投资有道—做“房东”不做“房奴”,小郭看房微信公众号文章

2015年二月以来，四座中国一线城市，北上广深房价再度飙升，似乎提前进入了房地产市场的旺季；与此同时，尽管有新政策激励，大多二三线城市房产交易依然受到高库存的影响难以消化。一路飙升的房价和“混乱”的政策，也令不少投资者望而却步。

而对房产的认知、投资目的的偏差，加上对退出机制、盈利模式以及房产交易政策等缺乏充分的了解，不少有意向投资澳洲房产的人群也往往陷入误区不敢下手。

根据绿地集团副总耿靖先生对于近期购房热度的观察，这一轮购房主要是改善型购买。一般来说，改善型的购房周期大约是8-10年，而上一轮房价的上涨也是在2007年左右，当年购置房产的买家，目前会有升级房产的需求。因此，在这一轮购房热潮中，不仅新房需求强，二手房产交易也明显走高。

这种购房的行为本身无可厚非，毕竟人人都想一步步升级自己的生活品质。然而这种越买越贵越买越大的消费型房产投资的思维模式带来的结果可能就是债务的持续扩大和可支配现金的减少，而非财富积累的过程。简单来说，在扩大房产规模的同时，如果缺少稳定增长的现金收入，单纯升级房产，极大可能带来负债上升，可支配收入下降，反而在一定程度上降低了生活的品质，最终成为“高端房奴”。在这种情况下，一旦房地产市场萎靡，房价下行，都会严重影响房主的资产情况。

从房产投资的角度来看，自住房仅仅应该看作为保障性资产，而非收入性财富。因此，在澳洲，绝大多数英明的投资者购房所追求的并不单单只是财富的规模，而是稳定的被动收入。

投资澳洲房产，我们鼓励的是长期持有房产，而非短期追逐资产增值的“投机”式的投资模式。澳洲房产最大的优势在于通过对增值的房产Refinance，将增长的资金合理用于第二套，第三套房产的投资中。得益于澳洲租房市场的稳定，投资房的租金可以用于偿还利息，同时也能为投资者带来稳定的租金收益。经过一个或多个房产增长的循环周期，房产的增值远高于负债时，可以考虑出售部分房产，平衡负债，最终实现0负债，有持续收入的地产投资。

简单说，澳洲房产的投资模式就是以租养贷，同时利用租金收益带来源源不断的被动收入。这样，即便是遭遇房价下跌的市场，投资者名下房产的租金并不会减少，相反，如果银行降息投资者的现金收益将会增加，从抵御市场风险的角度来说，这种投资的理念更为健康，风险也更小。这时候，您也就从一个“高端房奴”进化成为了“精明房东”。