Gary 有话说： 澳洲房产绝不可效仿中国炒房的观念，觉得短期炒炒赚快钱！

澳洲房价涨涨跌跌的波动都是很正常的现象。但是无论任何商品的价格都是受到供需关系的强烈影响。因此，把我好供需关系便很难偏离轨道。再次强调下：投资用闲钱，长线最保险！

这一波营建繁荣真的会导致房价大跌吗？


很多人说营建繁荣会使房屋供应过剩，最终导致房价大跌。

那么让我们看看最糟的情况，仔细分析一下这个问题，看看真实情况到底如何，数据有没有水分。

房产的供应过剩论，认为澳洲现在房产供应速度过快，而同时人口增速放缓，导致房产过剩，需求少于供给。房租会下降，房价会崩盘。

这个论点的一部分是对的，但事实情况可能要复杂的多。

汇丰银行的Paul Bloxham做的不错，让我们看到这些数据和图标表。

首先，必须承认营建数量在上升而人口增速的确在放缓。

现在住房的批复和建设数量都到达了20年来的最高值。批复数量也显示未来一年的房产供应将是处于很高的水平。


但这数据也只能告诉你这么多了，而这个数字其实主要由悉尼和墨尔本内城区营建的大量的公寓房所提振。这个稍后再说。但在全国的审计数字中，是的，我们看到房产供应的飞速增长。

同时，人口增速下降，主要由于净移民数量的减少（很显然新西兰人正在打包离开）

但实际情况是，人口的1.5%的年增长率仍然是上世纪80年代后的最高增长水平之一。只不过全球金融危机后的人口增长太过显著，使得现在的数字黯淡无光。但其实不然，我们的人口增速仍然强劲。

我们需要比较房产的供应和需求，及其对房价的影响。但人口的增加并不是房产的需求。我们是以家庭为单位居住的，而家庭的大小并不相同。

每个时代的家庭大小都不同。二战后家庭变得越来越小了。

这一点也反映在房价上。如果房价高，一些年轻人就会推迟独立门户的时间。

还有就是，我们每5年做一次人口普查才能得到现在家庭大小的数据。这就有一点麻烦。因为我们不能把人口增长的数量与房产需求直接划等号。

汇丰银行在这方面的数据就出现了问题。他们直接假设了不同家庭类型的平均数量，及其在过去15年的房产需求。

这就是他们从而得出的结论：

从这里，一些人惊恐的发现，房产的需求竟然跌到了供应之下，很长时间以来的第一次。

所以这些人觉得要给房产供应降温了。

但他们忘了，2007年到2010年以及2011年到2015年初，这两段时间里房产供应的长期严重短缺，现阶段短暂的大量供应完全无法弥补过往的短缺。

即使现在的生产量不错，但我们还是处于相当供应不足的阶段。

只要处于供应不足的阶段，房价就会有上行的动力。当然现在与以前比缓和了很多，但上行压力仍在。

只有在供不应求问题彻底解决时，市场价格才会平复。

那么这将在何时发生呢？

汇丰试图图解预示。

他们的估计中，在2012年时房产短缺数量达到峰值200,000。

从那之后，供给短缺得到缓解，直到现在的短缺数量在100,000。

根据这个分析，我们有望在2016-2017年达到供给和需求的平衡。

但这个分析有几个假设条件，第一个就是，市场在2001年起点是处于平衡状态的。

真的如此吗？可能是，也可能不是。现在没人知道了。但这确实会极大的影响我们的判断。 比如说，如果在2001年市场就短缺5万套住房，那么我们就要延迟一年达到平衡的时间。

另一个问题是，不是所有地区的供应都是相同的。

每个州都不同。比如，新州长年房产供应严重不足，而且即使现在也是需求增速快于供给速度。


而在维省，需求和供给已基本达到平衡，而且一直也没有积累那么大量的供应不足。

这意味着不同地区不同市场达到平衡点的时间将不同，从而导致价格差异明显。

最后我要指出的是，内城区鞋盒式公寓和4卧房独立屋有着明显的不同。

而书面的数据并没有将两者区分开来，但他们却是天差地别。

所以以后可能看到公寓变得供大于求，价格下跌，而与此同时，同一个城市的独立屋仍处于供不应求，价格坚挺上扬。

所以数据分析要全面严谨，就不会认为澳洲房产过剩或房价将断崖式下跌，就不会被一些危机专家所打扰。

但还是让他们去讲故事吧，这样才能给我这样严谨的买家有机会捡漏啊。

英文版原文：
http://knowledgesource.com.au/wi ... e-a-property-crash/