曾几何时，澳大利亚的房产以高增长速度、活跃的交易傲视群雄，如今的澳大利亚房产市场，却陷入了困境，房价下跌、交易低迷。

在新海外发布的2018年全球房产市场数据报告中，我们可以明显看出澳大利亚房产市场的这一变化。

近5年（截至2017年）房价涨幅，澳大利亚以近34%的涨幅位居第二，而近一年（截至2018年底）房价涨幅，澳大利亚以-4.2%位于倒数第一。

即使不关注澳大利亚房产市场的人，应该也对这里的房价下跌有所耳闻，因为奶茶妹妹曾经把它带上热搜。

据外媒报道，章泽天以1350万澳元，约合6556万人民币的价格出售了位于悉尼的豪宅，比2015年入手的时候亏了270万澳元，相当于亏了1300多万人民币。

澳大利亚房产市场现状

在过去的十年里，关于澳大利亚房产可以用这样一个故事来概括：一对来自悉尼或墨尔本的年轻夫妇，一直在努力攒钱买房，但却难以跟上飞涨的房价。他们参加了一场又一场的拍卖会，但在竞拍中被婴儿潮一代和海外投资者击败。

然后，在2018年的某个时候，潮流确实发生了逆转。澳大利亚的房价开始下跌，起初是逐渐下跌的，但现在的下跌速度连房地产专家都感到惊讶。

根据CoreLogic的最新数据，截至今年3月底，澳大利亚房价中值下跌0.6%，，这是自2018年10月房价下跌0.5%以来第二小的月度跌幅。不过，虽然下跌速度有所放缓，但从地理上看，此次下跌的范围已变得更为广泛。

截至2019年3月 澳大利亚8首府城市房价指数变化 来源：CoreLogic

8大首府城市房屋中位价变化

截至今年3月，澳大利亚别墅平均价格下跌2.4%，至540,676澳元，公寓价格下跌2.2%，至484,552澳元。

包括别墅和公寓在内的住宅价格跌幅最大的是达尔文(- 3.9%)、墨尔本(- 3.4%)、悉尼(- 3.2%)和珀斯(- 2.9%)。布里斯班(- 1.1%)和阿德莱德(- 0.5%)房价跌幅较小，堪培拉持平。过去3个月，霍巴特是唯一一个住宅平均价格上涨(上涨1.2%)的首都，目前处于创纪录的46.4168万澳元。

较早经历峰值的市场经历了更剧烈的下跌。达尔文和珀斯的房地产价格在矿业繁荣时期暴涨，但在2014年见顶。自那以来，这两个首府城市的住宅价值分别下跌27.5%和18.1%，已经经历了长达5年的低迷期。

悉尼、墨尔本从双雄变双熊

更严重的是，澳大利亚房产市场的情况在恶化，而恶化的原因，在很大程度上是由于澳大利亚最大的两个房产市场——悉尼和墨尔本。

今年1月，国际评级机构穆迪(Moody’s)发布的首份澳大利亚房产市场预测表示，2019年澳大利亚房价将下跌3%，而在4月份，穆迪近期下调了对澳大利亚房地产市场的预测，表示2019年房价将下跌7.7%。房价加速下跌的罪魁祸首便是悉尼和墨尔本了。

今年1月，穆迪(Moody’s)曾预测悉尼房价将下跌3.3%。如今，穆迪认为悉尼房价将下跌9.3%。

墨尔本房价的下跌更为剧烈，穆迪目前预测，墨尔本房价将下跌11.4%。今年1月，这个数字是6%。

而这两个城市的关键地区可能遭受更大的下跌。

据预测，悉尼西南腹地房价将下跌14.4%，而Ryde的房价预计将下跌15.8%，为悉尼史上最大跌幅，而这两个地方去年的跌幅分别为8.1%和11.3%。

预计悉尼所有地区的房价都将下跌，表现“最好”的可能是北部海滩(下跌4.3%)和黑镇(下跌6.1%)。

墨尔本市场正面临更大的低迷。在去年下跌5%之后，预计东部地区的房价将下跌16.3%，而南部地区的房价预计将下跌14.2%，这一地区2018年的跌幅则为4.4%。

和悉尼一样，预计墨尔本的任何地方今年都不会幸免于房价的大幅下跌。预计墨尔本表现“最好”的地区将是东北部和西部，跌幅为8.5%。

澳大利亚房产市场陷入困境的原因

那么，是什么导致了澳大利亚房产市场陷入困境呢？主要原因有以下几点。

信贷收紧

过去，澳大利亚抵押贷款可以选择只还利息，即借款人在开始偿还本金钱，仅需要支付5年的利息。在月供相同的情况下，只付利息的贷款允许投资者借更多的钱，投资更多的房地产。据统计，大约40%的澳大利亚抵押贷款只付息。只付利息的贷款很可能成为澳大利亚的次级贷款。

而从2018年开始，澳大利亚开始收紧信贷政策。银行对贷款申请实施了更严格的审查程序，购房者很难获得资金。

惠誉国际评级(Fitch Ratings)认为，英国皇家银行业委员会(banking royal commission)定于明年2月发布的最终建议，可能会进一步降低信贷供应。报告称，住房信贷增长(银行放贷)今年将进一步放缓，从10月份5.1%的同比增幅降至3.5%。

家庭债务上升

截至2018年底，澳大利亚家庭债务相当于GDP的128.641%，相当于可支配收入的189%。这两个比率都接近历史高点，在任何全球比较中都非常高。

惠誉国际评级(Fitch Ratings)表示，在全球范围内，由于家庭债务水平高企、政治风险、经济增长放缓以及购买力下降，更多国家今年将面临房价下行的压力。

报告称，高家庭债务放大了风险，除了澳大利亚，加拿大、丹麦、荷兰和挪威的债务与国内生产总值(gdp)之比达到或超过100%，新西兰、韩国、瑞典和英国超过85%。

报告指出了一些政治风险，包括英国退欧、拉丁美洲的新政府以及政府对美国抵押贷款市场的参与度下降，这些风险可能会提高抵押贷款定价，并导致一些银行减少产品供应。

澳大利亚房产市场如何走出困境?

今年初，澳大利亚皇家金融服务委员会(Financial Services Royal Commission)的最终报告充满了不确定性，报告最后几乎没有提到住房融资(尽管抵押贷款经纪业务确实受到了沉重打击)。皇家委员会的最大影响实际上是在它宣布之时，银行立即开始更多地关注负责任的放贷。尽管这有利于金融稳定，但也预示着墨尔本和悉尼房地产市场繁荣的结束，并破坏了珀斯经济复苏的希望。

今年金融业将继续放缓。皇家委员会没有增加对住房融资的新限制，而APRA也开始取消他们去年实施的限制，只限制利息贷款和投资者贷款的增长率。目前最大的挑战是让银行重新放贷。这不会让投资者回到繁荣时期的水平，但会让他们的日子好过一些。理想情况下，这将使首次置业者和升级者处于更有利的地位，尤其是因为对这一群体而言，购房条件远好于两年前，但许多人仍难以获得贷款。

另一个能够缓解金融压力的因素是降息。在房地产网站上，澳大利亚联合交易所(com.au)的降息举措提振了搜索活动。虽然降息不会让市场回到原来的水平，但它肯定会使市场状况趋于平稳。银行也极有可能完全放弃降息，尤其是考虑到目前市场对它们的负面情绪。

就业形势看起来不错，这为房价下跌的幅度提供了一个底线。一般来说，人们并不担心自己会失业，如果他们担心的话，创纪录的职位空缺应该意味着他们不会长期失业。

最大的未知因素是5月份的联邦选举结果。如果不是政府换届的迹象，我们很可能会看到物价现在企稳。选举导致房地产市场陷入瘫痪——新上市公司数量下降，买家按兵不动。

此次选举对房地产行业尤为重要，因为ALP已表示将大幅改变负扣税和资本利得税优惠政策，以抑制房地产投资。从2020年1月1日起，将负扣税政策限制在新房产上的举措将产生最大影响。政府双方以及独立顾问的模型预测，房价将下跌，租金将上涨。

总之，如果自由党在联邦选举中获胜，将会创造住房市场的稳定，使买卖双方的活动重新活跃起来。租金将随着市场继续上涨。ALP的胜利将导致持续下跌，而股市的稳定将至少推迟12个月。租金涨幅将超过市场涨幅。【新海外生活】

参考资料：

https://www.realestate.com.au/australian-property-market/property-report-april-2019/

https://www.abc.net.au/news/2019-03-28/australian-household-wealth-down-260-billion-in-december-quarter/10950242

https://www.abc.net.au/news/2019-01-16/australia-to-see-worst-fall-in-house-prices/10720406

https://www.smh.com.au/business/the-economy/moody-s-dramatically-downgrades-its-forecasts-for-house-prices-20190409-p51cav.html

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