过去五年，市面上充斥的都是关于布里斯班“楼花”市场不好的消息，很多华人买家因为买了那里楼花而夜不能寐。

无论是社交媒体，还是私下交谈，听到的，看到的，都是说XX买了布里斯班公寓“猴年马月解套”的事件。

很多受中介蛊惑或欺骗购房导致家庭破裂、财务破产的事件也是层出不穷。

当时，买家不是亏到血本无归，就是整体焦虑何时才能出手，Gumtree、社交媒体和传统卖房网站…凡是能转售公寓的方法全都试验了个遍。

开发商的日子也好不到哪里去，延期交付的公寓项目高达48%。为了保证预售，不少房产大亨甚至开出了“延期5年结算”的优惠条件。

5年过去了，布里斯班公寓/楼花市场的情况好些了么？那些夜不能寐的买家是否解套在望？

然而，和五年前不同，有关房价、建设、以及人口增长的数据表明情况正在发生改变。

值得注意的是，供过于求的局面其实主要集中在公寓市场。就独栋屋而言，布里斯班的独栋屋市场在过去几年还是实现了相当强劲的资本增长回报。

就公寓市场而言，在2016年，布里斯班公寓市场见证了真正的繁荣。当地新建公寓楼盘数量超过了以往任何时候的水平。

由于澳大利亚统计局的数据是基于整个州，您可能无法理解这种供应水平到底给布里斯班带来的影响有多大。

但是，如果告诉您，昆士兰州75%的公寓建设均集中在大布里斯班市区，您可能会有点感觉。

自2015年起，由于资本增值速度明显放缓，公寓审批数量增速也相应放缓。最新一个季度的数据则表明，昆士兰公寓建设审批数量较十年平均水平降低多达46%。

一般来说，建筑审批到完成交付之间的时间差大概为1-2年。

换句话说，到2020年，整个昆士兰的新建公寓会大幅减少。

根据CoreLogic的建模计算，2020年布里斯班的公寓完工量将达到平均每个季度大约4000套。这一水平也代表了长期水平。

了解了供应水平，我们再来看下需求端的水平。

下图显示了相对于昆士兰住房建成总量的“住房需求”。

住房需求曲线代表的是每个季度容纳新增人口所需的住房数量（除以家庭密度2.6）。住房需求以滚动的年度平均值表示。 

根据昆士兰政府有关人口的预测，即便在人口“中位”增长情况下，昆士兰未来的住房需求也在大约每个季度8000套（2021年6月之前）左右。

换句话说，在住房审批数量下降，而人口增长稳定的情况下，昆士兰州住房很有可能在2020年陷入供不应求的状态。

另外，布里斯班的额租金收益率高于首府城市平均水平，达到大约5.3%。在低利率背景下，这一收益率水平有望推动投资者需求拐点的到来。

事实上，布里斯班公寓市场向好已经初露端倪。自2019年6月触底以来，布里斯班公寓市场整体上涨了2.2%，符合更广泛市场上涨的趋势。