最近高盛，摩根士丹利及澳洲儲備銀行都不約而同的對澳洲房地產市場發出預警。其中高盛更指出基於目前經濟和人口發展滯緩，澳洲到2017年可能會出現房産供應過剩的局面。

對此，多個澳洲的地產專家馬上以個別項目的清盤率作為依據，表示這證明市場上還有大量的需求去消化未來的供應。

這些言論有兩個謬誤。

清盤率在預測中長期房價走勢上沒有太大用處。它更多是給開發商跟房產中介看的指標，原因是它只能告訴你房價短線的momentum。但基於房產投資較高的交易成本，短線的分析對投資決策沒有什麼實際幫助。

房產市場上有兩類截然不同的需求，自住和投資。在計量經濟學上這兩種需求有不同的特性。自住房需求的價格彈性係數比較低，而投資房的價格彈性相對較高。所以後者對市場的承托力是遠遠不如前者。在市場環境逆轉時，相當一部分的投資者（investors with high leverage) 會馬上從需求變成供應，形成惡性循環。这个不单单是体现在抛售楼花层面，也在开发商抛售未settle的土地上。

這個層面是地産市場的基本因素，而人口增長當然是最重要的因素之一 。 跟據澳洲統計局的數據過去一年澳洲的自然人口跟淨移民增長都有放緩的趨勢。其中淨移民人口大幅下降16%（会计的移民配额从两年前的一万到现在的2500是个大家都知道的事实），而自然人口增長率更是歷史新低。高盛預測至2017，人口增長率會從原本估計的1.8%下調到1.25%。

經濟環境是另外一個重要因素，它直接決定了市場的可支配收入與購買意願。對澳洲而言，由於世界資源市場的低迷，主流的經濟預測對澳洲大多偏向悲觀。大宗商品價格在可見未來可能持續走跌拖累澳洲出口貿易。澳元的長期弱勢也會削弱澳洲人在國際市場上的購買力。唯一的地产市场和基建项目的增加也是在重蹈中国7年前的老路，用大量基建拉动经济防止经济进入衰退，大量在矿业本该失业的人被建造业吸收，这是现在澳洲经济还没有挂掉的唯一原因，这跟植物人装上了生命维持器没区别，工程总有完的时候。

那我們要問，當基本因素出現逆轉的時候房價一定會立刻作出調整嗎？歷史數據告訴我們是不會的。確實説，基本因素變差會給房價下降提供條件，而不等於下降會馬上發生。原因很簡單，當資產價格大幅上漲一段時間後，市場會保持一個比較強的慣性預期。在牛市的後期我們往往會看到一些過去偏向保守的人也開始入市。這個滯後效應的長短取決於當時的市場結構，比如借貸比率和借貸成本。

無獨有偶，澳洲的市場借貸比率已經到達歷史高點，現在唯一的利好因素就剩下低利率了。