每日地产 | 华人买房买到违章建筑,损失惨重陷入两难

2018年09月06日 每日地产ozreal



  • 墨尔本一名男子两年前购入一栋住房,他刚刚了解到该物业内的大部分建筑物都属于违章建筑。

  • Whittlesea议会称,物业内的一栋平房,以及车库和后院的两个棚屋都是在未经许可的情况下建造的。

  • 业主现在必须拆除这些建筑物,或者为其取得许可。但任何一个选择都要花掉他上万澳元。



卖房广告罗列了这栋Mill Park Drive上的房子的诸多好处——除了可以通过烧木柴或者管式加热器取暖,物业的后方还有一栋单独的平房,里面有客厅、小厨房、卧室、以及与卧室相连的浴室。然后还有“超大的车库兼工作坊”,另外花园里还有一个棚屋。


诸多好处让董浩(音译 Hao Dong)眼花缭乱,于是在2016年3月这栋房子拍卖时,他将其拍了下来。他之所以购买这栋房产,是希望有一天可以把父母接过来一起住。


但就在几周前,一切美好的表象都被粉碎,当地议会先是收到投诉,称这个物业被用于开展未经注册的分租,随之发现这块土地上多数的建筑物都是非法建造的。大概20年前,这个物业的某一任业主违章建造了一栋平房,一个车库和后院的两个棚屋。


董先生说:“我真的很震惊。”“我知道,我是这个房子现在的房东,但问题是这些东西不是我建造的。”32岁的董先生在买房的时候认为一切都是合规的。他说: “地产中介什么都没提,所以我认为一切都是合法地。现在这些历史遗留问题都成了我的责任,非要我解决。”


‘地产公司不承担任何责任’


但是在这种情况下,促成交易的地产中介不负有任何责任。因为在维州,“买者自慎之(caveat emptor)”的普通法原则适用,这句拉丁语的内涵是:买方应自行注意卖方对标的物的权利是否有瑕疵等。


这一原则的预期是——有意购买物业的人应该自行开展尽职调查,以确保在购买前对房产感到满意。将这个房子卖给董先生的地产中介告诉ABC,他们也不知道这些建筑结构是非法的。


Whittlesea议会现已指示,董先生(来自中国的移民)要么为这些建筑物申请所需的许可,或者将其拆除。



Whittlesea议会代理规划总监Julian Edwards表示: “我们目前正在与业主密切合作,以确保这个物业及其之上的所有建筑结构都符合规定。”


他说:“议会最关心的是人们的生命安全,并确保物业符合建筑法规。罚款或起诉通常只是最后手段,我们相信业主会全力与议会合作解决这些问题。”


但是不管是通过申请让这些建筑物合规,或是请人拆除这些建筑,董先生都有一个高昂的账单要付。


一家建筑公司已经给出了8,500澳元的报价,以帮他获得建筑许可证,这还不包括聘请技术工人等其他项目可能产生的费用。一家拆房公司给他报了7800澳元的拆除报价。


在零售业工作的董先生说:“我没有那么多钱。我可以向父母要钱,但是我不觉得这样做是公平的。如果这些都是我建的…我知道我有责任解决,但这都不是我建的。”


非法建筑“相当常见”


董先生没有进行验房(building inspection),而验房的通常目的是确定房产是否存在结构性缺陷。他确实请了一位过户师(conveyancer),但是他们没有发现物业可能含有违章建筑的迹象。


根据澳大利亚过户师协会(Australian Institute of Conveyancers)的说法,这并不罕见。




该协会维州分会首席执行官Jill Ludwell说,在买卖之前,过户师不会去实地验房。“过户师并不熟悉这些物业的具体情况,过户师处理的是产权问题。过户师也不处理产权究竟包含哪些建筑物这个问题。”


Ludwell女士说,非法建筑 “相当常见”。她说:“当人们买房的时候,激情总是占上风。我的意思是,房子让他们感到兴奋,于是就忽视了一些事情。很多人都进行了验房,验房能在一定程度上发现问题,但是并不总是能揭露一切。”


她敦促准买家们购买产权保险(title insurance),知道这个险种的人并不多。在发现非法或未经批准的建筑工程、有未付的市政费,或是房屋被侵占的时候,这种保险都可以对买家起到保护作用。


在澳洲,有两家美国保险公司提供这一险种。Ludwell女士说:“这是一种非常廉价的保险,而且在你持有这个物业的期间一直有效。有了这种保险的保护,你就能真正高枕无忧地拥有一个家。”


这件事对所有要买房的人来说都是一个及时的提醒


但是根据金融权利法律中心(Financial Rights Legal Centre)的说法,产权保险可能是不是必要的。中心的网站上写道:作为产权保险的替代,你可以让你的过户师或者律师进行适当的查询。向当地议会申请一份建筑报告(building report),以确定土地上是否有任何非法/未经批准的建筑物。这一建议得到了Whittlesea议会的支持。



Whittlesea议会的Edwards先生说:“我们感谢现任业主(董先生)接手当前这个难题,但这件事对所有要买房的人来说都是一个及时的提醒,他们应该认真的进行尽职调查,并确在购买房产前尽早联系当地议会。”


但是对董先生来说,这感觉很不舒服,他觉得自己被欺骗了。他说:“所有人都说‘我们没有义务’,‘我们对此不负有责任’。但是我没有足够的钱来为一切买单。”


END


作者来源:ABC Danny Tran

责任编辑:毛宓 陈芷沁


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