猜想 | 悉尼CBD的地产开发新规对于地产行业来说意味着什么？,澳洲若晨集团微信公众号文章

新的悉尼CBD规划草案为住宅楼与办公楼的规划提出了与过往截然不同的要求。

悉尼CBD全新建筑开发规划草案

在新的规划草案中，悉尼市政府希望增加CBD区域的办公楼和酒店开发项目：

- 所有超过55米的新建高楼必须要有50%的空间被用为commercial用途（开发为办公楼或酒店）

- 而开发商如果想建起达到最高限高高度的300米高楼，整栋楼则将必须被100%用作commercial用途。

根据这一新规，悉尼CBD区域将建起更多的办公楼，为悉尼地区的business提供更多高质量的办公空间，并进一步促进悉尼地区的经济增长。悉尼市长Clover Moore还格外强调：

“悉尼对于全澳洲的GDP做出了巨大贡献，因此，悉尼CBD的办公楼开发空间受到了大量的住宅开发项目的挤压，不仅减少了悉尼大量的business赖以生存的办公空间，更会对悉尼经济的持续发展造成不可忽视的影响。”

通过新规定，悉尼CBD区域将新增290万平方米的commercial用途建筑面积，比现有面积增加30%。

因此按照目前的规划规定，更多的地产开发商都希望在CBD开发住宅楼盘，而非办公楼；而这也确实会在相当程度上挤压悉尼市中心的办公楼空间。

背后：抑制公寓开发

虽说想为悉尼带来更多的办公楼以及促进经济进一步增长的说辞不假，但是悉尼市政府想要抑制CBD区域公寓数量的增长以便避免悉尼重蹈墨尔本CBD覆辙的意图也是非常明显。维州政府意图将墨尔本市中心CBD扩大4倍，并在非常大力地推进大型高层住宅的建设。大量新建的住宅为墨尔本CBD提供了非常多的住宅供应，而这些住宅供应则给墨尔本楼市带来了巨大的压力：在今年第一季度，墨尔本CBD区域不少公寓的转手价就比期房时期的价格降低了30%，还有不少公寓无法保值。而无数施工项目的不断竣工会为市场带来越来越多的公寓，这也意味着墨尔本地产市场将会在未来面临更大的风险。

因此，悉尼市政府发布关于地产开发的新规草案，也明显是想要在同样面临着供过于求的悉尼地产市场（尤其是悉尼CBD地区）抑制数量过多的住宅开发项目从而保持地产市场的稳定。

潜在影响

海外游客

在1994年至2014年的10年间，海外游客在悉尼CBD酒店的居住逗留次数足足增加了近100万次。因此，新的开发规定相信也是市政府希望进一步促进悉尼经济的多元化，并为数量急剧增加的亚洲游客在悉尼CBD范围内提供更多的酒店住宿。

不过在2014年，悉尼市政府的本意是在CBD大量的5星级酒店之外为海外游客提供更多更便宜的中等水平酒店，但如今市政府取消了Commercial开发项目的限高，这或许对豪华酒店业来说是一个重大利好消息，因为我们或许将在未来看到更多兼备震撼风景和豪华设施的超豪华酒店项目。

在CBD持有土地的开发商

全新的政策对在CBD持有土地的开发商可以说是可喜可忧，而是喜是忧就完全要看开发商是否已经为自己的住宅开发项目通过开发申请了。而如果在新规出台后仍然没有通过开发申请，开发商们虽然可以建起超过目前235米限高、且仍保留住宅项目的建筑，但他们将不得不严格地把住宅与commercial项目进行50/50平分，而这显然不是一个好消息。

另一方面，绿地在“悉尼最高住宅楼” Greenland Center上不断遭遇的麻烦也说明，想要在悉尼建起235米甚至是超过235米的高楼对于任一档次的开发商来说都绝非易事，开发商更会在CBD建造新楼时遭遇更多的成本。

不过，对于以办公楼开发项目为核心业务的开发商来说，开发新规显然是相当不错的消息。

购房者和其他开发商

由于建楼成本升高外加住宅的开发空间被压缩，因此这一部分新增加的成本很有可能直接被转移至购房者身上。而由于CBD本身仍旧强大的吸引力、购房者遭遇的全新价格障碍以及住宅的开发限制，开发商很有可能将开发目标转移至CBD周边地区或是整个悉尼大区的新兴suburb，比如北悉尼或是未来澳洲第四大CBD Macquarie Park，并直接催生这些地区房价的进一步上涨。

中国国企

对此次新规表示强烈欢迎的毫无疑问大部分都是办公楼开发商，比如Investa与DEXUS，而致力于在澳开发办公楼的国企也将从中获益。仅在2014年，就有近半数的中国投资流入澳洲commercial地产领域，达到43.7亿澳元。而在2015年，中国国企在澳洲的投资更是达到了74亿美元的巨资，其中大部分都流入了commercial地产领域，最引人注目的毫无疑问是中国中投以创纪录的25亿澳元对Investa办公资产组合的收购。现在在中国国内日子并不好过的国企，尤其是地产企业，正在更多地寻找在海外发展的机会。