我主要是做量化的研究，今天主要讲下中国房地产税的纳税能力、纳税意愿、税负分布及再分配效应。

关于房产税，很多人提出的问题就是中国居民到底交不交得起房地产税？比如我们经常说应该学习美国的设计，美国房地产税税率平均1%，假如北京、上海以1%税率来征，一个普通家庭房子五六百万，1%每年交五六万，这个角度来说可能很多家庭不愿意交。这只是平均，如果再看美国的大城市，像纽约波士顿，他们的房地产税率将近3%，如果以3%征五百万一年交15万，从这个角度来说直接进入到这样的税率是不可能的。

而且中国还有一些特殊之处：

• 一个是房地产市场房价比较高，像上海、北京房价已经到了世界顶尖水平，和纽约、波士顿相差不远，而收入远远达不到，所以我们不可能以他们的房地产税税率来设计。

• 还有不同的房地产类型，中国很多老百姓持有地产不是市场上买，可能是单位分房，或者是房改房。比如现在房地产价值比较高，但是并不是他以市场价值从市场上买的，这其实是高估了支付能力，再以市场价值为基础征收房地产税就会对他的支付能力构成挑战。

• 另外从购房行为来看，年轻一代买房动用双方父母一辈子的储蓄作为首付，这个也高估年轻夫妇在市场上的支付能力，再以这个市场价值作为基础征收房地产税，对他的能力需要考虑一下。

• 还有就是有的人说房贷还有月供，每一个月再交房地产税怎么能交得起？

免除方案比较

下面就直接进入数据分析，我们用了中国家庭追踪调查和中国家庭金融调查的数据（也是作为互为验证），对不同地方纳税能力进行比较，在如何免除上下了一些功夫——首套免除、人均面积免除以及人均价值免除，对这几种免除方案进行比较。

1、首套免除 

如果首套免除，肯定会导致大面积的家庭会假离婚，有人开玩笑说可以政府来监督，如果假离婚还住在一起就不算，这当然是一个玩笑，这个监督成本太高了。现在有人谴责说有的人假离婚，我们可以这样说其实是政策设计的问题，不能怪这些家庭假离婚的问题。

2、人均面积免除 

在首套免除的基础上，好一点是人均面积免除，人均面积免除就不存在假离婚的问题，假离婚还是两个人，人均免除50平两个人就是100平。但是人均面积免除没有考虑房产档次和区位，黄浦江边100平的房子跟青浦郊区100平的房子价值可以相差好几倍，都是人均免除一定面积，这个就欠缺考虑，而且往往富人是居住在区位好的地方，穷人居住在区位差的地方。所以人均面积免除其实是偏向富人。

3、人均价值免除 

在这个基础上，我们考虑的是人均价值免除，就是不管你几套房子，也不管房子在哪里，也不管多大，就按照人均价值进行免除。我们可以根据当地的平均居住面积30平，平均房产价格是一平米多少价格，然后乘人均居住面积以一定的公式算出来当地人均免除价值，比如上海人均免除300万，三口人可以免除900万，即使只有一套房子，假如3000万，同样只能免900万；如果个人三套房，也是免除900万。

这也是从经济效率角度考虑，如果首套减免，大家可以想一想，有多套房的人肯定会把小房子换成大房子，比如说有三套80平，可能把三套都卖掉买一套别墅，这样首套就不交了，这样会造成很多市场行为扭曲。

4、平均0.5%的税率会比较合适 

下表列出了不同纳税能力指标的比较情况：

这里我们就讲其中一个主要的指标——收入指标。比如收入是房地产税额的40倍，倒过来就是四十分之一，也就是说这个家庭收入的2.5%用来缴纳房地产税。这个是比较合理的，为什么？因为我们去看国外的数据，会发现不同的国家其实房地产税率存在很大的差异，尤其是美国一个国家不同的地方差异很大，高的地方有3%，低的地方只有0.3%，差异很大。但是再去看另外一个数据，就是这些地方居民大概用了多少收入来交房地产税。这也是一个我们意外的发现，我们发现这个比重相对来说差异很小，基本上是3-5%左右。当然是平均，每一个家庭情况不一样，平均来说，每一个家庭有3-5%的收入来交房地产税，所以算到这里大概支付能力是四十分之一就是2.5%。

如果中国开征房地产税，用我们现在使用的数据（因为这个数据也是几年前的，现在又有变化），我们认为平均来说，0.5%的税率比较合适。学习国外经验的时候，需要结合当地国情，不能是他1%我也1%，要有一定的理论依据。

如果看不同的地区，就会发现地区差异很大。如果不管房子在哪里，你们都是用家庭的收入的3%或者2.5%来交房地产税，那么这样倒推过去，每一个地方房地产税税率大概是多少？根据我们的计算结果，北京、上海其实税率是低的，就是北京、上海只有0.2%左右，而有些不发达的地方反而税率高一些。

我们初次这样看可能感觉好像不怎么公平，因为北京、上海这么发达，这么有钱为什么税率比我们低？如果再去看税率就会发现，税率低的原因就是北京、上海的人收入是中西部两三倍，但是再看房价，北京上海的房价是中西部的七八倍，这样算房价收入比就会发现，北京、上海更低的税率来征房地产税，你不该看税率而是看房地产税税额，每一个家庭的房地产税税额同样是中西部两三倍，跟收入是挂钩的。

我们后面的测算就是以这样的设计为基础的，不同的地方差异化的税率，然后根据收入水平作为衡量，这样北京、上海房价比较高，其实税率比较低，也就是千分之二——如果一个家庭房子值五万，千分之二就是一万块钱，基本上在承受范围内。如果考虑了减免，有效税率就更低。

高收入人群承担主要房产税负

我们按照这个方式设计房地产税，看到底哪些人交房地产税，或者这个社会当中不同的收入层次的人，哪些人在承担房地产税的负担？

我们把社会上的所有家庭按收入由低到高排，0-25%，25%-50%，50-75%，75-100%，每一个数据就是这个社会的四分之一家庭，家庭的数目是一样的。不管什么样的征收方式，其他的方式我们也算了，不免除的也算了，其实基本上差不多，就是说从税负分布角度来说，都是高收入的人承担了主要的税收分担。当然这里指的是75-100%，这四分之一的人承担60-70%的房地产税。

房地产税在不同收入层次家庭中的税负分布

我们把高收入的人再进一步区分，结果显示，最富的1%的人，会承担8.8%的房地产税税额。

首套免征，潜在房产税额收入可能最少

另外也测算了一下，不同的免除方案下，房地产税税额可以剩下多少？

我们也看了其他的减免方案，比如人均面积免除，10平米、30、50：以人均免除30平米来看，其实三分之二的税基没有了，只剩下三分之一的税收。人均价值免除方案，得到的结果和人均面积免除类似。

如果按照首套免除，中国几亿家庭每一个家庭都免掉一套，税基还剩下多少？数据显示，如果首套免除，潜在的房地产税额近80%都没有了，剩下22%了！在这种情况下，税基很窄，如果要达到一定的财政效果，那么就会对这22%征收很高的税率，而税率高的话阻力必然大。

从纳税能力的角度以及纳税意愿角度出发，整个社会大家应该都接受不了不免除，而房地产税最终设计的目的是成为受益税，把刚才计算结果用基尼系数的画法画出来，看哪一种免除方案好：横轴是收入由低到高的人群，纵轴是房地产税的税额，这里是20%的人交的税额占的百分比，相当于基尼系数，越离45%度线越远，说明这个税额在人群当中分布越不公平，也就是说富人交的越多。

可以看到，在不同的减免方案当中，人均价值免除的再分配效益最强。光从减免政策的角度来看，怎样减免最好？一个是从政策实施的难度，比如说首套减免，肯定会导致社会行为扭曲，另外是社会效益和再分配角度，人均价值减免都是最好的。

如果房产税是提供公共服务，那么并不是减免越多越好

再看纳税意愿。关于税收有一句名句就是：人生有两件事无法避免，死亡和税收。没有人喜欢交税，如果我们问卷问调查者是否愿意缴纳房地产税，他肯定回答不愿意交，如果问愿意交五千还是两千，肯定是两千，所以在房地产税的纳税意愿问题上，我们假设房地产税收了之后是用于提供公共服务的，就看我们现在到底自己掏了多少钱购买公共服务，比如用日常生活当中花了多少在教育上，来模拟居民对房产税作为受益税的纳税意愿。

最终得到的结果就是想要回答一个问题：如果人均价值减免确实相对其他两个比较好，那到底减免多少？到底人均价值减免是300万、200万、100万？算这个就是想得到理论上比较优的点。为什么？如果人均减免特别多，只有很少的人在交，比如只有最富有的人交，从纳税意愿来说，这部分交的人是不会愿意的，那有没有这样的点，可以让社会接受的面尽可能的广，同时又在大家的承受范围内？

我们用了不同的纳税意愿衡量指标，原理就是你交了多少房地产税，这个税额假如会变成公共服务，然后计算人均公共服务受益，受益的话跟家庭的成员有关，家里人口多，受益的量就更大，在考虑你对于公共服务的偏好以后，再去看自己为这个公共服务所花的支出。

当然，这里含有一个很强的假设，是保证房地产税用在提供公共服务上。如果真的可以用在居民身上，穷人是受益的。而在现实生活中，房地产税反对声音最大、最愤怒的人还是穷人，这说明至少从房地产税设计的角度来说，需要更好的向居民解释，去阐述这个税到底会怎样、能起到什么效果。

这是我们最后得到的结论：纳税意愿并不是减免越多越好，免除多了之后，纳税意愿反而下降，就变成了完全的再分配，根据数据显示，理论上大概人均10平米的价值减免是最好的，这是我们初步的结论。