文：Tawar Razaghi
原载：https://www.domain.com.au/news/rents-to-rise-house-prices-to-decline-under-labors-negative-gearing-policy-sqm-811198/
编译：澳房汇
如果工党在5月的联邦选举中获胜，预计其负扣税政策将令房价进一步下跌，租金上涨，而房地产交易数量下跌会导致印花税收入减少23亿元。
房地产投资研究机构SQM Research周四发布的一份报告显示，一旦供应枯竭，将导致房屋短缺，首府城市租金将上涨达12%。预计布里斯班、珀斯和阿德莱德受到的冲击将最为严重，目前不断下降的空置率将进一步加剧，供应也将更加紧张。
与此同时，根据SQM的研究，即使降息，房地产价格仍将继续下跌达8%——预计悉尼和墨尔本将首当其冲，使价格回归“公允价值”。
研究详细阐述了未来3年，如果工党实施负扣税不溯既往的安排，并将资本利得税优惠减半，每个城市将受到何种影响。研究是假设税制从2020年7月起生效，以及降息50个基点，并考虑到现时的房地产市场状况而得出结果。
该报告还预测，房地产销售将下降15%，导致印花税收入减少23亿元。到2022年6月，建筑业活动将可能下降达30%。
但影子财政部长Chris Bowen驳斥了这些说法，并猛烈抨击了这份报告，称其没有考虑到这项政策的不溯既往安排下的豁免。
Bowen表示:“指工党改革会导致房地产价格大幅下跌或租金上涨，是不负责任的荒谬说法，也和澳大利亚财政部和独立经济学家提出的证据大相违背。”
据悉今年1月财政部曾告诉联邦政府，工党政策的改革将对房地产价格的影响很小。
“不溯既往”的负扣税改革意味着，在新政策实施之前购买的物业将不受这些变动的影响。
来源: SQM Research
情况1：2019年末、2020年初现金利率下调50个基点，工党政府上台，负扣税和资本利得税于2020年7月1日起出现变化
情况2：现金利率没有变动、工党政府上台，2020年7月1日实施负扣税和资本利得税改革
情况3：现金利率下调50个基点，负扣率保持不变，经济稳定
该报告的作者、SQM主管Louis Christopher指出，尽管他支持这项改革，但他认为在经济低迷的情况下，改革需要慢慢地推行。
他担心一下子推出改革对市场的冲击太大，认为需要分阶段实施，否则会对经济构成风险，将适得其反。
Christopher表示，如果Bowen继续对他进行人身攻击，而不是批评这项研究，他将向Bowen追究法律责任。
Christopher表示，他相信该政策最终将在短期内通过几种方式令市场降温，并提高购房负担能力。他还预计，在政策转变之前，价格会出现反弹。预计投资者将要求更高的租金回报，以补偿他们失去的税务优惠。
来源: SQM Research
情况1：2019年末、2020年初现金利率下调50个基点，工党政府上台，负扣税和资本利得税于2020年7月1日起出现变化
情况2:，现金利率没有变动、工党政府上台，2020年7月1日实施负扣税和资本利得税改革
情况3:现金利率下调50个基点，负扣率保持不变，经济稳定
报告称，负扣率的一个好影响是，由于收益率较高，预计超级基金将增加“租建模式”的项目。
但楼花投资者如果计划在政策推出的三年内出售物业，将面临更大的负资产风险。
财长Josh Frydenberg把握机会，指SQM Research的研究证明工党的改革计划将对房地产市场有严重的影响。
他表示，削减印花税导致政府收入下跌，对各州政府来说，将是一个令人心寒的警告，工党是时候放弃这个政策。
Frydenberg表示: “工党甚至不能为他们标志性的负扣税政策确定一个开始日期，对澳人和房地产行业加添更多不明朗的因素。”
Christopher强调，工党的改革提议将不影响那些积累了大量房地产投资的澳大利亚富人，他说:“如果你有其他能带来收入的资产，比如一套独立屋或股票，物业的损失可以用来抵消这些收入，但不能用来抵消工资收入。”
他说:“我认为讽刺的是，工党提出这个问题，希望使税制更加公平。但是，他们却明确表示，负扣税仍然可以用来抵消其他资产收入。
“实际上，富人仍然能够充分利用负扣税，因为富人能够用其它资产上的收入来抵消损失。”
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