一、 澳洲是一个发达且富裕的国家，人均收入全世界排名前五，人类发展指数更是排名第二。环境优美，空气清新，享有独特而舒适的生活环境和完美的社会保障。尤其是著名城市悉尼、墨尔本以及昆州首府布里斯班，曾被评为世界宜居城市。
二、 近年来，澳洲政府出台了众多鼓励和吸引海外投资的政策，使得澳洲经济在全球动荡的大环境下仍能稳定发展和移民数量的不断攀升。人口的增长是维持房产需求的主要因素，因此澳洲房产市场能持续稳定增长。
三、 澳洲房产与其他国家相比具备了自身独特的优势。包括租金回报高，投入相对小，可以进行负扣税（可以合法有效的避个人所得税），增值效果显著且规律，产权永久，没有遗产税等。
其实看看现实就能知道，无论是公寓，别墅，还是介于二者之间的Townhouse，都有各自的拥护者和实践者，足以说明各有各的道理。
很多中国人都有“土地”情结，因为土地是不可再生的资源。争论的双方，一般都是拿自己的优点PK对方的缺点，这样只能看到事物的一面。
要看清楚这个问题，我们先看看决定住宅地产价值的几个因素。住宅地产的价值基本由其所在的位置、占用的土地和建筑这三部分决定。作为首要因素的位置，分解下来包括就业、交通、学校、购物、周边人群收入、以及未来发展预期等等方面。
所以，在回答投资哪种房产类型之前，首先要选择的是：位置。
例如布里斯班西南区的Rocklea占地350平米的House（别墅）与Hamilton区或者Newstead区的两房公寓，并不具备直接的可比性，因为大的位置不同，导致其增值和租金表现有很大的不同。
上面这张“住宅价值结构图”很重要，它可以从原理上解释House和公寓在资本增值（Capital Gain）和租售比（Rental Yield）两个增值维度的不同。在位置相同的前提下，这种差异大致如下图所示。
在位置相同的前提下，House（别墅）因为土地价值占比相对公寓要高（一般高于40%），供应量长期看又低于公寓，所以House资本增幅要优于公寓。
而从租售比的角度来讲，House（别墅）一般比公寓低，即公寓的现金流要更好。
这是因为在位置相同的前提下，租户更倾向于只为建筑决定的居住空间支付租金，而不愿意为大院子、大草地支付租金。
而且在现实中，同一区域中，公寓的位置一般距离公共交通、购物中心等基础设施更近，租售比相对更好。
在投资者自身收入有限的情况下，租售比高意味着较高的租金收入更容易支撑起较低的贷款，现金流好。
公寓通过负扣税可以拿回的收益更多，也带来了更好的现金流。
这是因为公寓的建筑价格占比高与House，因此折旧比例也高（因为House中价格占比高的土地不折旧），通过负扣税可以拿回来更多的税款。
生活中很多事情都是在做平衡。
选择投资房，关键是根据自己的实力，根据资本增值和租售比两个参数选择投资目标。
如果您资金充沛，收入也很多，可以先期就选择资本量要求较大和租售比相对较小的House，更偏向于获取更多的增值；如果您资金不充沛，收入也一般，那么先入手公寓是更为现实的选择，更侧重保障充沛的现金流。
随着您自身收入的提高和公寓的增值套现，可在投资组合中逐步引入House的配置，由前期投入的公寓的高租金来补贴后来House的低租金，这样既可以维持稳定的现金流，又能享受House带来的高增值。
需要注意的是，从投资角度，一般不建议选择只看重增值或只看重租售比的产品。
只看重增值有可能撑不起，在现金流紧张的情况下，一旦仓促出售房产，有可能出现“一下倒在解放前”的被动局面。
例如一线水景的大House，位置是绝对稀缺，但占款高，一方面对投资者现金流造成很大压力，另一方面，因为收入不足以支撑更高的贷款额度，增值部分也很快就不能套现出来。
与之对应，只看重租售比又无法实现资本增值的套现再投资，也是非常不划算的。
很多投资者反映，买公寓要支付高额的物业费用，并且逐年增加，这对他们的现金流产生极大的压力。相应的买house（别墅）就不需要支付这样的费用。
事实上买house（别墅）做投资房，确实不需要支出太多的物业费给别人，但是却要面临着高额的地税。对于海外买家在昆士兰购买投资house，只要土地价值大于35万澳币就要每年额外支付超出地价部分的1.7%作为地税。
不仅如此，house的物业管理其实是屋主自己的事。房屋除虫，保险，通下水道，割草，维修，护养，保安，清洁等等，所有都是屋主自己的事情。
而在澳洲这种人工如此昂贵的国家，如果这些事情都由屋主自己照料，那么是相当耗时，耗钱的。
相反的，公寓楼的这些费用，都是全楼公摊，那么分到每个人身上的费用就相对低多了。
而且这些维修管理的事务都是请人打理，也会为业主省去极大的精力耗损。
House（别墅）的年平均租金回报率在2.5%-3%，apartment（公寓）年平均租金回报率在5%-7%。选择house做投资，会大大折损投资人的现金流。影响投资能力和再投资能力。
且在多数情况下，house都在离交通，购物，学校，医疗比较远的地方（这方面我自己深有体会，每天上下班花在路上的时间要2-3个小时，不论买什么干什么都要开车，没有车哪也去不了），而且部分house比较破旧，因此不但租金比较低，而且比较难租出去，即使是新的house也是离市区非常远的区域。
相比下来，apartment（公寓）都在离这些设施比较近的地方，出租快，租金高也并不奇怪。且大部分公寓自身大楼里会提供免费的游泳池、健身房、烧烤区以及休闲娱乐等设施。
投资house的人在平时的现金流压力相对较大，对于现金流不是很强的投资人，选择house来投资，会大大影响正常生活的。
除了租金回报上远不如公寓楼，house（别墅）在投资回报率上也远远不及apartment（公寓）。
house和apartment20年间在升值方面house要稍微领先一些，但是house的投入常常高过apartment许多。
举一个最简单的例子，布里斯班市中心2房2卫的二手公寓的价格60 - 65万，它们的周租金是600-700/周，租金回报率达到了6%，相比之下，华人区Sunnybank的地段好一些house的价格在80万以上，周租金之后520-600/周，租金回报率只有3.2%。
在这方面house（别墅）的安全性要差一点，特别是布里斯班的华人区，安全性不是太好，很多人知道中国人有钱，而house 很好进入，所以住在那边的人自己或邻居多多少少都有过被盗的经历，所以如果是住house的朋友们最好还是养两只狗狗要好一点。
然后我们再说公寓的安全性，每个大楼有一天24小时的大堂礼宾部服务，有安保人员，而且关键一点是乘电梯需刷卡进入楼层，只有住在公寓里的住户才会持有电梯卡，且每层楼走廊都设有监控，被盗被抢几率几乎为0。
Apartment（公寓）的折旧较高，house（别墅）的折旧较低。Apartment在退税上面的优势比house明显多了。
这对投资者的现金流大有补充，且也提高再投资能力。
如果购房者有收入的话，一套投资公寓能带来的税务优惠至少是每年4000澳币的税务减免，而二手house没有税务优惠。
由于house（别墅）价位较高，所以其售价受市场影响大，当市场好时，的确是会涨，但是也不过就是和全市场平均增值。
但是，当市场出现大面积波动和不稳定的时候，house就处在一个价高无市的状态。再加上house租金回报率太低，投资人的压力很大，很难长期持有house等待升值。所以当市场不温不火时，常常出现豪宅暴跌的情况。
相较之下，apartment（公寓）租金回报率稳定且较高，仍然能够在房产的调整期长期持有，并且无压力。
总结：
综上所述，公寓的租金回报率高于别墅，如果只想投入首付，之后轻松以租养房，公寓会是首选。
但考虑短期投资，持有2-3年转卖能获得较高的增值，别墅凭借房屋增值率，将比公寓更值得投资，但需要注意的是，如别墅还有房贷，在持有期间租金收入一般不足以覆盖房贷，投资者还需继续投入偿还房贷。
所以选择最适合自己的房产才是最好的房产。
如果需要了解更多澳洲的相关信息，请联系我们的投资顾问，我们将为您提供最全面的解答。
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