金融风暴十周年回顾：捡漏了，为什么还是输了,澳房汇微信公众号文章

文/ Ren Hor Wong 王腾泽

写在2018年的6月份，算是2008年全球金融危机十周年了。在一些人的生活里，可能从来没有经历过2008年的经济创伤，这是幸运的；可能是因为当时的你有足够的应对实力，或者还在学生时期对此完全无感、亦或许你趁机赚了一把。有些人可能也会说：2008对于住在澳大利亚的我没有多大影响，房子价格涨了、收入增加了等等。更有些人说2008危机只是波及机构投资者，所谓机构投资者就是大型企业或者基金类的投资机构。

不论你在2008年处于什么状态，我可以肯定的告诉大家，或许你身边的一个普通人，甚至是大街上经过的一个路人甲，可能就有一个曾经遭殃的2008危机受害者。所以这篇我想以一个路人甲的身份叙述2008年全球金融危机爆发的时候，我这个普通人是怎么切身感受的，又是怎么渡过的。不论渡过的方式如何、结果成功与否，希望都是作为危机十年后的一种启发。回头十年前危机已经很遥远，抬头十年后危机是否又轮回？

都说大富靠命，小富靠运；我们一辈子幸运的话可以经历几个大小周期，早点吸取别人的经验，或许能够最大化每个周期危机中的机会。

危机当下，处理的问题和方式很多，我想从大家熟悉的角度去叙述：房产、创业、投资等等。

这一篇我们说：危机中的房产捡漏

真的能捡漏吗？为什么能而又为什么不能？

先说2008/09年一个相对不是很著名的危机：迪拜危机。规模没有全球金融危机大，也不是给很多人留下深刻的印象，起码全球金融危机还有个GFC（Global Financial Crisis)术语称呼。

大概十年前的这个迪拜危机，我成功捡漏了，用流行的话说就是“逆势投资”了。不过先别下定论，我不是想告诉你现在是捡漏时机，我想告诉你我怎么成功捡漏之后还是输了，输给了当时的自己，当时的自己没有清晰的财务规划，也没有理解如何善用债务。债务就犹如：水能载舟，亦能覆舟。

迪拜危机又称迪拜债务危机，债务这个词很重要，因为当年的迪拜差点就被这个“债务”危机给拖垮。那会儿的迪拜投资者在澳洲也有不少的投资包括房子，为了应对自己国内的危机急于出售物业套现渡过难关。而我就实实在在的扮演了捡漏者的身份，从一个迪拜投资客手里接盘了一套三室两卫两车位的悉尼西区Parramatta公寓；价格实惠40万澳元，还有河边水景靠着Parramatta River，我依稀记得就在Sorrell Street。对比一下现在的价格吧！如果你好奇当时市场价格是多少，我估摸大概五十万。当时贷款买价的80%，也就是32万，利息没记错的话大概5%～6%。

时间过去了9个多月，我以47万卖了此物业。听起来好像短短九个月赚了7万，扣除印花税、中介费、广告费等等还能抵税，还算是个不错的交易。当年的七万不算少，别忘了基数是40万，那是九个月超过17%的回报，也就是年化回报率超过23%。

可是如果我不卖的话现在2018的行情就是倍数的回报了。其实，当时的47万卖出去也算是抛售价格了，所以等于我捡漏的后来又被别人捡了去。那么问题就来了，为什么我要在短短九个月后就把一个这么划算买过来的房子卖掉呢？问题的症结就在文章之前提到的：债务！

我当时就是负债太高，在各种客观因素下，还款压力加上经济下行带来的生意下降，直接导致我现金流出现枯竭。当时2009～2010年我的物流生意营业额大幅下降70%、部分客户倒闭欠债，同时我拥有三四套房子，所有的储蓄或者资金基本都压在房子的首付里了。逼不得已只能选择忍痛出售我的投资物业作为周转资金。更确切地说是抛售我的投资物业。反过来说，其实47万是急售的价格，当初的捡漏确实也让我避免了抛售损失，而且还小赚了一把。所以说，我的捡漏行动是成功了，不过没有笑到最后。同一时段，我也出售了我42万购入的两房Zetland公寓，63万购入的Pymble公寓。

从这个事情上我就得到了一个教训。当年我的投资行为最弱的一环就是债务管理。这也是后来启发我去创办N1贷款公司的原因之一。

回到债务这个话题。总结以上经验，很简单的，大家都明白的道理那就是现金流。十年前的我就是输给了自己的债务，债务能够让我杠杆放大财富，却在债务成本高涨或者现金流收缩的时候放大了我的“财负”。而懂得管理现金流，了解债务的利弊的人就在那时候赚钱了。

如果真的能捡漏，那么需要什么条件？

我的经验告诉我，没有事情是能直线进行而100%顺利的。哪怕我趁势入手一个低于市价的房子，最终因为我没有规划好我的现金流，扛不住利息成本而最终遗憾割肉。理论上的“人取我予，人予我取”、或者什么逆势投资这些都是纸上理论，就如我们的纸上财富一样，实践起来还需要好好策划。

在大势面前，活在周期里面，就算艰难我们也要降低负债、降低杠杆、降低风险。这样才能把之前的黄金十年积累的财富保持好。我们见过许多过分杠杆的投资者或者商家最终都是被债务压垮的，我当年就是其中之一的例子。

逆势投资可以执行，前提就是低杠杆。如果遇到很好的投资机会，适度的贷款还是需要的，毕竟没有杠杆就不是好投资，同时亦可以考虑时下流行的“父母银行” Bank of Mum & Dad，我向来觉得只要能力许可，父母的资金支持就好比火箭加速器，这样可以帮助年轻人更好的进入社会。

结论：捡漏也好、逆势投资也好，确实是有可能实现的。小心规划，时间点放远一点自然能够水到渠成，房产世界里三五年之内倒卖的话，我觉得都属于投机而不是投资。投机也没错，性质就如创业一样；不过这是另一个话题了。