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“负扣税”是澳洲政府给予房产投资者的一项优惠政策。很多投资者都运用这一政策，当投资房产生的花费大于租金收入时，用亏损部分来抵消工资等收入，获得税务减免。
大家知道构成负扣税的三大要素是什么吗？
答案是：贷款利息、资产折旧和其他费用。
贷款利息和其他费用比较好理解，我们举个例子简单说明一下：
王先生和李先生各自购买了一套50万的投资房。在贷款能力相同的前提下，王先生选择全款购买，李先生选择借用银行的力，贷款80%，年利率4%。
假设两套房的其他费用相同（如市政费用、水费、公寓的物业费、出租管理费等），每年维护成本6,000澳币，租金收入2万澳币。李先生每年需还给银行利息1.6万澳元。
财政年报税时，王先生需要将1.4万投资收益（$20,000 - $6,000）加入工资等收入中，按个人收入税率向澳洲税务局（ATO）报税，通常情况下需要补交投资收益税。
李先生情况完全不同：投资房收益减去花费为 $20,000 - $6,000 -$16,000= -$2,000。报税时，可以将$2,000投资亏损从工资收入中扣除后，再按个人税率申报，能少交一定数额的税。
此外，在资金与王先生一样，且贷款允许的前提下，李先生可以利用手中的现金（80%未利用部分）再进行贷款、投资其他房产，税务上能获得更多优惠的同时，持有房产数量和资本增值潜力都远远高于王先生。
资产折旧的核心是：随着时间推移，资产会贬值。贬值部分在一定时期内，每年按照一定比例计入投资花费中，来减少收入，实现税务利益最大化。
然而，对于数值巨大的资产折旧，有非常重要的几点常被忽略甚至完全不知，下面就给大家列举一下：
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折旧种类繁多，附加资产很多项目常被忽略
澳洲法律规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的改建或扩建三部分组成。
原始资本是建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗各种管路线路等等。附加资产是指装饰上的折旧，如地板、复合地板、窗帘、电器、车库、热水器等等。
附加资产的部分，我们常常因为“不知道或者不确定是不是可以折旧”而忽略很多项目，白白损失了能抵扣收入的折旧计算，比如：地板、独立花园工具屋、防盗报警器、抽油烟机等。
此外，普通会计师只能对少数全新或有财务凭证的单一资产进行折旧抵税，他们不能给没有财务凭证或曾经折旧过，目前账面价值为零的二手物业及附加资产出具折旧报告。
这时候，一个“火眼精金”的专业建筑估算师能够帮你发现许多被忽略的细节或重新帮你评估资产的现值，做一份新的报告，为你拿回你应得的税务利益。
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纯投资房和自住房转投资房，该如何利用折旧报告？
折旧的计算方式有两种：Diminishing Value（DV）和Prime Cost（PC）。DV（减值法）是假定折旧资产的价值在有效“寿命期”（effective life）的早期减少更多。PC是假定折旧资产的价值在有效“寿命期”内以相同数额减少。
作为增值服务的一部分，我们的客户在房子交付时，都能免费拿到一份40年的折旧报告。
对于纯投资房来说，报税时利用报告中的DV方法能在早期带来更多退税，缓解现金流的压力。尤其是新房退税，前几年能通过建筑结构和附加资产抵扣很大一部分投资收益。
对于自住房转投资房的业主来说，可以利用报告中的PC方法，来避免在自住阶段用掉大部分折旧，保持后期稳定的抵扣优势。
或者可以在出租之前，请建筑估算师上门对房产整体再做一个评估，出一份新的资产折旧报告。
对于老房子来说，尽管原始资本可能已经为零，但专业人士能够帮你挖掘出可以做折旧的附加资产或者有些连你自己都不知道的改建、扩建部分，来最大化你的投资利益。
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误区：卖房时，过去的折旧额还要算回去，所以不要折旧。
折旧是合法的抵税方式，不过在将来卖房时，它会增加增值税（CGT）。
不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，CGT最多是50%。
另外会计每年报折旧，是把原始资本和附加资产两部分分开，只有原始资本部分的折旧是需要将来卖房时还回去的。附加资本的折旧，不会被加进去计算CGT。
房产是一项长期投资，我们通过租金收入来缓解现金流压力，通过长期资本增值来达到预期的财务目标。
考虑到通货膨胀等因素，也就是说，今天你通过折旧来抵税（增加税后收入）一块钱，未来（这可能是10年、20年后）可能最多缴回去几毛钱了。
如果不卖房产，那我们永远不会为资本增值而缴税。
