每隔一段时间，媒体上就会出现一些大肆叫嚣唱衰澳洲楼市的文章，这些文章的共同点是：它们往往都断章取义、以点概面，有时只拿个别项目的某一套房产说事，以此来推翻整个澳洲房市！

毕竟坏消息传得快嘛，近些年，随着舆论开放度的不断提高，媒体的生存压力越来越大，很多媒体从业者为了争夺市场，把眼球效应作为第一追求，绞尽脑汁地制造卖点，甚至炮制和炒作虚假的负面新闻，而其本质上是扮演了谣言传播者的角色。 

纵观澳洲房市历史，房价一直都是大升小降，没有出现过大起大落，受益于政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2008年金融海啸时期，不少发达国家房产市场经历衰退或泡沫破灭，包括美国、英国、日本、法国、西班牙等，但澳大利亚平稳安全度过，经济发展情况比大多数发达国家都更好。

比如，英国房价自08年1月峰值到09年3月下降了15%，美国房价在07年峰值后的三四年内下降了近20%，而澳洲房价只在短期内下调了5%左右，随即又很快步入上升阶段。

澳洲、英国和美国房价比较：

数据来源：Bloomberg，AMP Capital

2000年悉尼奥运会前后，一些澳洲报纸也曾刊登头版头条消息，声称悉尼将会像76年后的蒙特利尔或92年后的巴塞罗那一样，在奥运会后房价大幅下跌20%，令很多人对悉尼房产市场望而却步。

然而事实上，奥运会后悉尼房产价格在短短几年内上涨了50%以上，令很多当时听信了媒体唱衰论的人追悔莫及。

数据来源：澳洲地产工业协会REIA，2016年3月.

一些国际组织如国际货币基金及美国的一些基金公司时常发表评论，认为澳洲房价和居民收入相比，倍数较大，尤其是墨尔本和悉尼。若以家庭收入和租金来衡量，澳大利亚的房子位列全球最贵之列，所以澳洲房市恐怕存在泡沫。

然而，这些国际专家并没有考虑到澳洲独特的人口发展和分布特点：澳洲地大物博，但是可居住地很有限，大部分地区都荒无人烟，人口都聚居在海岸线上。每一个州都有超过50%，甚至80%以上的人口集中在大都市地区。

澳洲城市人口的集中程度远高于其它发达国家，人口具有与众不同的高度都市化分布形态。

数据来源：澳洲统计局，澳洲人口研究机构.id，2014年9月

此外，澳洲是世界最热门的移民国家之一，人口基数小，但是增长快速。

根据世界银行和澳洲统计局的数据，美国和英国的人口年增长率十几年来一直都低于1%，目前位于0.7%和0.6%左右，但是澳洲的人口年增长率基本上都高出1%不少。

根据澳洲研究机构McCrindle去年的统计数据，澳洲的人口增速在发达国家中仅次于卢森堡，排名全球第二。

数据来源：澳洲统计局

也就是说，如果纯粹用房价和年收入比来衡量澳洲房市是否有泡沫的话，是不准确的做法。

澳洲人口增长快并大量集中到大首府城市，成熟社区的人口高度集中，土地资源紧缺而且政府限制开发，所以地价才会不断上涨，因而房价上涨的根本原因是土地供不应求。

澳洲城市发展研究会(UDIA)公布的2016年《全国土地供应研究》报告声称，为了适应澳洲人口增长水平、改善住房负担性，澳洲政府需要提供更多可开发的土地，并加大力度改革土地市场和税费制度，为促进澳洲新住房建设和改善住房供应清除潜在障碍。

以2015年悉尼的土地发放量为例，比前一年减少了4.6%，但人口持续强劲增长，地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。

政府预测悉尼每年需要至少发放9960个新地块来满足住房需求，但2015年悉尼实际只发放了8174个地块，因而造成土地价格飞扬。

数据来源：2016年UDIA《全国土地供应研究》报告 

在澳洲的不少地区，地方政府发放新地块的速度过于缓慢，无法顺应市场需求。有些地方对已分区地块的审批时间高达3年，对未分区地块的审批时间高达7年甚至更久。

前澳洲住房工业协会主席Bob Day尖锐指出，政府的土地规划和建筑监管制度是推高澳洲房价的根源。

所以，如果将澳洲的人口增长速度和房屋供应水平两者相比较，从长期来讲人们更应担心的是住房供不应求的问题。

今年4月，澳洲储备银行在《金融稳定性报告》中指出：

在悉尼、墨尔本和布里斯班的部分地区，未来几年新公寓项目的完工数量预计将呈现显著和集中的增长，这可能会带来一定风险，比如抑制当地的房价和租金。

若发生这种情况，投资者或许会减少租金收入，家庭万一遇到还款困难，或许无法通过出售物业来轻易解决他们的困难处境。所以，这就是为什么政府现在需要提前实施审慎的贷款标准，来避免以上情况发生的原因。

而以上这段话被一些不负责任的媒体别有用心地解读为：“澳洲政府发布楼市最高预警”、“澳洲央行官方承认澳洲楼市已经严重供应过量”、“目前整个澳洲地产市场已经处于极大危险之中”、“澳洲楼市毁灭性末日已近在咫尺！”……

其实，储备银行是本着负责任的态度，希望投资者更为谨慎和理性，并没有唱衰澳洲楼市的意思。相反，储备银行明确声明：澳洲金融体系整体上保持良好的状态，银行的盈利能力处于较高水平，银行的资产表现也继续稳步提高，住房贷款的表现依然强劲。

今年5月，澳洲房产研究机构RP Data的资深评论员Cameron Kusher在博客文章里发表了以下数据，指出澳洲首府城市未来两年新落成的公寓数量将创历史新高，甚至超出往年公寓的销售数量，而大多数新公寓项目集中在少数几个内城区，故而在一定程度上增加了潜在的过户风险。

要注意的是，Kusher并没有说公寓过剩，只是说公寓落成数量将创历史新高，而这个现象是完全合理的，因为澳洲人口数量每年也在创历史新高！

2014-15财年墨尔本增加了9.2万人口，悉尼增加了8.3万人口，按目前每户2.6人的比例计算，墨尔本和悉尼每年需要增加至少3.2至3.5万套新房，可见住房需求非常之大，未来的住房需求还会持续增加。

关于以上数据，Ironfish亚太集团总裁周华先生发表了自己的看法：

媒体对于数据的一些不实解读往往都忽略了人口发展的因素，他们在提及房屋供应的时候，常常绝口不提人口增长和住房需求，这是非常片面的，供需两方面需要平衡来看。

我们从事房产事业已经多年，对于墨尔本和悉尼等地区的项目规模有比较清楚的了解。事实上，每年实际成交的公寓数量最终总是小于预计数量，因为研究机构在计算预计成交量的时候，并不会去一栋栋数市场上有多少在建项目，通常只是基于前几年的建筑审批数量来推算今后几年有多少项目完工。

而实际上，市场上每年都有不少通过建筑审批的项目最后无法开建，相当一部分项目由于完成不了预售指标，拿不到需要的资金，或者出现其它各种原因，最后无法再进行，所以实际完工的项目数量一定没有数据里说的那么多。

我们在墨尔本市场参与了不少项目，自己也做开发，所以对当地市场非常了解，维州政府已经在建筑规划方面做了容积率限制和其它控制举措，目前来看，能上市的项目已开始大大缩减，加上银行缩紧银根，对开发商的建筑贷款收紧了许多，一些资历较浅的小开发商很难得到贷款，所以在今后的一段时间内，供应实际上已经开始大大下降了。

至于未来两年将建成的那些公寓项目，如果是中高密度的项目，在新楼盘交割时，因为同时有多套房子上市，成交之后确实可能出现短期的供过于求。但在这之后，任何时期同时上市的物业数量都是相对有限的，会被市场较快消化吸收，就像过去几十年来一直在发生的那样。

目前我们唯一有所担忧的是海外客户贷款变难的问题，有些银行关闭了海外贷款，其它银行一般可以贷60%-70%，审批工作都变得更为严格。海外人士的投资门槛提高了，短期来看确实会影响一些项目的成交，尤其对那些以海外市场为主要业务的公司和项目来说影响会较大。

澳洲银行对海外客户暂时采取紧缩政策，并不是质疑他们的供款能力，而是因为部分贷款经纪人的舞弊行为殃及池鱼，我们相信这一难关不久将会过去。

作为一家具有10年历史的房产投资企业，我们Ironfish亚太集团有足够的实力和能力帮助我们的海外客户度过暂时的一些挑战，积极寻求贷款方面的解决方案。

上月，周华先生在与澳洲总理Malcolm Turnbull及一些地产界青年泰斗共进午餐之际，与总理讨论了澳洲房产投资的现状和政策走向，向总理表达了他对目前市场出现一些不稳定因素的担忧。总理认真倾听了他的意见，并表示会为之采取相应举措。

根据Domain网站6月7日的报道，大部分地产专家预期澳洲房价将在未来几年持续上升。

金融比价网站Finder近日访问了20名澳洲知名经济学家和地产专家，其中35%认为至2020年，房产价格会再上涨10%，其中包括澳洲住房产业协会资深经济学家Shane Garrett和银行信托金融集团首席经济师Chris Caton。

有30%的专家认为房价增长率预计在5%左右，有25%的专家认为房价不会发生变化，也不会下跌。只有两位专家觉得可能会下降5%-10%，但他们认为只会是普通的房价下调，不至于让人惊慌，也不会出现戏剧化的情况。

澳洲最大的房屋贷款经纪商之一Mortgage Choice的主管John Flavell表示：

澳洲房产市场的基本面仍保持强劲，利率也在历史最低水平，总体而言人口呈现持续增长，失业率也在下降。所以短期至中期内，澳洲房价预计将继续上涨。

Domain集团资深经济学家Andrew Wilson预测房价增长率至2020年将达到10%，他表示：

未来几年澳洲市场可能不会呈现前几年悉尼市场的火热增幅，但是会趋于更稳定的发展。 

很多人不真正了解澳洲房产，就连国际货币基金组织和美国的一些基金都多次对澳洲房市作出错误的预测。难怪澳洲储备银行常站出来反驳一些美国基金对澳洲房产的评论。

世界上就是那么多钱，不在地产里就是在股票或债券里。如果钱都在地产里，股市就可能受到影响。除了西方媒体喜欢对任何事情唱哀歌的习惯以外，还有就是媒体多由上市公司拥有，而他们的股价取决于投资者的投资取向（地产或股票）....... 

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