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澳大利亚统计局公布的房产金融数据显示，投资需求正在减弱，但是投资的活跃程度仍然处于高位，让我们来分析原因。

澳大利亚统计局每月公布的房产金融数据对于分析住房借贷市场具有很高的价值。近期的重要趋势是投资者活动相当频繁。但是所有数据仅来源于澳洲授权的存款机构，并不包括海外资金。

2014年一月份，投资房的贷款额达到了103亿澳元。但实际所有投资的总额是比上个月实际下降了3.3%。显而易见，在过去的18到24个月期间，房地产市场的投资量显著上升。

就贷款的比例来看，投资贷款的比例明显提高。即使是这样，自住房业主的贷款还是占大比例的；第二位是投资贷款，占到所有贷款类型的38.5%，比去年十二月份的39.6%略有下降。目前，投资者在地产市场的活跃程度是自2003年以来的最高点。但是在2003年地产市场最为活跃的之后的几年内，房价一直是持平的。

为什么投资活动对当下房产市场如此重要？

在2012年5月的低点之后，各大首府城市的住房市场逐渐回暖，房价上涨了13.2%。尽管价格普遍上涨，但是每个城市之间还存在着显著差异。2012年5月以来，悉尼房价上涨了18.6%，墨尔本房价上涨14.4%，伯斯房价上涨12.4%，达尔文房价上涨8.8%。而另一方面，阿德莱德房价只上涨了1.0%，霍巴特房价上涨2.6%，堪培拉房价上涨4.4%，而布里斯班房价只上涨4.9%。明显可以看出，少数几个首府城市房价涨幅尤为强劲，而悉尼和墨尔本两个最大的城市对房价的增长做的贡献最大。

从2012年5月以来的22个月中，租金增长明显低于房价增长。各大首府城市的租金增幅仅为4.9%，比房价增幅的一半还低。租金增长中，只有达尔文的租金增幅高于房价增幅，为11.7%，排名二三位的是伯斯和悉尼，涨幅分别为8.4%和5.6%。其他城市的租金增幅均小于5%。墨尔本3.4%，布里斯班4.3%，阿德莱德2.5%霍巴特0.6%，而堪培拉租金下跌了3.1%。

房价增涨普遍要好于租金增长，因此市场上大部分的投资活动都集中于资本收益而不是租金收益。而租金涨幅低于房价涨幅也表明了租金回报在递减。

随着投资者持续关注地产市场房价的增长，这会产生一些潜在的风险，当增长放缓或者下跌时，会对投资者带来什么影响呢？一部分人不会过度关注于此，他们会把投资设计为负面的资产负债比率。但是，当市场开始下跌或减缓，会使得另一部分人手中的资产收益率偏低、中期增值空间不高。因此，这些投资者将可能退出地产市场，并会投资于表现更好、更具流动性的资产。