2%的历史低点。会议纪要显示，委员会成员预计，工资增长需要数年时间才能接近正常水平。 

会议纪要显示：“企业在疫情初期迅速作出反应，推迟加薪，冻结工资，在某些情况下，实行临时减薪。工资冻结可能需要一段时间才能解除。” 另一个对经济不利的因素是人口增长，预计人口增长将放缓至第一次世界大战以来的最低水平。

悉尼独立屋和公寓的价差已经创新高，部分独立屋的中位价是单元房的三倍。 

在Bellevue Hill和Vaucluse upsizers这样的富人郊区，想升级住房的人面临着独立屋和单元房之间超过400万澳元的中位价差，而那些住在Mosman、Rose Bay、Woollahra以及Killara想升级住房的人则需要额外多付200多万澳元才能告别公寓生活。 

根据Domain的数据，悉尼西北部的West Ryde、Canterbury Bankstown地区的Punchbowl，以及悉尼南部Penshurst许多郊区去年独立屋中位价都比单元房高出一倍多。 

根据最新的报告《Domain House Price Report》显示，去年12月，悉尼全市的独立屋中位价达到破纪录的121万澳元，比单元房的中位价高出729,840澳元。 

Domain资深研究分析师Nicola Powell表示，这是自1993年开始追踪价格以来最大的价格差距。过去10年的单元房及独立屋平均价差为46%，两者历年来很少出现反向变动。 

Powell博士表示，逐渐扩大的价格差距，意味着对购屋族独立屋的需求回到疫情以前，远程工作的兴起鼓励更多人选择在郊区或乡镇地区的大房子。 

同时，单元房的需求因投资者、留学生及移民降低回流而减弱，单元房的供给增加也为价格带来下行压力。“独立屋和单元房的价格差异，增加了买家想升级住房到独立屋的压力。”Powell说。不可否认的是，很少人会想在富人区买单元房，换屋族会在郊区买房子，多数都是想升级到性价比更高的社区。“这显示出拥有多样化的住房以提供不同价位的重要性。“

Powell表示，虽然最大的差异是在声誉，但这个趋势正影响着广大的地区及价位。新州超过40%的郊区独立屋价格是单元房的两倍以上，这些郊区在过去一年里，有足够的销售量来记录独立屋和单元房的中位价。 

Murphy表示，在Epping、North Ryde和Ryde等地区的住房升级者分别面临着约100万澳元、89万澳元及84.2万澳元的独立屋及单元房中位价差价，如此巨大的价格差距让换屋族的更难以下手。 他表示，现在大部分的独立屋买家都来自于内西区，因为比起靠近城市，有后院的大户型住宅更受欢迎。 

想在郊区内升级的住房的内西区居民也面临着巨大的价格障碍，Strathfield的独立屋和单元房中位价相差183万澳元，Croydon则相差102.6万澳元，而像是Summer Hill、Petersham、Camperdown、Ashfield、Five Dock以及Dulwich Hill等地区的价差都超过85万澳元。 

Hudson McHugh的Peter Vassilis表示，独立屋和单元房的价差成了住房升级者关注的重点。“购屋族现在害怕这个差距会变得越来越大，他们正试图快速地进入房市……这可能会导致（更大量的）买家前往看房。“。 

Vassilis表示，虽然购屋族对单元房的兴趣远低于独立屋，但由于首置业者试图从单元房进入市场，导致高质量的单元房很抢手。