「专家专栏」楼市“熊”了别让房价成了你财富增值的拖累,锦尚财富管理中心微信公众号文章

清明假期结束了，这大概是最轻松的一个假期，这大概也是不轻松的假期——说它轻松，是因为这个假期终于不会被“节日快乐”的短信微信“狂轰滥炸”了，说它不轻松，是对于房地产从业者来说。借着楼市新政的热乎劲儿，搭着小长假的东风，开发商期望多卖房子，于是各种活动与促销都在这个假期扎堆，他们所要传达的信息只有一个：当下正是买房好时机！

对此，我只想说：“且慢！”作为专业房产投资财商教育者，我在楼市新政一出台，就做了各个方面的分析文章，对楼市下一步发展做了预测，即：房价上行无望，下行成主流；通货紧缩时期，持有现金最明智。然而，还总是有一些投资者向我咨询“是不是到了买房的好时机”“某某某开发商打折，现在入手是不是很合算”之类的问题。

　　之前我反复强调，值不值的入手，还是看你买房的目的。如果是纯消费性质的自住用房，那大可不用顾虑太多，买一套你自己能承担得起的、不会牺牲你正常生活太多的、自己喜欢的房子就行。但如果你的目的是保值增值，那就需要多方面考虑了。

　此外，首付比例降低对购房者来说也是一个伪命题。楼市新政带来了什么？首付确实少了，但是贷款和支付的利息却更多了。楼市高企的存量消化了，开发商的资金问题得到了有效地解决，但购房者却被掏空了财富，仅仅换回一套未来涨价不可期的住房。根据数据，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。要消化楼市前几年过度的供应，需要3年左右才能使房地产回到常态。短期内指望房地产市场出现止跌回暖的“拐点”还为时过早，楼市以“熊市”的姿态将持续很长一段时间。

　从住房需求的角度看，根据数据，2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间。然而，城镇化就需要人口迁徙来实现，我国大部分进城务工人员是农民，预计他们可将为城市带来大约2.89亿的人口。只是这个假设成立的前提是：进城务工人员的收入需要能支撑得起目前仍在高位的房价。所以，如果普通劳动者的收入不能有效提高，使其收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大，楼市巨大的库存量也难以消化，房价上涨可期待性并不高。

　综上，我们可以说，新政并不是房价增长的助推器，因为实际需要而购房的人不会因为房贷首付比例高而收手，也不会因房贷的首付比例降低而抢购。在巨大的库存量面前，房价暴涨无力。因此，投资者一定要头脑清醒，在这个房价低走，通过紧缩的经济形势下，持有现金，静待机会，而不是把自己的财富交给开发商充盈资金，而自己收益的增长则被房价拖累着。

　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊