在这我想把房产和相关行业作为重点介绍，毕竟房地产是百业之母，影响巨大，先贴一段新闻，再慢慢分析。

２７岁雪梨房哥拥７２套房

（澳洲新闻网讯）当伯尔奇（Ｎａｔｈａｎ　Ｂｉｒｃｈ）１３岁时，同龄人要么沉迷于足球，要么绞尽脑汁地想着如何吸引女生的注意力，但他却在打算着怎样才能购买自己的第一套房产。

伯尔奇的青少年时期都是在打零工中度过的，他的目标是为首次置业存首付。因此当他达到１８岁的法定年龄时，他便迫不及待地开始实践自己多年的梦想。

现在２７岁的伯尔奇已经是澳洲最年轻的房产大亨之一，他在西悉尼和新州次发达地区的房产投资组合达一千万元。他那７２处房产每年光是租金收益就有２０万元，此外由于他准确地在靠近Ｍ４终端的地区中找到了房市中的「潜力股」，他的抵押资产净值达到了５００万元。

伯尔奇说：「我的目标是在３０岁之前拥有１００套房子，不过目前看来，我今年就能实现了。」他的秘密武器就是对房市了如指掌。多年的研究让他形成了可靠的第六感，他总能发现那些有增长潜力和稳定租金回报的低价房产。「我记得我从１３岁开始阅读Ｈｏｍｅｓ　Ｐｉｃｔｏｒｉａｌ杂志，那时候我就很希望能买房，但却必须等到１８岁。」「我一天中通常都会花几个小时在网络搜集信息，就算是我在打两份工时也是如此。在仔细研究了上千宗房产交易，而不仅仅是几单後，你对房市的看法自然会改变。」

１７岁中学毕业後，他成为一名房产中介，并尽可能地存钱。工作的第二年，他跳槽到一家汽车杂志社工作，并在酒吧里找了一份兼职。由于仍和父母住在一起，他赚到的每一分钱几乎都能直接存入首付存款账户中。

「后来我成为Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ及附近地区的房产专家，我能准确预测房价的走向，知道如何投资才是对我最有利的。」多年来苦心钻研终于得到了回报，他以２４．８万元的价格在Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ买到了一栋三居室独立房，收来的租金足以帮他支付月供和其他成本。

在给这套房子进行一番简单装修的六个月後，它的估价达到了３５万元，于是伯尔奇拿这套房子作为抵押，付了另外两套房的首付。由于策略得当，再加上在同龄人混迹于夜店和派对狂欢之时，他总是忙着为积累现金流而努力工作，他在２１岁就成为百万富翁了。

３年後，即２００９年年末，伯尔奇辞职专心打理自己的１４处房产。「我那时候每年大约从一处房产中收益３万元，然后我意识到，如果我可以在一年内买房装修并顺利卖出，大约可以赚到８万元。想到这里，我就再也不想去做常规的工作了。」

伯尔奇开始研究次发达地区的房市，他向房产中介发送了数百封的邮件，后来他们也开始主动与他联系。「中介们都不喜欢麻烦，因此如果你能证明自己是认真的，他们就会与你合作，这可比带着１０位首置业者到处看房要好多了。」

现在，伯尔奇仍在逐步实现自己的梦想，依旧忙于挑选新的项目。他称自己能从爱好中发财是因为自己走运，虽然他也做出了不少牺牲。「我父亲在我１６岁时因心脏病去世，是他教会了我勤力工作的重要性。」

伯尔奇后来买下了多套次发达地区的房产，自己留了几套，其余的经过装修後全部卖掉了。２０１０年，他买下了自己的第２５处房产，而一年後，他名下的房产已经多达５０处。

近日，伯尔奇挑中了Ｋｅｌｌｙｖｉｌｌｅ的一处农场住宅（ｆａｒｍｈｏｕｓｅ），他打算拆掉重建两套独立房，一套留着自己住，另外一套则作为出租房。今年晚些时候，他还打算在Ｔｈｅ　Ｈｉｌｌｓ买地建设自己的梦想家园，同时还考虑要把他的两辆尼桑跑车升级为兰博基尼。

现在重点分析这个案例，为何分析这篇文章呢，因为我正巧对这个区域的房产比较熟悉，所以可以基本判断出这个报道的真实性。

我们经常看到报刊上一些亚洲富人白手起家的历程，不过非常有意思，他们很多人如何赚到第一桶金的具体细节往往语焉不详，有不少富豪竟然说他们的财富是炒股炒来，这个的确难以服众，所以我等庸人只能从江湖传闻中窥到一鳞半爪，往往发现真实的故事往往非常震撼，远远超出人们的想象。

澳洲是法制社会，没有太多关于潜规则的想象空间，有能力的人只能通过苦干或者巧干来达到财富的积累，我想这个报道可能给我们一些线索。

从这个案例中我们得到几条信息

１．这个小伙子是开始是个穷光蛋，这里有个细节，１７岁中学毕业後，他成为一名房产中介，并尽可能地存钱。工作的第二年，他跳槽到一家汽车杂志社工作，并在酒吧里找了一份兼职。

房地产中介，多么诱人的字眼，很多人以为打着领带开着奔驰的中介一定是百万富翁，可实际情况是中介的平均收入大概只相当于普通白领，就是这样一份工作也要淘汰８０％的中介才能达到，换句话说８０％的中介的收入达不到普通白领的收入水平。

所以说这里提供的信息应该是真实的，他第二年就跳槽了，我判断他在做中介时候的工资可能不到三万，因为如果他是一个年入１０万以上的金牌中介，他也没有必要跳槽，而且去做两份工作。

关于穷小子白手起家的传奇，还有另外一个新西兰的版本，就是新西兰的Ｄｏｏｎｈｕｎ，我们姑且叫他当哈，当哈是越南籍华人，在Ａｕｃｋｌａｎｄ的南边越南人聚居区经营着一家面包店，有一天他决定关掉自己的面包店去做一个房产中介，这个决定改变了他的一生，他自己说做中介让他赚到了比做面包店几倍的收入，如今据说他拥有两百套以上的物业，他曾经在Ｒａｙｗｈｉｔｅ拥有自己的分店，所以他的故事广为人知。

如果当哈做中介赚到大钱是一个特例的话，因为的确大部分中介没有发财，伯尔奇，也就是这个悉尼小伙子，他白手起家的历程就有普遍意义了，下面我会继续分析。

２．我们看一则２０１３年１０月的消息：悉尼Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ的房产正受到投资者的青睐，该城区日前出现了第一笔超过１００万元的房产交易。Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ一直被认为是悉尼家庭的入门级城区，但最近的一笔房产交易却说明，其发展潜力吸引了买家们的注意。

Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ竟然有了百万房子，的确不可思议，因为在华人眼里，从市中心出来往西不能超过Ｐａｒｒａｍａｔｔａ，过了Ｐａｒｒａｍａｔｔａ，就到了下一个重镇Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ。

如果你咨询１０个华人的意见，有９个半会告诫你不要去Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ，他们甚至会有鼻子有眼地告诉你在这个区连大巴司机都会遇到枪击事件，这里的黑人有多么地多，治安有多糟糕，其实他们自己都没去过。

当然这些朋友的确没有啥恶意，华人都是跟着校区走的，如果有人咨询我的意见，我也不推荐Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ作为家庭自住，不过作为投资，没有太大的问题。

不过Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ还是有不少刚移民的华人住，毕竟房价便宜一些。

而Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ，是Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ继续往西的１１公里的火车站，这个位置已经离开悉尼市中心４０公里了，连Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ都不敢去的华人估计很多都没听说过Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ这个地名。

Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ到底是怎样一个地方?这是一个由东南亚（越南等），南亚(印巴人种)，部分中东(待考证)的聚居区。

听懂了么，再说明白点，这是个鱼龙混杂的地方。

Ｎ年前我曾经有想法在这个区买房，也去考察过。看到街边房子的涂鸦就不敢下手了。

查了下维基百科，以他们的数据为准：

在２００１年，这里４６％人口是在海外出生。１０．６％菲律宾，３．３％伊拉克，３．２％斐济。工作人口１８％是文员，１６％体力，１５％机械操作工，１４％技工。３８％的房屋是出租屋。５％是政府的廉租房。

可能有同学对我浪费大量口水研究Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ不解，那我们来看参照物吧，新西兰的当哈先生起步的区位于Ａｕｃｋｌａｎｄ的南部岛人和越南裔喜欢住的Ｐａｒａｋｕｒａ。这个位置离开市区也有４０－５０公里。也同样是一个鱼龙混杂的地方。难道乱世才能出英雄？

其实这里涉及一个投资原则的问题。也就是到底应该投在市中心还是郊区。对于华人来说，１０个有９个会告诉你投在市中心，那第１０个会告诉你千万别买房，下个月就会跌。

这里有个例子，可能不是很恰当，当初华远跟万科合作，后来因为万科的理念不同而合作不下去。华远的理念就是市中心核心地段拿地，万科就偏偏要跑到郊区去，经过多年的发展，现在的结果我也不用说了。

为何烂区的投资者反而跑得快。说到这你肯定不乐意了，不过没关系。等我把话说完，先给你点时间去找板砖。

烂区起步容易，１７－８岁的小伙子靠储蓄就能拿到首期，市中心可能么？所以又叫上船易。

烂区往往租金回报好，因为想进去的校区的人多，所以好区是有溢价的。往往是价格高，租金低。

烂区机会多，这个跟当地的福利有关系，福利好的地方，人就不存钱，洋人的习惯是家里不存余粮，万一发生点啥事就跟政府伸手。而且都是急碴。比如家庭双职工有一个失业了，他们不是把剩下的一份钱掰开两半花，而是该吃吃，该喝喝，交房贷的时候才想起来没钱了。只好被银行强制拍卖。这个时候往往就是买家的机会，经常能以１０－２０％低于市场价拿到拍卖屋。好区不同啊，家家都精打细算，不会给银行啥机会。就算是遇上拍卖，一来来一村人，你抬我抬就把价钱抬上去了。

烂区的另外一个机会，就是房子会被租客毁损，上文提到的伯而奇装修了他的房子就多了１０万的估计就是这个原因。这里要算个细账，这个装修是有一个硬的成本开支的。当然自己动手会好很多。

烂区交易额高，交易频繁，这是个大秘密，只有房地产从业人员才知道，因为这种区是叫ｅｎｔｒｙ　ｌｅｖｅｌ，所谓的刚需，入门级别。买家买入后不多久能存够去好点的区的时候，他们就会走了。所以在销售搒上，这种区的交易额反而非常大。好区很少有卖出来的房子，一个卖盘几个中介抢，基本就是粥少僧多的局面。

华人的迁徙轨迹

我把华人叫赶羊族，羊就是洋人的洋，为何这样说呢，原来一个区域如果华人多了，洋人就会搬走。

一般的规律是香港，韩国人发现好区，台湾人跟上，后面跟着来的是华人，最后印度人也赶往这个区。不过这个时候，洋人就被赶跑了，继续往外围跑。从这悉尼，布里斯班，ＮＺ的奥克兰这几个城市来看，洋人大部分是被往北赶。

咱们继续研究。文中「他在西悉尼和新州次发达地区的房产投资组合达一千万元。他那７２处房产每年光是租金收益就有２０万元，此外由于他准确地在靠近Ｍ４终端的地区中找到了房市中的『潜力股』，他的抵押资产净值达到了５００万元。」

算个帐，租金收益２０万／７２套／５２周＝５３．４元，也就是一周一套房子收入５３．４元。不知道小编的翻译准确与否。我们姑且把收益当做纯收入，也就是正现金流。如果是租房收入那就不靠谱了。现在哪套房子租金会低于３００啊。

看到积少成多的力量了么，一套每周赚５０，７２套一年就２０万。不过收７２套房的房租也是个体力活。

这里还有个细节，「西悉尼和新州次发达地区」，不解释了，反正不是市中心。靠近Ｍ４终端的地区。这里解释一下，Ｍ４是４号高速。

看到这，您忽然发现这小子忙活了１０年才有５００万澳币的净资产，是不是还不如国内某些人拔根汗毛。哎，您就别要求这样高了，这孩子不拼爹不拼妈，不给谁谁谁当干儿子干女儿，全靠这个小身板，凡事自己动手，能混成。。。。。就算这样可以了。

马上问题就来了，群里的同学问我现在是不是应该在悉尼的烂区买，我查了下，现在Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ的均价是４６万，出租还是３００多，租售比太差了。因为前文中悉尼小伙入手的时候才２０多万，这恍然间已经翻倍了。

不过现在的西区已经今非昔比了，随着Ｐｅｎｒｉｔｈ政府项目的启动，部分市政功能要搬到哪里去，又新增了几千个就业机会。Ｐｅｎｒｉｔｈ的Ｌａｎｄ＋Ｈｏｍｅ全副地新房的价格已经６０万了。

这样看来，Ｂｌａｃｋｔｏｗｎ，Ｍｔ　Ｄｒｕｉｔｔ这一线的价格在悉尼仍然算价格洼地。投这些地区就看你的运气了。

牛市上不封顶，市场启动的时候不要预计它会何时见顶。

讯源：ｆｒｅｅＯｚ（ａｈｏｍ）

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