虽然澳洲房地产市场没有放缓的迹象，但经济学家担心净移民人数的下降和住房负担能力的减弱会带来更长期的风险。

近日澳洲央行会议纪要指出：“低利率与政府补贴等其它政策一直是推动住房需求增加的因素之一”。

银行并没有表现出对近期房价上涨的担忧，只是表示会继续严格监控贷款趋势。

Moody分析师Tanya Tang称，低利率、政府刺激计划和经济复苏使住房融资和建筑获批量创下纪录。

Tang表示，尽管房价上涨可能通过吸引投资者和提高银行的抵押水平来巩固房地产市场的复苏，但这也会降低住房负担能力， “对新贷款信贷的质量造成中期风险” 。

Tang表示，投资者兴趣在反弹，但持续下降的移民水平将在中期内限制短期公寓需求。

Capital Economics的Ben Udy预计，澳洲审慎监管局（APRA）将 “在未来几年重新实施一些贷款限制” 以应对预期会放松的贷款标准。

Udy表示，预计量化宽松计划6月份会延长，他认为央行会希望在未来几个月继续刺激经济。

CommSec首席经济学家Craig James表示，RBA正处于 “观望模式” ，而自住业主是新贷款承诺额的主力军。

澳洲银行业协会的最新数据显示，疫情时期推出的还贷延期计划已经结束，并且卓有成效。

峰值时期，四大银行和Suncorp共有854606笔贷款延期，其中小企业贷款235440笔，住房贷款468786笔。截至3月31日，尚未偿还的贷款只有4569笔，其中小企业贷款508笔，住房贷款3170笔。

换句话说，随着还贷延期计划于3月31日正式结束，最初延期的住房贷款中，仅有0.7%的还未开始恢复还款。

就贷款价值而言，仍在递延还款的贷款仅占房贷总额的0.07%。

对于小企业贷款而言，还没有恢复还款的小企业贷款仅占所有延期贷款的0.2%，占全部贷款的0.03%，表现好于同期的住房贷款。

首席执行官安娜·布莱（Anna Bligh）称，这是澳洲经济发展势头增强的迹象之一。同时，对于当地仍在上涨的住房市场而言，这也是一大利好。

未恢复还款的住房贷款比例显著下降，有助于缓解监管机构对楼市过热的担忧。

由于疫情引发了各州居民大规模搬迁至昆士兰，使昆州的租房市场面临供房不足的危机。

据9号新闻台报导，昆士兰慈善机构圣文森协会（St Vincent de Paul Queensland）的执行董事默瑟（Kevin Mercer）称，昆州目前的空房率低于百分之一。

他表示，在疫情期间，许多人从新南威尔士和维多利亚搬迁到昆士兰。阳光海岸和黄金海岸是关键的热点区，但连锁反应已经蔓延到整个昆州，影响了从图文巴至汤斯维尔地区。

“昆士兰几乎每个地区的租金都在上涨，每周$50澳元，$100澳元，$200澳元”默瑟说，“这确实对当地人产生了影响，他们正被赶出他们生活了大半辈子的家园和社区”。

他呼吁州政府和联邦政府在昆士兰提供更多的公屋和可负担的住房，因为越来越多人无法负担他们目前居住的社区，而他们也不想住在帐篷或汽车中。

由于受到严格国际旅行禁令限制，墨尔本部分地区的单元房租金已下跌了20％。有物业经理表示，一些现金短缺的房东现在被迫出售或减租，以摆脱债务危机。

根据CoreLogic数据显示，过去一年墨尔本的单元房租金下跌了8.2％。现在，墨尔本所有类型房屋的租金中位数为每周443澳元。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，某些地区的跌幅超过20％。在三月季度中，墨尔本的租金涨幅是所有首府城市中最弱的，独立屋租金上涨了1.6％，单元房租金保持不变。

墨尔本中央商务区，南岸，Docklands和Carlton的单元房价格在疫情期间遭受了最严重的打击，在过去一年中，这些郊区的租金暴跌了21％至25.4％。

相比之下，珀斯和达尔文的租赁市场正以每年两位数的增长率增长，但在墨尔本和悉尼却在下滑。国际旅行限制是阻碍这些市场租金的主要因素。

数据显示，过去一年悉尼的单元房租金下降了4.9％。

Lawless先生说：“澳大利亚两个最大城市的租金逐年下降，是由于单元房租金下降，在该地区，封闭的国际边界对已经受到供过于求的市场产生了冲击。在墨尔本的一些内城区，过去的12个月中，单元房租金下降了20％以上。”

其中，自疫情以来，Docklands的空置率飙升了22.4％。许多房东不得以只能降低房租以吸引新的房客。

根据CoreLogic的数据，墨尔本租金下降幅度最大的五个区包括：

墨尔本中央商务区：下降25.4％

南岸：减少23.6％

Docklands：减少21.9％

Carlton：减少21.2％

北墨尔本：下降17.8％