很多人勤勤恳恳工作了一辈子，只还完了自己第一套房产的贷款。

然而有些拿着相同薪水的人，却在退休后拥有了好几套房产。为什么会出现这样的差距呢？

答案是这些人充分利用了“自己的钱”为自己积累财富。而产生这个现象的原因是投资房产生的负扣税。

简单的概括就是投资房产生的所有开销比租金收入要高，投资人的有效收入就会降低，从而上交的税款也会降低。

李哥今年的收入是5w，根据税局的标准，需要上缴的税收一共是:

$3,572+($50,000-$37,001)×32.5/100=$7,791

李哥现有一套在市中心价值50w的两室投资房。自己首付了10w元，剩下的40w元是从银行贷款所得，他的这套投资房每周可以给他提供480块的租金。当前银行的年利率为4.5%，李哥这套物业的收入和支出如下所示：

从上表中我们可以看出，这套投资房每年可以为李哥带来560块钱的现金收入，然而值得一提的是，在每年投资房支出里，有一项并没有列出并且非常容易被大家忽视的项目叫做房屋折旧。

这样一来，李哥的这套投资房其实给他带来的“收入”是:

$560-$10,000=-$9440

如此一来，李哥今年的实际收入就从$50,000元变成了$40,560，现在李哥需要上交的税收是:

$3,572+($40,560-$37,001)×32.5/100=$4,729

我们不难看出，这套投资房不仅今年带给了小A560元的现金收入，同时，帮助李哥减免了$3,062的税收（$7,791-$4,729=$3,062）,李哥今年实际上从这套投资房收益了$3,622元（$3,062+$560=$3,622）。

如果李哥在30年的贷款周期里将本金一起偿还每月需要给银行多少钱呢？相信大家不难得出答案是$2,027，也就是说李哥每年只需要多付出$2,702元就可以在30年后完全拥有这套价值50w元的物业。

$2,027×12-$18,000-$3,622=$2,702

当然，房屋的折旧，银行的年利息，房租会随着时间的推移而改变，上述的计算结果也会随之变化，我们只是希望李哥的这个案例可以抛砖引玉，给没有踏足房产投资的您带来一些提示，怎么用本该上交的不属于自己的钱变为可供自己积累财富的属于“自己的钱”。