【李敏会计师专栏】报税啦,投资房,怎么抵?举实例,细细道(四)

2021年12月01日 聚澳传媒



本文由“壹

投资房,GST, 怎么算?


房产买卖,租赁和开发都有可能会涉及到GST, 房地产和GST之间的关系其实是相当复杂的。如果必须要简单概括一下的话,ML Tax Solution为您列了以下几个重点:


  • 新民用物业有GST

  • 旧民用物业没有GST

  • 商业物业有GST

  • 普通投资者投资民用物业无需缴纳GST, 当然也不能退GST

  • 开发商或以一次性获利为目的的‘房产投机人’出售房产时GST有各种特殊的规定


本期文章,我们将通过几个典型的实例,为广大普通投资者解答一下投资人(并非开发商)在投资中遇见的GST困惑。



我需要注册GST吗?


如果您在澳洲运作‘企事业’enterprise,并且您的年度GST运作营业额达到7万5千澳币,您就需要注册GST。如果您的年度GST运作营业额低于7万5千澳币,您可以主动选择注册GST。


关键点:

  1. Enterprise不仅指传统意义上的企业,还包括一些‘事业’单位,例如政府部门和慈善机构,还包括了只是持有商业物业收取租金的投资人


  2. GST运作营业额要扣除不含GST的input taxed supply, 例如民用物业的租金收入,也不包括和澳洲无关的营业额


只有注册了GST的个人或实体才可以收取和运作相关的GST, 才可以抵扣和运作相关的GST。


举例18

何先生拥有一栋3层的楼房。底层是商铺,每年的租金是5万澳币,楼上2层公寓的年度租金收入是15万澳币。虽然他的年租金收入是20万澳币,超过了7万5千澳币,但是他的GST营业额只有5万澳币,因此他不需要注册GST。何先生准备为自己购买一辆四轮驱动车,为了退回GST, 他选择了注册GST。


何先生可以退回四轮驱动车的GST吗?


回答是:不能。虽然何先生有商铺,他可以选择注册GST, 但是他可以退回的GST只能是和挣取商铺租金相关的费用。购买私家车和挣取商铺租金无关。


何先生准备油漆整栋楼房,预计费用为3万+GST。他是否可以退回3千的GST?


回答是:不能全部退回。虽然何先生注册了GST, 他需要收取商铺租金的GST, 但是楼上公寓的租金不能收取GST, 因此他必须按照合理的比例来分开油漆中商铺和公寓各自的费用,他可以抵扣商铺中的GST, 但是不能抵扣公寓部分的GST。



什么是going concern

(持续经营)?


买卖房产时,合同上需要写清楚交易价格是否包括GST(including GST), 或者需要额外加GST(plus GST), 或者是豁免GST(GST free), 或者是‘豁免GST的持续经营’(going concern)。


那么到底什么是持续经营going concern?


Going concern是买卖双方通过书面缔结的一种合约,该合约必须满足:

  • 卖方给买方提供持续经营该企事业enterprise的所有条件,并且

  • 卖方必须持续经营到交接企事业enterprise的时刻

  • 买卖双方必须都注册了GST

  • Going concern可以免去交接时的GST


Going concern对于投资商业物业来说就是指在交接时必须有租约。值得注意的是,如果交接的物业以后不是作为商业物业来运作的话,那就需要补交之前豁免的GST。


举例19


维州一个热闹地区新建成了一栋50层的大厦。底层是商铺,2层至8层是办公室,9层至38层成功地租给了著名的酒店管理公司Quest。39层开始是允许自住或出租的居民公寓。大楼里有Quest酒店服务的大厅,也有对旅客及居民开放的游泳池,健身房和影院。

 

吕女士在两年前就以通过签楼花的合同购买了一家80万的商铺和50万的办公室。

 

物业马上就要交接了,开发商租下来整一层的办公室,其中就有吕女士的办公室,但是她的商铺还没有招到租客,她的律师就通知她,要求她注册GST,同时告诉她交接时需要额外准备8万的GST。


吕女士问:‘如果我注册了GST,是不是就可以退这笔费用,是不是对我就·没损失呀?’


回答是:虽然她交出去的GST可以退回,但是她交接房产时的印花税会按88万来计算,而不是按80万来计算,多付的印花税无法退回。同时她还需要额外支付8万澳币的利息费用。


吕女士又问:‘为什么办公室不用交10%的额外GST呢?’


回答是:对于商业物业来说,如果买卖双方都注册了GST, 同时也有租约,那么可以按going concern(持续经营)的方式来交接,这样就不需要收取GST了。


吕女士又问:‘如果我注册了GST, 那么我将来的各种费用是否都可以退GST?’


回答是:作为商业物业的东主,只要吕女士注册了GST, 她就必须按照注册的时间段(季度,月度或年度)来申报GST。她房产出租后一定要收取租金的GST, 当然她可以退回和房产相关的费用中的GST,例如中介费,物业管理费,维修费等中的GST。


举例20


半年后,吕女士带着她的朋友施女士来到了我们的事务所。施女士也是签署了楼花合同,购买了一套酒店式公寓和一套允许平常居住的公寓。

 

交接时由于所有的酒店式公寓和Quest管理公司有租约合同,施女士也注册了GST, 通过going concern的模式来交接了酒店式公寓,免去了GST. 不过她的全新普通公寓没有租约,开发商就收取了GST。

 

施女士在交接后就自己申报了GST, 要求税局退回普通公寓里的GST。不曾想,税局不但没有给她退普通公寓里的GST, 反而倒回来把她酒店公寓也加上了GST, 让她交税。


施女士问:‘我的情况和吕女士一样,为什么她的商铺可以退GST,办公室不用交GST, 而我的房子不能退,酒店公寓还要补交GST?’


回答是: 虽然您也注册了GST, 您的酒店式公寓也有租约合同,上面也写了going concern, 但是从税法的角度来说,您的酒店式公寓不是商业物业。


一头雾水的施女士马上反驳道:‘酒店式公寓难道不是商业物业吗?如果不是,为什么我们住酒店的费用里都有GST呀?‘


回答是:酒店式公寓整体是商业物业,因为他们提供了酒店式的服务,有大厅和各种设施,但是单个酒店式公寓本身属于民用物业性质,因为它本身的所有设施是为供人类居住而设计的,有厨房,有卫生间,有浴室,有卧室。由于施女士是购买了一间酒店式公寓,从她的层面讲就是购买了民用物业,虽然有租约合同,交接时以going concern免了GST, 但是交接后她还是提供民用物业,因此即使她注册了GST,也需要按照房产真正使用的性质,将原先就应该缴纳的GST补交上去。至于她的普通公寓,由于也是民用物业,交接时开发商已经收取了GST, 当然就不能退回了。



商业物业

还是民用物业?


绝大多数的情况下我们是可以很容易分辨出哪些是商业物业,哪些是民用物业的。但是有时边界可能并不是那么清晰,例如上面我们讲到的施女士投资的酒店式公寓。关键点是需要根据物业具体的情况来进行分析,必要时需按比例来进行分摊。商业物业的部分有GST, 民用物业的部分就没有GST。

 

民用物业的定义是predominantly used for residential accommodation, 就是绝大多数的功能是用于供人类居住。相比之下,办公楼里可能也会配置一些非常简单的卫浴厨房设施,但是它的绝大多数功能是供人类办公而非居住,因此就只能算成是商业物业。


举例21


张医生购买了一套临街的别墅,将它改造成了GP诊所。张医生对别墅做了较大的布局改动和整修,他将大厅改成了专供病人等待的等待间,加了接待台,将卧室改成了诊断间,办公室和储藏室,也加建了供病人使用的卫生间,增加了特殊的灯光和卫生及安全设施。别墅后院也改建成了可以停多辆车的停车场供病人使用。

 

张医生的诊所就是集商业物业和民用物业性质于一身的物业。别墅的厨房,卫生间和卧室虽然进行了改造,但是还是具有绝大多数可以供人类居住的功能,同时别墅的大量改造也具有了商用的性质,因此张医生如果以后出租该物业或者出售该物业时,就需要按照合理的比例来分配GST。

 

ML Tax Solution友情提醒大家,GST和物业是一个非常复杂的课题。本期文章我们讲到的基本点都是针对长期持有物业以收取租金为目的的投资人,如果您是开发商,或者是以一次性获利为目的的房产‘投机人‘,那么您的GST会更加复杂。



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