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2018年原创文章
与读者一起，重读好文
David刚刚顺利交割了人生的第一套投资房。作为爱学习的他，早就听说折旧报告这个澳洲房产投资利器的妙处，也想为自己的爱房申请一份，可这市面上的折旧报告的报价差别还蛮大。
网上看到里面各种道道又很多，再看看朋友投资房的折旧报告，有的几十页，难免是有些头大。。。
如何专业级解读折旧报告？里面到底有多少误区？让我们一一解答。
误区一， 认为自己花了多少钱买房，就可以申请多少折旧费用抵税。
实际上，您的购买总价需要分摊给土地、房屋结构、设备和装饰以及其他部分，只有成本部分可以折扣，其他是不能抵扣的，比如开发商的利润部分。
误区二，认为只要和房子沾边的名目，都可以申请折旧费用抵税。
以下详细剖析常见的不能或不应进行折旧的项目。
1. 老房子
大家在申请折旧报告的时候，专门处理的公司常常会问到该建筑物的完成日期（construction completion date）。为什么呢？
这背后是有条法律规定在约束。任何民用住宅建造时间如果早于1987年9月15日，等于距今31年以上了的就不再享有结构工程津贴的计提折旧资格。
那万一您买到了老房子，到底还可不可以进行这部分的折旧摊销？其实还仍应征求工料测量师的专业意见，因为常常可能有其他资产项目还是可操作的。比如，前业主的某些装修的费用，符合条件的设备或装饰部分等等。
2. 二手房
一转眼今年的预算之夜就要到来，大家还记得去年的提议和通过的议案吗？其中有一条和房产折旧息息相关，在2017年5月9日晚7:30以后交换签署购买二手住宅房的合同，新业主不能享受该物业现有设备的资产折旧。
但新业主自己新买的设备资产还是可以继续做折旧抵税。
换句话说，投资者购买全新的物业和投资者在去年预算之夜前购买二手住宅房不受影响，仍可以按照老方法全部计提折旧。
3. 土地
土地或者土地估值是不考虑计提折旧的。为什么呢？房子本身有造价成本，渐渐也会贬值，所以会计或者税法而言是根据有限的时间推算每年的损耗值，也就是常说的折旧。
但土地是没有损耗的，所以无需折旧，甚至因为资源稀缺性还会带来增值。
4. 建筑物推倒
有一部分房产投资者偏爱选择买“大地破房”，然后按照自己理想模式推倒重建。那么这部分建筑物的推倒成本可以进行折旧吗？答案是NO。
5. 种植花木费用
投资者除了房产投资，更愿意投入金钱给外围的园景建筑和种植花木，为房屋增色不少。 但这其中的种草、种树并不能像实体建筑那般可折旧，常被称作soft landscaping 和hard landscaping的差异。
6. 维修保养和更新
维修，保养，更新的性质完全不同，自然折旧的待遇也不同。
比如说，篱笆有个洞，用同等材质进行修补替换，这可以算维修。 房屋的木制平台以防腐烂而上个油漆，这可以算保养。这些都不是折旧项目，可以一次性进费用。
但比如整体式厨房橱柜进行更新， 或者更换空调，这都算设备更新，需要按折旧摊销的方式进行处理了。
7. 购买成本
跟买房有关的法律支出、房屋检查费、虫害检查费、印花税等等，也别以为是能用来折旧的。统统不行，这些都属于购房成本。
误区三，折旧报告越便宜越划算，反正都是一样的报告？
为什么有的折旧报告费可以很便宜，有的就不行？原因很简单，一分钱一分货。作为房产投资会计财务师，我们见过的折旧报告很多，质量差别也很大。
一般来说，专业报告定价不可能很低，因为测量师会上门去勘察，虽然增加成本，但报告质量也随之大大增加。
一方面是更加如实地反映房屋的内部实际情况，帮助工料测量师采集真实数据从而达到最大化折旧，另一方面是在严格遵守税局的规定，超过一定房龄以上的房子必须这么处理。
总而言之，任何花在房产上的支出，其实都分流成了三部分，一次性费用，折旧摊销，和成本统计。
不会花了没有用途的钱，也不会一笔钱可以抵税多次。特别是在出售房屋的时候，对于有些投资房，折旧的部分需要还原计算，根据每个人的不同情况，专业会计税务师都会给您做出量身定制的解答。
祝大家周末愉快！
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