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“暂时空置原则”（Temporary absence rule）

“暂时空置原则”规定：

• 当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

• 当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1：房产出租低于6年

Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Kate由于工作原因在别的州租房居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（两年自住加五年出租）。

Kate是否可以应用“暂时空置原则”，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？

可以。在该案例中，Kate可以选择应用“暂时空置原则”，在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

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“市场价值原则”（Market value rule）

• 由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。

• 如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main residence exemption）。

• 在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值（Market Value）代替其成本价值（Cost Base）来计算资本所得；

• 从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period）。

案例2：

Andy在1990年3月以$220,000价格购买了一套房产A（该价格包括所有的附带成本，例如印花税和相关法律费用）。Andy与其家人在该住宅中居住了9年。

在1999年3月，Andy与其家人租了另一套住宅B居住，在接下来的13年，Andy一直把房产A用于出租。1999年3月，房产A的市场价值为$300000。在2012年3月，Andy以$750000的价格将房产A出售。出售房产A所产生的附带成本为$1000（法律费用）。

§  Andy被视为在1999年3月（首次营利时间）以市场价值（$300000）购买了房产A；

§  Andy对房产A的所有权时间从1999年3月开始。因此，Andy对房产A的所有权时间为13年（从1999年3月到2012年3月）。

所以Andy初始资本所得（Initial capital gain）为$440,000（$750,000-$300,000-$1,000）。

如果不应用市场价值原则，Andy的初始资本所得应为$520,000（$750,000-$230,000）。

因此，在该案例中，市场价值原则使Andy的初始资本所得降低了$80,000（$520,000-$440,000）。