悉尼已迎来了春意盎然的季节，离新州颁布规定海外人士 (Foreign Person) 购买新州住宅房产需要额外缴纳4%印花附加税 (Stamp Duty Surcharge) 的新规，也悄然过去大半年。许多朋友在做房贷过程中，时常会提出对此新规不同方面的疑问，该篇将对新规进行进一步解读，揭开额外4%印花附加税朦胧的面纱。
此文章仅供参考，建议在买房之前需咨询专业的律师和相关人员，以得到更准确实时的信息避免损失。
01 适用时间
该新规适用于所有在2016年6月21日（注：以合同签署日为准，非房产过户日）或之后交换合同的买家，所以在此日期前交换合同的买家，无论是什么样的身份购买住宅房产，只需缴纳基本印花税，不需要缴纳4%额外的印花附加税。
02 缴纳基础和时间
4%的印花附加税是基于房产的市值，通常情况下，就是合同价。
另外海外人士须在签订合同日的3个月内缴纳这4%的印花附加税，延迟的话会有利息上的罚款（约10%）；若隐瞒身份逃避被发现，不仅要支付罚息，额外还可能面临新州税务局额外惩罚税的征收。
03 “海外人士”定义
首先，对于澳洲公民（注：Australia Citizen，不包括澳洲永久居民Permanent Resident "简称PR“）或持有特殊签证的新西兰公民而言，一定不是海外人士。
其次，剩余的人中，若满足在合同签订日之前12个月内未在澳大利亚境内居住满200天或以上的，属于海外人士。
而满足在合同签订日之前12个月内在澳大利亚境内居住满200天或以上的，还需要满足在境内持有例如PR签证类签证，或者在境外最近一次出境前持有例如PR签证类签证的两个条件之一，否则仍属于海外人士。
对于公司或者信托来说，如果你是海外人士，想要避免这额外印花附加税，在公司或信托里的控制权（直接和间接）必须小于20%；你和其他人共同购买的，你们在公司或信托里的总控制权（直接和间接）必须小于40%。
全权信托中只要有任何一个现有或潜在受益人是海外人士，那么整个信托就属于海外人士。
04 退税情况
新规还规定了海外人士有5年之内退还4%印花附加税的可能情况。若住宅房产过户的时间距离签订合同日期在5年之内，过户时已满足了非“海外人士”条件，那么当时额外缴纳的4%印花附加税是可以申请退还的；但如果是过户之后实现非“海外人士”的，不可申请退还。
最后举两个不同情况的海外人士的例子，来看看具体怎么计算：
例1：A先生为海外人士，在新州购买了一处房价为$1,000,000的住宅房屋
基本印花税：$40,510
4%的附加印花税：$1,000,000 * 4% = $40,000
一共需支付印花税 $40,510 + $40,000 = $80,510
例2：A先生为海外人士，B先生为澳洲公民，两人以Joint Tenants形式一起购买$1,000,000的住宅房屋
基本印花税：$40,510
4%的附加印花税：$1,000,000 * 4% * 50% ( B先生不需缴纳，A先生拥有50%房产 ) = $20,000
一共需支付印花税：$40,510 + $20,000 = $60,510
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