干货！这才是最理性的投资“逻辑思维”！,OZYOYO昆士兰微信公众号文章

如今，全球化的资产配置已不再是一个新生的概念。其中，“澳洲的地产”备受海内外投资者们的青睐。原因我想可以归结为一下几点：

首先，作为西方国家里的资源大国，澳洲经济年增长率常年保持在4%－5%左右，相较于许多欧洲国家，澳洲的经济水平一直名列前茅；其次，法律法规严谨，投资环境优秀且透明；再者，投资门槛低，资金压力小，且金融体系完善，贷款灵活简易；当然，永久性产权也使得投资者们更加的安心和稳定。

既然澳洲的房地产有如此多的优势和好处，为何很多的购房者们经常犹豫不决，迟迟不肯出手呢？通过我跟许多客户朋友们的沟通和了解，我发现最主要的原因是在“购房”这件事上，大部分的购房者们并没有整理出一个完整的逻辑和清晰的思路。

那么在澳洲购买房产时，到底应该遵循怎样的一个逻辑或思路呢？

知己知彼，了解中澳房产的区别

当我们进入一个新的环境时，常常喜欢套用之前的经验。然而，这在澳洲购置房产时，确是不适用的。因为中国和澳洲的房产市场在各个层面都有所不同。

比如，中国房产的面积包含“公摊面积”约占总面积的15%－20%，而澳洲房产的面积就是实际的使用面积，无任何“公摊面积”之类的说法。再比如，澳洲房市对资金的要求比中国要低很多。原因是澳洲银行针对本地买家，贷款额度最高可达90%（有职业要求），大部分人也都可以贷到80% 左右；而针对海外投资者，虽然四大银行目前政策上收紧海外贷款，但应运而生的很多中小银行和基金理财机构，确争先恐后的为广大海外客户们提供最高可达70%（maximum）的房屋贷款。仅仅这一点，相对于中国50%左右的贷款额度，就形成了鲜明的首付资金上的差异。同时，澳洲较高的租金回报率也为投资者们大大减轻了还贷的压力；相比之下，中国房产的持有成本也是比较高的。

明确需求，投资VS自住

在了解了中澳房产的区别之后，下一步应该是确定自己的需求。也就是明白自己真正需要的是什么。大部分的购买者们容易纠结的是：投资还是自住？或者俩者兼顾？

如果是投资，我们可能需要放弃主观上的一些感受和偏好。比如对景色，朝向，楼层等的要求。要知道，这些开发商是不会白白送给我们的。我们需要做的，是在确定潜力区域和楼盘后，以最少的资金投入，获得最大的收益。这就包括对租金回报率，还贷月供，房产增值，税务，法律法规等一系列问题的咨询和计算。

如果是自住，个人的居住体验无疑是第一位的。但是，也不能忽视房产作为每个人最主要的资产之一，对我们未来产生的巨大影响。大约四五年前我们悉尼的许多客户，最初的购房目的就是自住，然而今天看来，我们的客户获得了他们意想不到的，甚至是几倍房价的巨额回报，在不经意间实现了财富自由。

其实，不管是自住也好，投资也罢，或者两者都要，我们应该做的，是在两者间选择一个作为主要目的，只要达成它，我们的购房就是成功的。因为世界上没有完美的房子，适合当下的你，那它对你而言，就是最好的。这是我们近十年总结出来的经验。

调整心态，从宏观到微观

Real estate地产公司专家Zaki Ameer表示“投资者的共同难题在于，虽然资产本身就是一种成功的象征，但房产投资的成功很大程度取决于投资者持续购买的能力。要让资产投资持续获利的关键不在于运气，而是取决于投资者的心态”。

首先，房产投资在西方发达国家中的概念跟股票类似，是一种长期持有的产品。要想资本升值，租金收益上涨，房产持有的期限最少为5-7年。作为投资者，应该在宏观上对整个市场有所认识，比如黄金海岸举办2018的英联邦运动会，布里斯班申办2028的奥运会，布里斯班city皇后码头新赌场项目的开工等等都在预示着未来布里斯班翻天覆地的变化。然后，结合微观，根据目前自身情况，政府的政策，税收，法律法规等，做出相应的行动。

Location的选择，何为“PIE”？

在选择location时，首先我们应注意区域的格局。例如city或内城区（离市中心5-7公里以内），这些区域的面积都不是很大，而大部分的政府基建，购物中心，学校，医疗，教育，就业，交通等资源，都集中在这些区域。相应的，这些资源吸引着大量的人群居住于此。随着人口的不断涌入，区域趋于饱和，便造成了住宅的稀缺性。从而引发房价上涨，房产增值。

“PIE”就是指的人口（Population），政府基础建设（Infrastructure）,就业（Employment）。所以，我们在选择Location时，应该严格跟随政府规划PIE的脚步。因为在像澳洲这种西方民主国家，政府是不会轻易浪费纳税人的每一分钱。所以，政府的资金投入势必要带来回报，而反应最为强烈的便是随之而来的人口大幅度的增长。

优质的房产项目具备哪些必要条件？

首先，项目周边的替代产品不宜太多。以city和远郊的公寓做比较，city基本没有独立屋，所以想在city居住的人群只有选择新建公寓, units或flats等高密度住宅。而远郊区域面积较广，且住户可以选择的同时有独立屋，townhouse，公寓，units，flats等。不过对投资者来说，在出租空置率和未来的稀缺性上都具有一定风险。

其次，正规的大型开发商为佳。因为大开发商在选址，设计，配套设施，建筑和装修品质，工期，面积等方面，要比中小开发商更加有保障。这对吸引租客和未来房屋的保值增值上，具有长远的影响。