想不受大势影响快速升值,只有一种公寓才能做到  | 创富实战10

原创 2018年09月19日 澳洲房产大全





这是澳洲房产大全

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我从事房产投资是不依赖于市场自然增长的,我会人为地创造价值的增长。但是,在创造价值的时候,我会尽可能选择升值潜力大的区域。


这好比乘电动扶梯上楼,有些扶梯运行得慢,有些运行得快些。如果你想尽快达到上一层楼,你得选择运行快的扶梯,并且不要站着,而是动脚继续走。




在适当的时机选择对的区域,加上你的努力,方可让你的房产在最短的时间内实现增值。


人为地增加房产价值的方法有很多,最快的方法莫过于对老式公寓进行表面的翻新改造。如果人员安排得当,大多数情况下一个月内即可以完工,从而完成整个升值过程。


为什么要装修公寓,而不是独立房?那是因为装修公寓比较简单,你不用考虑院子、屋顶、外墙、地基等,因此你可以更快地完成装修工程。


来看这个案例。


区域


区域选择方面我主要考虑两点:


第一,我会对该区域进行宏观分析,看该区域的基础建设、房子供应量、成交量、价格走势、租金水平、空房率、居民收入、人口结构等。确保该区域的走势在上升的通道,并且市场活跃。


第二,我会看该区域不同种类的房子之间的价格差异。我选择的区域,老式未装修的公寓价格与老式已装修的公寓价格的差距,必须比较大, 要超过装修成本的一倍。我还看已装修的旧房与新上市的新房的价格,它们的差距越大越好。


在这个案例里,我选择的是位于悉尼西南的Liverpool区。



物业


这是一套老式的2房公寓,带1个浴室、1个洗衣房、开放式厨房、阳台和车棚,购入价$289,000。在当时,这套房是该区域里最便宜的一套2房公寓。



装修


为了尽快完成装修,我选择了让建筑商全包。我先把要做的事情全部列出来,让6个建筑商来报价,最终选择我满意的报价,同时要确定他们的人员能在规定的时间内完工。


这个装修是一个全面装修工程。


什么叫全面装修?简单地说,就是内部装修全部重新来一遍。


我们做的事情包括,把凹凸不平的天花抹平,地面重新铺地砖,墙面、门、天花全部重新刷漆,厨房换一个新的,浴室里全部东西都更换(但水和电的位置不变),洗衣房里全部东西都更换(热水器除外,水和电的位置不变),更换全部灯具,增设入墙衣柜。


虽然是全面装修,但它仍然属于表面装修的范畴。我没有改动水和电的位置,也没有对内部结构进行任何改动。例如,新浴室里的坐厕是新的,但它的位置跟原来的是一样的。


整个工程大约用了1个月的时间,一共花了$30,717。



银行重新估值


装修工程结束后,我让贷款经纪通知银行来对该房产进行重新估值。


我亲自与估值师见面,跟他讲了我的装修工程都做了些什么,同时给他一些周边地区已装修的同类公寓的销售记录。


最终,我得到了$375,000的估值。虽然比我预期的$385,000少了一些,但仍然是一个不错的结果。


出售


这套房我没有直接把它按银行估值出售,因为我认为该地区的价格还有上升的潜力,于是我把它出租了,并且让贷款经纪按新的估值办理贷款额度提升,把先前的现金投入取回来,开始用于下一个投资项目。


虽然我当时没有直接出售,但我很清楚的一点是,我必须在适当的时机把它出售了,因为该房产的现金流不佳。


出租一年多以后,我发现该区域的市场有变化,上升趋缓,因此我果断出售,最终以$410,000卖给了一个自住买家。


总结


房子的价值一个月左右从$289,000攀升到$375,000,是投资者的努力;再用一年多的时间从$375,000攀升到$410,000,是市场的驱动。


在这个过程,投资者本身,是这盘投资生意的老板。你不需要懂得如何油漆,你不需要懂得如何铺瓷砖。你需要的,是对你所投资的市场和物业的把握,是管理为你工作的人(如建筑商、贷款经纪、会计师、律师、中介等)的能力。


你平时在购物中心乘电动扶梯时,是不是看到大多数人都是站着的?他们站在一边,留出另外一边给有需要的人通行。



房产投资也一样,大多数人都不喜欢买需要装修的老房子,他们就像站在电动扶梯上的人一样,把更好的创造财富的机会让给了活跃的投资者。


只有活跃的投资者,才有胆识低价购入其他人不要的房产,把该房产的某个或者某些问题解决了,从而快速提升该房产的价值,让它变成其他人想租、想买的房产。


这些投资者,是行走于电动扶梯上的人。







作者简介


从留学生到专业房地产投资者和开发商,Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工,也曾经满足于一份安稳而普通的工作,但最终,他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间,就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合,市值近四百万澳元,净值一百多万澳元。他的学习与成长故事,将向澳房大全的读者朋友们,娓娓道来。




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