本周二（10月1日），澳联储于四个月之内第三次宣布降息，将现金利率下调25个基准点至0.75%。

对许多等待入市购房的人而言，可谓是利好消息。经过今年6月和7月背靠背两次降息，以及监管部门对房产信贷轻微松绑，2019年第三季度，澳洲陷入低谷的房地产市场已出现复苏迹象。

根据澳洲房地产数据机构CoreLogic的最新数据， 第三季度全国房价上涨1.7%，两大主要市场——悉尼和墨尔本更是拍卖清盘率显著回升，房价连续三个月上涨，第三季度增幅分别达到3.5%和3.4%。

10月、11月往往是一年中房屋买卖的高峰期，这两个月的房地产市场走向，可能预示着不断被谈论的房地产市场再次繁荣是否真的来到。

在不断降息的宏观经济背景下，房产市场和与之密切相关的房贷市场趋势如何？对不同的房地产购买者又将有怎样的影响？博满金资首席分析师魏睿昊将深度解析降息趋势下的房地产市场。

这次降息并不令人意外。此前，澳联储行长Philip Lowe就在多次公开讲话中，就表达过会继续降息。有不少经济学家认为，官方利率将在2020年6月前降至0.5%。甚至有人预测，今年年内还会再有一次降息。

如此不断降息对房地产市场的影响，魏睿昊总结为一个字：涨。

他指出，房地产市场是一个极度依赖信贷的市场，降息意味着资金成本下降，直接的逻辑关系就是资产价格上涨。而市场也印证了这一关联。6、7月连续降息后，澳大利亚房地产出现了明显的回暖。最直观的就是每周末的房屋拍卖清盘率显著回升。

上周末（9月28日），悉尼共有939套房屋进行拍卖，最终售出712套，拍卖清盘率达到77.7%，为2018年11月以来最高，与去年同期的43.8%形成鲜明对比。墨尔本由于AFL决赛假期，总共只有103套房屋拍卖，因此把清盘率推高到了82.5%。

9月21日，悉尼共拍卖647套房屋，清空率为76.6%；墨尔本共拍卖1022套房屋，清盘率为77.83%。

全澳来看，虽然9月28日其他地区拍卖量减少，但全国范围初步统计的清盘率达到74.4%，高于9月21日的70.7%，逐渐接近10年来的高位。

房价的上扬则略慢于清盘率的恢复。悉尼和墨尔本的房价经历了6月和7月小幅回升，8月和9月涨势就更为明显。在刚刚过去的9月，悉尼和墨尔本房价录得上涨了1.7%。而本轮房价增长最显著的地区，是全国房价排名前1/4的地区，第三季度共上涨3.6%，而且排名最后1/4的地区仅上涨1.4%。

清盘率和房价的变化，也让不少机构对澳洲的房地产市场更有信心。瑞银预测，未来12个月，澳洲房价将同比增长5%-10%。西太银行则预计，到2020年底，悉尼和墨尔本房价将从近年的低点（2019年5月）上升12%。

但也并非所有的机构都如此乐观。摩根士丹利前些时候给出的研究结论显示，外部风险方面，由于中美贸易摩擦加之中东局势变幻莫测，可能造成市场情绪的重大变化，从而影响房地产市场；而从内部而言，澳大利亚住房市场依旧存在很多老问题，例如信贷紧缩、家庭债务高企、大量公寓即将完工交付等。这些问题都将导致住房市场出现震荡。（详见：《摩根士丹利：澳洲楼市仍处艰难筑底阶段，清空率回升并非触底反弹》）。

是否真是如此？魏睿昊认为，摩根士丹利这份报告的出发点，和一般投资者所看的房产价格“不是一回事”。他们所关注的是整个房地产市场，包括相关产业、劳动力、产值等宏观方面的情况。比如近期的建筑活动总体比较低迷，发放的建筑许可量也一直在减少，但这些可能都意味着供给量的减少，对房地产价格本身并非是坏消息。

然而，不可否认的是，目前房价离高峰期仍有很大距离。悉尼较2017年7月的峰值仍低11.9％，墨尔本较2017年11月的峰值也仍低7.9％。现在的澳洲房地产市场只能算是“触底反弹”，距离市场繁荣恐怕还有一些距离。

确实，如摩根士丹利的报告指出的那样，影响房地产市场的因素确实多种多样。但根据澳联储自己的研究表明，利率是驱房地产价格增长的关键因素之一。利率每下降一个百分点，悉尼和墨尔本的房地产价格可能在两年中相应上涨8%。

不过，魏睿昊坚持他一贯的观点，认为降息对房地产的利好不应被夸大。随着全球进入一个货币宽松的低利率时代，每一次降息的影响都在逐渐减小。

另外，低利率对银行的利差和利润率都形成冲击。这次澳联储下调利率至0.75%，但以四大银行为首的银行业却并没有意愿把所有降息空间都转嫁到信贷市场。以至于总理斯科特·莫里森和财长乔什·弗莱登伯格都要亲自“下场”谴责。

图/ The Australian Business Review

在四大行中，澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）最先做出回应，在澳联储宣布降息后不久，就宣布了自己的利率调整决定。但其仅部分转嫁央行降息给最终贷款用户：自住型本息同还标准浮动利率下调13个基点至每年4.80％，投资型本息同还贷款利率也降低13个基点至每年5.38％，均不及央行25个基点的降息。

随后，澳大利亚国民银行（NAB）宣布下调自住型和投资型本息同还房贷利率15个基点。

昨天下午，在官方降息24个小时以后，西太平洋银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）才终于宣布了其标准可变房屋贷款利率的变化。西太平洋银行宣布，将投资型和自住型贷款标准浮动利率降低15个基点；而澳新银行则将自住型浮动利率降低14个基点，将投资型降低25个基点。

魏睿昊认为，由于此番银行利率调整幅度较小，对于买房者的贷款成本降低有限，因此对提高房价的作用估计不大。现在就预测澳洲房地产市场进入上涨繁荣周期，言之过早。

大型银行将被迫在利率问题上采取较强硬的立场，因为住房信贷增长正跌至新的历史低点，企业贷款也相当疲软。进一步的官方降息正威胁到他们的盈利增长。最新数据显示，澳大利亚的信贷增长速度已经降至2011年年中以来的最低水平。

8月住房信贷增长0.2%，同比增长只有3.1%；商业信贷也出现同样幅度的增长，同比增长3.4%，为13个月低点。个人信贷在八月份也出现下降趋势，全年下降3.4%。8月信贷总额同比增长0.2%，年率增长2.9%，为8年低点。

虽然，近几个月四大银行放低了一些贷款测试标准，但对于基本的准入门槛仍没有明显降低。此外，由于“负责任贷款法规（responsible lending laws）”解释趋于严格，各大行对于贷款审批的速度都放慢许多，比如ANZ，其贷款审批时间从原来的2天延长至20天。这都使得贷款市场增幅不断减少。

在魏睿昊看来，很多购房者的问题不在于利率高低，而在于能否得到贷款，获批的周期有多长等等。这也从一个侧面反应了房地产市场回暖的速度恐怕不如期待的那么快。

四大银行最新一轮优惠举措的目标都是“超优质客户”，即收入高而且稳定、首付比例高的客户。这些客户不仅容易得到银行贷款，甚至还能享受一些辅助优惠政策。而对于收入结构比较复杂、不稳定，或者要寻求最大贷款额度的客户，往往只能选择规模较小的银行，或一些非银（非ADI）信贷机构寻求贷款。

这使得这些机构的贷款增速上升。如麦格理（Macquarie Group）的自住抵押贷款和投资贷款方面的增长速度已经超过了主要银行。麦格理 8月的贷款增长率接近3.5％，远远超过CBA，后者仅以0.3％的增长率领先于其四大行竞争对手。ANZ、Westpac和NAB的月度增长微幅为负值，主要原因是住房投资贷款下降。外资银行HSBC和ING 8月份的贷款表现也很强劲，贷款量分别增长1.5%和1.1%。

近期，在澳华人社区里房地产的购买又逐渐活跃起来。对于不同类型的购房者，利率下调的影响各有不同。

如上文所述，以工资作为主要贷款来源，且没有贷款记录的首套房买家现在确实能够获得较好的贷款利率和条件。魏睿昊提醒，除了大家较为熟悉的首套房补贴（First home owner grant）之外，莫里森政府还推出了首套房购房首付资助计划（First Home Loan Deposit Scheme）。虽然限制较多，申请可能也比较复杂，但对于首次置业的人，尤其是存款不多的年轻人，不失为减轻首付压力的好方法。

至于非首套房买家，特别是投资房买家，降息至少意味着贷款成本降低。当然，如果应税（如正常工资）收入不高，财务杠杆又较高（如有商业贷款，或投资房贷款），恐怕很难获得大银行的“优待”。

换言之，这些购房者可能需要寻求非银机构贷款（如Resimac、Pepper和Thinktank等贷款供应商）。尽管这些机构的利率往往较高，可他们放款条件会松一些，且审批速度较快。

从更长远的角度，魏睿昊表示，利率的下跌意味着市场上所有资产收益率都会下降，租金收益率也同样会受到影响。目前澳大利亚个人收入和经济增长的状况都不太理想，这样的情况下，租房市场会面临租客承担能力变差的问题，投资方买家应该适当调整对未来租金收益的期待。

当然，这部分损失会被低利率下的资产增值所对冲，但投资时每个人仍需要进行衡量。这其实是，现金流和未来的资产增值之间的取舍问题，如果失控的话或许会造成金流紧张甚至断裂。因此，他认为，目前的状况对于投资方购买者只能说是好坏参半。

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