当澳大利亚开始进入疫情后经济复苏阶段，人们的关注点再次转向了楼市。

原因很简单，每次危机，楼市都被视为“力挽狂澜”的一架马车。

然而，对于买了房，没有买房的澳大利亚人而言，眼下的情况都比较尴尬。

对了买了房的人，接近2000亿延期的房贷成为了一个定时炸弹。

重新还款的大限即将临近，最早是本周六，最晚是9月20日。

对于没买房的人而言，居高不下的失业率成为摆脱不了的绊脚石。

尽管悉尼和墨尔本的房价目前在下跌，但是失业率居高不下，住房可负担性并未因此而改善。

过去几年，快速上涨的房价导致澳大利亚家庭负债水平积累到了一个惊人的水平。如今，出乎预期的经济衰退（近30年的首次衰退）威胁打破这种现状。

众所周知，疫情来的过于突然，澳大利亚四大银行均采取了一致且迅速的行动，“宽恕”陷入困境的业主延长还贷3-6个月。

3个月的限期将在本周六到期。同时，虽然没有预想的那么糟，但是澳大利亚的经济还是出现了恶化。

官方发布的失业率仍高达7.1％。在实现复苏之前，经济明年预计将下滑5％-8％。

换句话说，澳大利亚工薪阶层的还贷能力依旧遭遇挑战，并且在2021年之前都没有真正改善的迹象。

目前虽然处于“冻结”的状态，但是最终还是需要还的。并且，对于很多家庭而言，本周六就是需要重新还款的日子。

四大银行中，澳大利亚联邦银行（CBA）的房贷业务份额最大，拥有近4500亿澳元的房贷，使其成为一个相对较好的晴雨表。

据其透露，目前大约有11.2万笔房贷获批延期。

澳大利亚国民银行（NAB）房贷业务量大约是CBA的一半，约10万笔房贷处于延期偿还状态。澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）似乎情况也差不多。

伴随延期还贷宽恕期陆续到期，不少人开始担心银行呆坏账会上升。

在接受媒体采访时，CBA发言人说道：“显然，无论从客户的角度，还是从银行的角度来看，重新开始还款都是最好的选择。”

“毕竟，这些还款只是延期，不会简单地消失。同时，延期的本金和利息将计入未偿债务中。换言之，在最终恢复债务时，还款压力实际上是有所增加的。”

据CBA介绍，在陷入困境并签署了延期偿还款项的客户中，有1/5的客户仍在进行小额还款。

这也许是一个很重要的指标，可表明澳大利亚人及其银行在短短几个月内可能会承受的压力到底有多大。

例如，澳新银行（ANZ）和澳大利亚国民银行（NAB）的情况似乎并不乐观，只有1/10申请宽恕的房贷客户准备恢复还款。

他们某些贷款的风险似乎也更高。目前，NAB持有的房贷数量大约是CBA的一半，但是申请延期还款的房贷客户就占了2/3。

在批准了大约10万笔延期贷款之后，ANZ似乎处于类似的位置。

ANZ发言人说：“目前，在选择延期付款的客户中，现在大约有5％的客户已经在帐户中进行全额还款。”

相比四大银行，二线银行房贷业务的市场份额可能占比很小，但它们的情况看起来比四大银行要好。

以澳大利亚第五大抵押贷款机构ING为例，与很多大型竞争对手相比，ING对房地产投资者的敞口要小得多。

该公司表示，在申请延期的客户中，已经有1/3的客户已准备好再次还款。

所谓船小好调头，Suncorp于几周前开始了其审查程序，一位发言人表示客户还款情况比3月份预期的要好。

房贷逾期会导致客户丧失赎回抵押权（失去住房），而银行则损失利润。

尽管CBA坚称其大多数客户仍然具备偿还债务的能力，但预计未来12个月这种坏账将会增加。

目前，银行已经开始在“检查”延期还款客户的财务情况。虽然银行进行硬性干预的可能性不大，但是每个机构可能会根据客户的不同情况来做出自己的决定。

对于那些可以持有自己的住房、度过难关直到市场恢复的家庭而言，新冠疫情基本上不会对他们造成多大的伤害。

以那些买房买的比较早的成熟业主为例，他们的住房升值幅度相对较大，负债也相对较少。在住房市场萧条的情况下，这让他们处于相对更有利的地位，应对能力也更强。

那么，澳大利亚哪些人群风险最大？

2008年美国的房贷危机可以给我们一些参照。

在全球金融危机爆发之前，美国先陷入了房贷危机。大量家庭只要付很少的首付款，甚至在不需要支付首付款的情况下就可以轻易地获得一套住房。

正如我们在电影《大空头》中所看到的，在那个“疯狂的时期”，甚至流浪汉和妓女，名下都有几套房产，而他们买房的方式很简单：收入栏可以空着，只要你能尽快完成贷款。

房价的崩盘导致这些家庭很快陷入了“资不抵债” 的情况，随后便出现了很多人房贷逾期，继而导致了住房市场的螺旋式下跌。

虽然澳大利亚的住房市场和金融机构与2008年的美国存在根本上的不同。但是，有一点很相似，即那些买房买在高点，但是现在因为新冠而失业的澳大利亚家庭面临着最高的风险。

此外，值得注意的是，在同期购房的首次置业者中，13.52万人的贷款-房屋价值比率非常高。这一人群很多目前接近或已经处于“资不抵债”的状态，因此也属于高危人群。

长期以来，专家一直认为失业率上升是房价上涨的主要风险。

伴随新冠病毒的大流行，担忧成为现实。数据显示，从3月中旬到5月上旬的七周中，就业岗位数减少了7.3％。

除非就业能够迅速恢复，不然住房市场陷入严重衰退成为必然。

根据澳大利亚联邦银行（CBA）发布的数据，在最坏的情况下，房价可能在未来两年内下跌多达32％。

全球信用评级机构标普（S＆P Global Ratings）指出，2020年第一季度房贷逾期的人数仅略有上升。

但是，这一数据预计将在今年晚些时候（9月延期还款宽恕期结束）变得更糟。

值得注意的是，优质房贷客户的房贷逾期率保持不变，为1.41%。

就各州/领地而言，新州一季度房贷逾期率上升至1.42%，其中受山火和干旱影响地区相对较高。

例如，南部高地房贷逾期率从1.7%上升至2.89%，中西部地区房贷逾期率从1.7%上升至2.2%。

首府悉尼的一些区房贷逾期率也有所上升。例如，内城西南的房贷逾期率上升至2.1%。

维州、昆州、西澳、南澳、塔州、澳首府领地和北领地的房贷逾期率分别为1.36%、1.81%、2.89%、1.45%、1.10%、1.04%和3.18%。

标普分析师艾琳•基特森（Erin Kitson）指出，2020年第一季度的贷款逾期率尚未反映新冠疫情对业主的影响。

由于今年的失业率预计上升至7.5％，房贷逾期率将在今年晚些时候出现明显上升。

她说：“房贷逾期率是衡量财务压力的一个相对滞后性指标。因此，至少在2020年第四季度之前，房贷的实际恶化情况不太可能表现出来。”

根据AMP首席经济学家Shane Oliver的业绩，9月延期偿贷的宽恕期到期时，申请延期的业主中大约有25%重新还款会面临压力。

他说：“尽管到时经济会有比较明显的复苏，但许多人仍然会失业，并发现自己无力偿还贷款。”

“这也是为什么我们可能会在今年最后一个季度看到贷款逾期率有所增加的原因，我认为这将导致被迫卖房情况的增加。

“移民人数低、政治引导下的潜在买家会优先购买新房，而不是二手房，面临还款压力的业主上升又会导致被迫卖房的人数相应增加……这些因素交织在一起，可能会在今年晚些时候对房价施加更大的下行压力。”

对于不少还没能买上首套房的租户而言，他们都希望房价下跌后能让住房可负担性有所改善。

这样一来，他们就能够买得起首套房产。

然而，这种逻辑并非总是成立。

从2007年到2009年，在美国，尽管房价下跌，但住房可负担性的压力只会增加。

这里面有一个重要的影响因素，即收入水平。

数据显示，在过去三年中，全澳范围内的不充分就业率持续下降，即想要工作更多小时数却无法如愿的工人比例上升。

对于很多需要多挣钱买房子的人群而言，工资增长率低、再遇上工作时间减少可能是最大的利空，也是导致他们住房可负担性得不到丝毫改善的主要原因。

因此，尽管悉尼和墨尔本的房价在跌，但是没有稳定的收入，不仅首付款是问题，从银行获得剩下的房贷也是问题。

像许多经济部门一样，住房市场是周期性的。

不过，从既往历史来看，住房市场和其它经济部门存在一个显著的不同，即房价下跌的次数要明显少于房价上涨的次数。

在当前的房价调整过程中，住房负担能力可能会略有改善。但是，低工资增长和有限的工作时间，再加上放贷限制首次购房者进入市场变得面临重重困难。

对于过度使用杠杆的投资者而言，可能验证了沃伦•巴菲特（Warren Buffett）的那句名言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳。”

伴随这些冻结的贷款将陆续解冻，一些澳大利亚投资者和银行之间可能会闹得很不愉快。

参考素材：

https://www.businessinsider.com.au/australian-home-loan-repayment-deferrals-mortage-freezes-review-september-end-2020-6

https://theconversation.com/the-housing-boom-propelled-inequality-but-a-coronavirus-housing-bust-will-skyrocket-it-139039

https://www.afr.com/property/residential/mortgage-arrears-edge-higher-but-worse-to-come-20200602-p54ymr