澳洲都市报5月26日讯  福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家刘磊日前撰文称，曾经备受热捧的澳大利亚多个等首府城市公寓市场出现明显供大于求的局面，不少卖家低价出售，甚至腰斩。随着信贷市场的进一步收紧，澳洲公寓投资市场正迎来新的一轮洗牌。

投资成熟房地产市场，从来不能像在国内房价一路上涨时，随便买买就可以；买错了，投资失败的达摩克利斯之剑就悬在头顶，随时对投资者的财富产生威胁。澳洲公寓市场就是这样的“一把剑”。

据ABC报道，中国投资者全面撤出墨尔本公寓市场，导致楼市出现急剧的衰退，澳洲其他主要城市的公寓楼市场也出现了明显降温。

中国投资者不撤，公寓也好不起来

当然，媒体不是万能的，他们看到了事实，却做出了虚假的联系：并非中国买家撤出导致公寓价格下跌，而是公寓一直危机重重，部分“跑得快”的投资者及时离场；而更多投资者，目前甚至还准备接手公寓，真是匪夷所思。

根据牛津经济研究院的一项最新调查，自2011年以来，墨尔本市郊高达60％的楼花转售时亏本的或无利润可赚，这就说明了60%的公寓炒房者最后并没有获得想要的投资回报。在布里斯班内城区，有40％的楼花在转售时亏损。目前，墨尔本等首府城市公寓市场明显过剩，而且由于资本收益回报是如此之低，加上维护公寓房的各项开支巨大，新的一轮洗牌看来马上也要开始了。

公寓风险或让价格腰斩

笔者之前就提出了公寓投资的若干风险，第一，公寓期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过负扣税房地产投资（Negative Gearing）而谋求政府退税；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税。第二，二次销售时间相对较长，公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。第三，公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低，金融风险较大。

对于抵押价值风险，很多人之前理解不了这是什么意思，如今终于苦果自吞——由于澳洲开始限制海外投资者的贷款，目前在墨尔本等地，已有80％以期房形式购买公寓的中国买家遇到了融资困难．无法筹集到尾款按照合同时间交割，最终要么损失10%的定金，要么卖出；而且，市中心高层公寓不是本地人的生活第一居所，在墨尔本CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已；所以供大于求，卖出也只能是低价，甚至腰斩价。

信贷收紧防风险 商业地产或成新宠

此外，风靡澳洲楼市的“只还利息贷款”也被严查，这几年自住房的“只还利息”房贷比例相比以前增加了一倍多。每四笔自住房贷款中，就有一笔为“只还利息”贷款，投资房贷款中的三分之二为“只还利息”贷款。今年3月底，澳洲监管局APPA出台了新的政策和规定：高风险只还利息的贷款只可以占新住宅抵押贷款的30%，并严格限制贷款比例，超过八成的贷款以只还利息的方式还款。无疑这给投资者筹措资金又带来了困难。

需要注意的是，尽管公寓市场惨不忍睹，一副“次贷危机”前夜的模样，但整个澳洲经济和澳洲楼市，并没有那么惨兮兮。关键在于，澳洲从来不是以公寓市场作为房地产投资的主要目标。澳洲市场受投资者青睐的往往是独立屋，各种统计机构的数据也关注独立屋，仅仅是一部分中国买家习惯性套用国内的习惯，对公寓、楼花青睐有加。

最新数据显示，去年一年，悉尼的房价上涨了19%，墨尔本的房价涨了16%；而且，在刚刚过去的3月份这一个月中，墨尔本的房价就涨了2%；在过去12个月中，全国的房价平均涨幅为近11%。这些涨幅还是在公寓这个“猪队友”一个劲儿拉后腿的情况下实现的。此外，仓储、停车位等商业地产发展势头良好，目前信贷并未作出更多限制，租金回报率也很可观。可见选对项目，市场和收益是何其坚挺。

不管怎样，贷款市场的进一步收紧，是投资人必须面对的现实；选择不限制贷款的商业仓储等项目，或者可以保证自己持续的、正向的现金流收益，是投资者未来挑选项目成功与否的关键。

(作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。)